Τι παιζει με τις αντικειμενικες αξιες ?

[axaxouxas]

Αν παρατηρησει κανεις τις τιμες στις αξιες πασης φυσεως ακινητων, θα παρατηρησει μια πτωση, που αλλου ειναι ηπια κι αλλου βιαιη και καθετη, αναλογα την αναγκη ρευστου που εχει ο καθενας που πουλαει.

Αυτο που θετω ως προβληματισμο στο παρον θρεντ, ειναι το εξης.

Πως καθοριζεται το υψος της αντικειμενικης αξιας στην παρουσα εποχη, που ολες οι αξιες τελουν υπο καθεστως πτωσης ?

Θεωρω λοιπον οτι φορολογηση των ακινητων αυτων, βαση παλαιων αυξημενων αντικειμενικων αξιων, στα συμβολαια κτησης προς στους αγοραστες, ειναι αδικη στην παρουσα φαση.....

 

Εντυπωση προκαλει αυτο που ακουσα απο λογιστη (δεν ξερω κι αν αληθευει κιολας)

Οτι η αντικειμενικη αξια ενος ακινητου, καθοριζεται απο το υψος της αξιας της προηγουμενης συμβολαιογραφικης πραξης πωλησης στην ζωνη που ειναι.

Ποτε δηλαδη μπαινει στην κλιμακα αντικειμενικων αξιων η προηγουμενη πωληση και πως λαμβανεται υποψιν σε μελλοντικη αξια εφοσον η φορολογηση του ακινητου στην αγορα, γινεται βαση προηγουμενης ?

 

Ποσο συμφερει να αγορασει κανεις ενα ημιτελες διαμερισμα 120τμ 3ου οροφου του 80 στα 30-40-50.000 ευρω (στα τουβλα με περασμενα τα υδραυλικα και τα υλεκτρικα, αλλα χωρις πλακακια δαπεδου, ειδη υγιεινης, κουζινα, ντουλαπες, πορτες εσωτερικες και εξωτερικη, μπριζοδιακοπτες, ηλιακο ?)

Πως υπολογιζεται η αντικειμενικη αξια αυτου, στα συμβολαια ?

 

 

 

Ευχαριστω εκ των προτερων για τις απαντησεις σας

Επεξ/σία 7 Σεπτεμβρίου 2012 από axaxouxas

[Basilhs23___]

Άλλο πράγμα η εμπορική αξία ακινήτου, δηλαδή η αξία που θα πουλήσει κάποιος ένα ακίνητο και άλλο πράγμα η αντικειμενική αξία ακινήτου, η οποία υπολογίζεται βάσει διατάξεων του κράτους και συγκεκριμένων παραμέτρων που ορίζονται από τον νόμο.

 

Αυτό που σου είπε ο λογιστής οτι η αξία ακινήτου υπολογίζεται από προηγούμενη συμβολαιογραφική πράξη είναι για περιοχές η οποίες είναι εκτός του ΑΠΑΑ (αντικειμενικού συστήματος), τέτοιες περιοχές είναι συνήθως η επαρχία τα χωριά και όχι τα αστικά κέντρα. Σε εκείνες τις περιοχές η εφορία λαμβάνει διάφορα στοιχεία από αγοραπωλησίες ακινήτων κοντά στο υποκείμενο προς πώληση και εφαρμόζουν την συγκριτική μέθοδο για τον υπολογισμό της μέσης τιμής ανά τετραγωνικό την οποία πολλαπλασιάζουν με την επιφάνεια και άλλες παραμέτρους που ορίζονται από τον νόμο και βγαίνει η αντικειμενική αξία, για τα οικόπεδα επίσης γίνεται το ίδιο και στις περισσότερες περιπτώσεις γίνονται λάθη κατά την εφαρμογή αυτής της μεθόδου. Επίσης αυτό που σου είπε ο λογιστής γινόταν πρίν το 80 και στην Αθήνα που δεν υπήρχε το αντικειμενικό σύστημα, εκεί ο κάθε εφοριακός επέλεγε τιμές ζώνης και εκκίνησης οτι του κατέβει και γινόντουσαν τα λαδώματα για να βγεί το ακίνητο με χαμηλή αντικειμενική και να πληρώσει λιγότερους φόρους ο αγοραστής/κληροδότης κτλπ.

