Υπολογισμος επιτοκιου, αγορα σπιτιου. Αξιζει;

[AristidisZ]

Μόλις τώρα, BackFromHell είπε

Οκ οποτε σε αυτο το υποθετικο σεναριο, αφου η απαιτηση φαινεται να μπαινει απο την τραπεζα, εκτιμω οτι ειναι αδυνατο να παρακαμφθει, οπως αναρωτιεται ο ts και του το επιβεβαιωνουν παρακατω. Θα πρεπει η τραπεζα στη χειροτερη να εχει γνωση και στην καλυτερη συμμετοχη στη συγκεκριμενη δοσοληψια του 30%, με οτι αυτο συνεπαγεται.

Σου ζητάνε μια μέρα πριν γίνει η εκταμίευση του δανείου να βάλεις τα λεφτά σε λογαριασμό σου (στην ίδια τράπεζα)

[zio10]

3 λεπτά πριν, jgeorgiou είπε

Το επιτόκιο που σου υπόσχεται ο τραπεζουπάλληλος ΔΕΝ έχει σχέση με το πραγματικό. Αφού σε ψήσουν σου φορτώνουν διάφορα έξοδα που ΔΙΠΛΑΣΙΑΖΟΥΝ περίπου το επιτόκιο που σου υποσχέθηκαν. (ασφάλειες , νομικά έξοδα , υποθήκες , έξοδα μηχανικών , φακέλου και ένα δεκάδες απίθανες δικαιολογίες υπερχρέωσης).

Οι τράπεζες πρέπει να βγάλουν τα σπασμένα της τελευταίας δεκαετίας , τα σπασμένα είναι ΠΟΛΛΑ οπότε "υποχρεωτικά" γδέρνουν τους πελάτες τους με απίθανα τερτίπια.

Φυσικά ΚΑΝΕΝΑΣ δεν θα σου πει τις "κρυφές" χρεώσεις πριν σε ψήσει. Πρώτα σε βάζουν στο χέρι και μετά σου τα ξεφουρνίζουν λίγα-λίγα για να μην σε πιάσει ίλιγγος.

Τα λένε κι αυτά, αλλά λίγο πιο πεταχτά ας πούμε

Γενικά, στα 30 χρόνια χοντρικά διπλασιάζεται το ποσό που πήρες με όλα μέσα.

[jgeorgiou]

5 λεπτά πριν, BackFromHell είπε

Οκ οποτε σε αυτο το υποθετικο σεναριο, αφου η απαιτηση φαινεται να μπαινει απο την τραπεζα, εκτιμω οτι ειναι αδυνατο να παρακαμφθει, οπως αναρωτιεται ο ts και του το επιβεβαιωνουν παρακατω. Θα πρεπει η τραπεζα στη χειροτερη να εχει γνωση και στην καλυτερη συμμετοχη στη συγκεκριμενη δοσοληψια του 30%, με οτι αυτο συνεπαγεται.

Δεν τους ενδιαφέρει η συναλλαγή όπως την εννοείς. Αν βρείς "ευκαιρία" πραγματική 30% κάτω της αγοράς τότε σου δίνουν και το 100%.

Σου λένε το ακίνητο στοιχίζει 100Κ στην κανονική αγόρα αλλα force-sale αξίζει 70Κ στο χειρότερο σενάριο. Σου δανείζουν αυτά τα 70Κ (που έχουν στο μυαλό τους σαν ελάχιστη τιμή πώλησης). Βεβαίως όταν πας να εκταμιεύσεις έχουν διαδικασία ώστε να γίνει σωστά το συμβόλαιο και να αποπληρωθεί ο πωλητής.

Επεξ/σία 20 Αυγούστου 2019 από jgeorgiou

[pseudonimo]

Πρόσφατο δάνειο 60 χιλ. που θα πληρώσω τελικά 85 στο τέλος των 20 ετών. Λόγω πελατειακής σχέσης μου κάνουν και καλύτερο, κατά 0,4 μονάδες, επιτόκιο. Γενικά δίνουν δάνεια, αρκεί να σε κρίνουν ικανό να πληρώνεις.

Άσε τα επιτόκια, 2 πράματα μετράνε (πάντα για κυμαινόμενο):

α) έχεις κεφάλαιο να βάλεις; Δεν θα πας να πάρεις και 100 χιλ. δάνειο, μην είσαι τρελός. Νομίζω max 40% της αγοραίας αξίας είναι καλά.