 

Για την διαφορά εμπορικών και αντικειμενικών αξιών μην το ψάχνεις γιατί δεν θα βγάλεις άκρη. Συνήθως για ορισμένες περιοχές εντός ΑΠΑΑ στην Αθήνα οι εμπορικές ήταν κατά 30% μεγαλύτερες από τις αντικειμενικές αξίες, όμως υπήρχαν άλλες περιοχές όπως βόρεια προάστια κοντά στα βουνά που είναι οι βίλλες και τα εξοχικά όπου εκεί οι εμπορικές ήταν πολύ ποιό μεγαλύτερες από τις αντικειμενικές και έτσι δεν υπήρχε σωστή φορολόγηση των ακινήτων για εκεί, επίσης από την άλλη μεριά υπάρχουν πολύ παλιά κτίσματα κυρίως στο κέντρο της Αθήνας όπως και το δικό μου που η αντικειμενική αξία τους είναι μεγαλύτερη της εμπορικης λόγω του γεγονότος οτι ο μειωτικός συντελεστής παλαιότητας για ακίνητα άνω των 26ετών εντός ΑΠΑΑ είναι 0.6 την στιγμή που τα κτίσματα είναι 50-70 μη πώ και 100ετών ορισμένα, αντίθετα για κτίσματα εκτός ΑΠΑΑ μπορεί ο συντελεστής αυτός να φτάσει και 0.4. Γενικά για εμένα αφού το κράτος δεν μπορεί να διορθώσει αυτά τα προβλήματα καλύτερα που δεν ανέβασαν τις τιμές ζώνης περισσότερο, διότι μόνο αυτό ξέρουν να κάνουν αντί να τροποποιήσουν από την βάση του όλο το σύστημα αυτό που υπάρχει από το 1982.

 

Οι αντικειμενικές αξίες υπολογίζονται από τους συντελεστές που περιγράφονται εδώ http://www.forologik...sikon-prosopon/

Επίσης για να μην μπερδευτείς δές τα φύλλα υπολογισμού που θα βάλεις τους συντελεστές και αναλόγως του ακινήτου εδώ

http://www.gsis.gr/a...apaa_entypa.htm

Και για να δείς τις τιμές ζώνης του 2007 τις τελευταίες δηλαδή που πολλαπλασιάζονται με τους υπόλοιπους συντελεστές εδώ

http://www.gsis.gr/aa3ies/aa.html ή εναλλακτικά δές έναν λογαριασμό ΔΕΗ για την ΤΖ από το ΤΑΠ, αλλά πρόσεχε μήπως έχουν ξεχάσει να τον ανανεώσουν και έχουν αφήσει την ακόμα παλαιότερη του 2005.

 

ΥΓ: Για το διαμέρισμα που ρώτησες, τα 120τμ για 30-40-50000ευρώ δεν ξέρω, πές μια τελική τιμή, αν πούμε οτι θα το πάρεις 40000ευρώ, βγαίνει 330 ευρώ/τμ εμπορική αξία ανά επιφάνεια, σε ποιά περιοχή βρίσκεται αυτό? Τι τιμές εμπορικής αξίας ανά τμ έχει? Ρωτήστε κανέναν πόσο θα κοστίσει να κάνετε την υπόλοιπη αποπεράτωση. Άμα είναι π.χ να έχετε κέρδος Α ευρώ και όλο αυτό να ξοδευτεί από τις εργασίες αποπεράτωσης για να κατοικηθεί τότε δεν αξίζει να το πάρετε, αν είναι να σας μείνει κέρδος το κάνετε. Το ημιτελές ακίνητο φορολογείται και αυτό στους φόρους κατοχής αλλά έχει χαμηλό συντελεστή ειδικών συνθηκών, οπόττε αν δεν μιλάμε για καμία Εκάλη η νέα ερυθραία μάλλον μόνο τον φόρο μεταβίβασης θα έχετε.

[axaxouxas]

40.000 για κορυδαλλο αλλα τα 40 ειναι συζητησημα....

[Basilhs23___]

Για Κορυδαλό μετά από πρόχειρο ψάξιμο και έρευνα βρήκα οτι τα διαμερίσματα έχουν μέση τιμή ανά επιφάνεια τα 1700-1800 ευρώ/τ.μ.

 

Οπότε εσύ θα το πάρεις ημιτελές στα 330 ευρώ/τ.μ. Έχεις κέρδος περίπου 80-82%. Μιλήστε με μαστόρους για την αποπεράτωση και άμα αυτά που θα πληρώσετε είναι χαμηλότερα από 75-80% κάντε το αν όχι μάλλον δεν συμφέρει γιατί εδώ που τα λέμε αγοράστε μη ημιτελές και είστε κομπλέ. Επίσης τα 1700-1800 που σου είπα είναι για σχετικά νέα οικοδομή, υποθέτω για να είναι ημιτελές αυτό δεν θα είναι πάνω από 5-6 χρόνια έτσι αλλιώς το ποσοστό κέρδους σας μειώνεται επειδή μειώνεται και η αξία ανά τ.μ

[axaxouxas]

Ευχαριστω φιλε.

 

Ημιτελες του 80 ειναι

 

Υπολογιζω να θελει αλλα 40χιλιαρικα για την αποπερατωση μεσω εταιριας αλλα με προβληματιζει πολυ η εφορια μην μου ζηταει μετα υπεραξιες κτλ

[kostas_dr]

Η εφορία θα ψάξει όπως πάντα να βρει τα εύκολα: μισθούς, συντάξεις, ακίνητα, φορολογία καυσίμων και λίγα άλλα.

Το ακίνητο στην Ελλάδα έχει γίνει παγίδα. Υπολόγισε και τα τεκμήρια που κάθε λίγο αλλάζουν και αυξάνουν!

Πας να πάρεις ένα σπίτι και σου βγάζει αυθαίρετα ότι έχεις αυτό το εισόδημα.

Άντε να πας να αποδείξεις μετά ότι δεν είσαι εφοπλιστής!

[axaxouxas]

Αυτο ειναι που φοβαμαι φιλε

Σκεψου να το αγορασει κανεις και να του πει οκ 330 το τμ.....

Μετα αφου το φτιαξει να του πει 1800 το τμ πληρωσε τωρα την διαφορα για την υπεραξια που κερδισες

[skiabox]

Η μεγάλη πτώση θα έρθει αν αφήσουν τους πλειστηριασμούς (ισχύει απαγόρευση μέχρι τέλος του έτους).

Η τρόικα τραβάει τα μαλλιά της που δεν πέφτουν οι τιμές των ακινήτων.

[ZAKKWYLDE]

Η μεγάλη πτώση θα έρθει αν αφήσουν τους πλειστηριασμούς (ισχύει απαγόρευση μέχρι τέλος του έτους).

Η τρόικα τραβάει τα μαλλιά της που δεν πέφτουν οι τιμές των ακινήτων.

 

Αν αφήσουν τους πλειστηριασμούς θα επέλθει ολοκληρωτικη κατάρρευση των πάντων. Θα πέσουν τόσο πολύ οι τιμές των ακινήτων που ακόμα και τα υγιή δάνεια θα σταματήσουν να πληρώνονται. Φαντασου ο άλλος να πήρε 200κ δάνειο για σπίτι και τώρα το σπίτι του να αξίζει 50κ π.χ. Τι θα κάνει θα συνεχίζει να το αποπληρώνει;

[kostas_dr]

Μιλάνε και για επιστροφή του φόρου ιδιοκατοίκησης.

 

Ερχεται φόρος ιδιοκατοίκησης

 

 

Η Κομισιόν σε έκθεσή της αναφέρει ότι πρέπει να πληρωθεί φόρος από τους ιδιοκτήτες, ο οποίος θα υπολογίζεται με βάση το τεκμαρτό εισόδημα για τα ακίνητα με συντελεστή 3,5% επί την τιμή ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο

Υφεση στην οικοδομή και νέα αφαίμαξη φοβούνται οι ιδιοκτήτες ακινήτων και οι κατασκευαστές από τη νέα φορολογική επιδρομή που ετοιμάζει η Κομισιόν.