β) το 40% του εισοδήματός σου (τι παίρνεις στο χέρι κάθε μήνα) ως βάση υπολογισμού της μηνιαίας δόσης, πλέον αποτελεί τον "χρυσό" κανόνα για χορήγηση δανείου (και φυσικά να έχεις και δουλειά που σου δίνει λεφτά, αν ο εργοδότης είναι "κόκκινος", το ξέρουν/ελέγχουν και δεν χορηγούν δάνεια). Με βάση αυτό θεωρείσαι (θεωρητικά και πρακτικά) ικανός να ανταπεξέλθεις στην πληρωμή του και να μην καταλήξεις, όπως πολλοί πλέον συμπατριώτες μας, "κόκκινος".

Επίσης, υπολόγισε και 4-7 χιλ. για παράπλευρα έξοδα (μεσίτης, συμβολαιογράφος, δικηγόρος, υποθηκοφυλάκειο κλπ.) που είναι εκτός του δανείου αφού πρέπει να καταβληθούν με την αγορά.

Με τον εκτιμητή της τράπεζας μπορείς να συνεννοηθείς και να αναφέρει ποσό κοντά σε αυτό που εσύ θες. Γενικά πάντως οι αναφορές τους κινούνται στα επίπεδα των αντικειμενικών τιμών και όχι των αγοραίων.

Αν έχει ειπωθεί κάτι από προηγούμενο και το ξαναναφέρω, ζητώ προκαταβολικά συγνώμη.

[gthe]

Επειδή τυχαίνει να πήρα στεγαστικό στο UK (οι διαδικασίες είναι γενικά ίδιες παντού, τα ποσά αλλάζουν), μόλις πριν λίγες μέρες οι τράπεζες θέλουν να ξέρουν 4 πραγματα:

1. Deposit, δλδ τι λεφτά έχεις στην άκρη. Θα σου ζητήσουν λογικά να το αποδείξεις φέρνοντας υπόλοιπο τραπεζικού λογιαριασμού.

2. LTV (Loan to Value): Πόσο έχει το σπίτι που θα αγοράσεις για να δουν τι ποσοστό ζητάς σαν δάνειο σε σχέση με το deposit σου. Εδώ τα πραγματα παίζουν. Κάποιος είπε κάτι για 70% LTV στην Ελλάδα, ακούγεται υψηλό, δεν ξέρω όμως. Τυχαία είδα μόλις τώρα την Πειραιώς, καλύπτει μέχρι 80% LTV. Εδώ και με 95% ή 90% παίρνεις. Με 70% δύσκολα να στο αρνηθούν πάντως, είναι μεγάλο deposit.

3. Τι εισόδημα έχεις. Τα λεφτά που θα ζητήσεις σαν δάνειο συνήθως πρέπει να είναι 3x ή 4x του εισοδήματος σου. 

4. Πόσα χρόνια θες να πληρώνεις για να βγει η μηνιαία δόση. Τα στεγαστικά έχουν κυριώς κυμαινόμενο επιτόκιο, απλά κλειδώνουν τα πρώτα χρόνια σε κάποιο σταθερό προνομιακό χαμηλότερο.

Όπως και να έχει η τράπεζα πρέπει να σου δώσει αναλυτικό πίνακα δόσεων όταν πας να ρωτήσεις. Φυσικά όταν ρωτήσεις δεν έχει εγκριθεί τίποτα ακόμα.

[duende]

Πριν 3 χρονια ενας φιλος της συζυγου πηρε νεοδμητο διαμερισμα (κανα 120ρι χιλιαρικα) μεσω μεσιτη με πολυ μικρη συμμετοχη απ'οσο ξερω και το δανειο κλπ τα κανονισε ολα ο μεσιτης. δεδομενου οτι ο συγκεκριμενος ηταν ελευθερος τοτε και δε πρεπει να εβγαζε πανω απο εναμιση χιλιαρικο, δε ξερω πως το εβγαλε ετσι ευκολα και δε ρωτησα γιατι δεν εχω πολλα-πολλα. εχουν γενικα κονε οι μεσιτες με τις τραπεζες? βλεπω σε διαφορα σαιτ μεσιτικων να αναφερουν οτι μεσολαβουν για τα δανεια κλπ

[jgeorgiou]

30 λεπτά πριν, pseudonimo είπε

Πρόσφατο δάνειο 60 χιλ. που θα πληρώσω τελικά 85 στο τέλος των 20 ετών. Λόγω πελατειακής σχέσης μου κάνουν και καλύτερο, κατά 0,4 μονάδες, επιτόκιο. Γενικά δίνουν δάνεια, αρκεί να σε κρίνουν ικανό να πληρώνεις.