Πιο συγκεκριμένα, η Ευρωπαϊκή Επιτροπή σε έκθεσή της αναφέρει ότι πρέπει να επιβληθεί φόρος ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα, διότι τα φορολογικά έσοδα που εισπράττει το Δημόσιο από τους φόρους στα ακίνητα είναι χαμηλά, συγκριτικά με τον μέσο όρο της Ευρωζώνης.

Οι τεχνοκράτες υπάλληλοι της Κομισιόν επισημαίνουν ότι πρέπει να πληρωθεί φόρος από τους ιδιοκτήτες, ο οποίος θα υπολογίζεται με βάση το τεκμαρτό εισόδημα για τα ακίνητα με συντελεστή 3,5% επί την τιμή ζώνης ανά τετραγωνικό μέτρο.

Εφόσον εφαρμοστεί το μέτρο αυτό, εκατομμύρια Ελληνες που μένουν στο δικό τους σπίτι θα φορολογηθούν με συντελεστές από 10% έως 45% για ανύπαρκτα ουσιαστικά εισοδήματα. Στελέχη του κατασκευαστικού κλάδου θεωρούν ότι ο φόρος ιδιοκατοίκησης θα δώσει τη χαριστική βολή στην οικοδομή και θα αφήσει στην ανεργία για πολλά χρόνια δεκάδες χιλιάδες τεχνίτες που ζουν από την οικοδομή.

Η ανεργία θα παραμείνει στα ύψη στην περίπτωση που εφαρμοστεί ο φόρος ιδιοκατοίκησης, αφού η αγορά υπό τις παρούσες συνθήκες δεν μπορεί να απορροφήσει ένα ακόμη χαράτσι στα ακίνητα.

Πληρωμή... ενοικίου

Ο πρόεδρος της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, Στράτος Παραδιάς, είπε ότι πρόκειται για την πληρωμή ενοικίου στο κράτος για το ίδιο μας το σπίτι.

Ωστόσο, ανέφερε ότι δεν μπορούμε να αρνηθούμε ένα φόρο ο οποίος θα εκλογικεύει τη φορολογία των ακινήτων, εφόσον οι παλαιότεροι φόροι μπουν στη λίστα προς κατάργηση, όταν στη θέση τους έρθει ένας καινούργιος.

Πρέπει όμως να γίνει κατανοητό ότι τα όρια της φοροδοτικής ικανότητας των ιδιοκτητών ακινήτων έχει εξαντληθεί εξαιτίας των εξαντλητικών φόρων που έχουν επιβληθεί τα τελευταία χρόνια.

Ο κ. Παραδιάς υποστήριξε ότι ο νέος φόρος πρέπει να υλοποιηθεί, έχοντας ως βάση τις τρέχουσες δυνατότητες των ιδιοκτήτων ακινήτων και όχι με βάση τις απαιτήσεις του κράτους για έσοδα.

Προσέθεσε ότι σήμερα η φορολογία επιβάλλεται σε εικονικά εισοδήματα τα οποία υπολογίζονται με βάση τα ενοίκια που δεν εισπράττονται, από σπίτια που δεν νοικιάζονται ή με τις αντικειμενικές αξίες που διαμορφώνονται υψηλότερα από αυτές που πληρώνει η αγορά.

Στο ίδιο μήκος κύματος κινείται και πρόεδρος των κτηματομεσιτών, Γιάννης Ρεβύθης. Τόνισε ότι ο προτεινόμενος φόρος ιδιοκατοίκησης, αν εφαρμοστεί σωστά και συμπεριλάβει την πραγματική αξία του ακινήτου, το εισόδημα του ιδιοκτήτη ή τα οφέλη που αποκομίζει ο κάτοχος, τότε δεν θα υπάρχει πρόβλημα...

Επισήμανε όμως ότι οι φόροι μεταβίβασης, κληρονομιάς και τα άλλα χαράτσια που έχουν επιβληθεί στο ακίνητο πρέπει να καταργηθούν.

Νίκος Θεοδωρόπουλος

 

ethnos.gr

[gigisoni]

Φόρος ιδιοκατοίκησης υπάρχει και στην Ευρώπη, το θέμα είναι όμως πόσο πληρώνουν εκεί (και με τι μισθούς) και τι θα ζητήσουν στην Ελλάδα.

 

Να κάνω μία μικρή πρόβλεψη, και να πω ότι θα έρθει η στιγμή που θα σε συμφέρει περισσότερο να νοικιάζεις παρά να έχεις δικό σου ακίνητο. Εκεί το πάνε.

[Basilhs23___]

Καλά για τον φόρο ιδιοκατοίκησης ας μην αγχωνόμαστε ακόμα, όταν υπήρχε εφαρμοζόταν αντί για το τωρινό σύστημα με τις αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης για ακίνητα και ήταν για ακίνητα άνω των 200τμ αν ήταν 1η κατοικία και άνω των 150τμ για δευτερεύουσες. Η μόνη περίπτωση που εφαρμοζόταν από το 1ο τετραγωνικό ήταν σε περιπτώσεις ανάλωσης κεφαλαίου, για την φορολογία στο εισόδημα ίσχυαν τα παραπάνω, ίσως και τώρα κάνουν κάτι παρόμοιο αν αντικατασταθούν τα τωρινά τεκμήρια και δεν θα είναι από το 1ο τ.μ αλλιώς μιλάμε για ασύλυπτο κερατιλίκι.

 

Ευχαριστω φιλε.

 

Ημιτελες του 80 ειναι

 

Υπολογιζω να θελει αλλα 40χιλιαρικα για την αποπερατωση μεσω εταιριας αλλα με προβληματιζει πολυ η εφορια μην μου ζηταει μετα υπεραξιες κτλ

 

Κάτσε γιατί άμα είναι αυτό ημιτελές 30 χρόνια αλλάζουν τα πράγματα. Οι τιμές που σου είπα ήταν για σχεδόν νέα κτίρια, για κτίρια του 80 έκανα ξανά έρευνα, η εμπορική αξία ανά επιφάνεια πέφτει στα 950-1100 ευρώ/τ.μ Πρέπει και να βρήκα για ποιό ακίνητο μιλάς από αγγελία, μου έκανε εντύπωση στα στοιχεία που ενώ όλα τα ακίνητα ήταν κοντά στα 1000ευρώ/τμ ακόμα και των 60s αυτό ήταν στα 394. Τέσπα

 

Πές οτι το αγοράζεις 40000 και άλλα 40000 αποπεράτωση, τότε σύνολο 80000, 80000ευρώ/120τμ = 670ευρώ/τμ. Οπότε ναί άμα το πάρεις θα έχεις ένα κέρδος 340 ευρώ/τμ ή 40000ευρώ. Όσο για υπεραξίες, νομίζω έχει καταργηθεί αυτός ο φόρος. Για την εφορία που είπες, δαπάνες για κτίριο οι οποίες το αναβαθμίζουν και προσαυξάνουν την αξία του θεωρούνται τεκμήριο, τώρα πως θα το τακτοποιήσεις αυτό συμβουλέψου έναν καλό λογιστή.

[axaxouxas]

Τεκμηριο για μια ανακαινηση η αποπερατωση ?

 

Ελεος δηλαδη !!!

 

Τελικα καταρρεει και ο μυθος της ακινητης περιουσιας !!!!!!!!!!!!!!!!

Σε λιγο οπως το πανε θα ειναι καλυτερα να νοικιαζεις παρα να εχεις δικο σου σπιτι....

Απο την αλλη το να εχεις δικο σου σπιτι σημαινει οτι θα πρεπει να ανεχεσαι οτιδηποτε στραβο σε μια γειτονια

Αν το σπιτι ομως δεν ειναι δικο σου τοτε μπορεις να να φευγεις αν κατι σε χαλαει σε μια γειτονια.

[Apoll]

Εγώ θα επανέλθω στο αρχικό ποστ, γιατί ένα κτήριο είναι ημιτελές 30 χρόνια;

 

Δεν είναι λογικό, και καλό θα ήταν να το ψάξει ο τύπος που πάει να το αγοράσει.

30 χρόνια, έχουν πέσει τόσοι σεισμοί.

[axaxouxas]

Πολυ σωστο κι αυτο !!!!!!!!!

Δεν το σκεφτηκα καθολου να σου πω....

Απο την αλλη μπορει να του ετυχε κατι και να μην μπορεσε να το τελειωσει .