Άσε τα επιτόκια, 2 πράματα μετράνε (πάντα για κυμαινόμενο):

α) έχεις κεφάλαιο να βάλεις; Δεν θα πας να πάρεις και 100 χιλ. δάνειο, μην είσαι τρελός. Νομίζω max 40% της αγοραίας αξίας είναι καλά.

β) το 40% του εισοδήματός σου (τι παίρνεις στο χέρι κάθε μήνα) ως βάση υπολογισμού της μηνιαίας δόσης, πλέον αποτελεί τον "χρυσό" κανόνα για χορήγηση δανείου (και φυσικά να έχεις και δουλειά που σου δίνει λεφτά, αν ο εργοδότης είναι "κόκκινος", το ξέρουν/ελέγχουν και δεν χορηγούν δάνεια). Με βάση αυτό θεωρείσαι (θεωρητικά και πρακτικά) ικανός να ανταπεξέλθεις στην πληρωμή του και να μην καταλήξεις, όπως πολλοί πλέον συμπατριώτες μας, "κόκκινος".

Επίσης, υπολόγισε και 4-7 χιλ. για παράπλευρα έξοδα (μεσίτης, συμβολαιογράφος, δικηγόρος, υποθηκοφυλάκειο κλπ.) που είναι εκτός του δανείου αφού πρέπει να καταβληθούν με την αγορά.

Με τον εκτιμητή της τράπεζας μπορείς να συνεννοηθείς και να αναφέρει ποσό κοντά σε αυτό που εσύ θες. Γενικά πάντως οι αναφορές τους κινούνται στα επίπεδα των αντικειμενικών τιμών και όχι των αγοραίων.

Αν έχει ειπωθεί κάτι από προηγούμενο και το ξαναναφέρω, ζητώ προκαταβολικά συγνώμη.

Ποια τράπεζα? Στενός μου συγγενής του βγήκε με πολύ μεγαλύτερη επιβάρυνση στην 20ετία το στεγαστικό (φυσικά έχοντας αξιόχρεο και για μέρος της αξίας σε μετρητά).

Επίσης τι είδους έξοδα σε φόρτωσαν? 

Επεξ/σία 20 Αυγούστου 2019 από jgeorgiou

[AristidisZ]

1 λεπτό πριν, jgeorgiou είπε

Ποια τράπεζα? Στενός μου συγγενής του βγήκε με πολύ μεγαλύτερη επιβάρυνση στην 20ετία το στεγαστικό (φυσικά έχοντας αξιόχρεο και για μέρος της αξίας σε μετρητά).

Επίσης τι είδους έξοδα σε φόρτωσαν? 

Στην 20ετία ο κουμπάρος μου τα 50κ που πήρε του βγήκε κάνα 300άρι δόση (περίπου 22000 τόκοι), βάζοντας άλλα τόσα μετρητά  

Άρα αναλογικά στα 60 νορμάλ είναι τα 25κ τόκοι 

[jgeorgiou]

5 λεπτά πριν, AristidisZ είπε

Στην 20ετία ο κουμπάρος μου τα 50κ που πήρε του βγήκε κάνα 300άρι δόση (περίπου 22000 τόκοι), βάζοντας άλλα τόσα μετρητά  

Άρα αναλογικά στα 60 νορμάλ είναι τα 25κ τόκοι 

Ναι αλλά τα 50Κ ήταν ολόκληρο? Δεν του αφαίρεσαν διάφορα έξοδα?

Ασφάλεια δεν του έκαναν? Το 4,5% (ετήσιο πραγματικό επιτόκιο) είναι χαμηλό και δεν το βρίσκεις σε ελληνική τράπεζα. Τόσο είναι το ονομαστικό χωρίς να υπολογίσεις τα κρυφά κόστη.

Επεξ/σία 20 Αυγούστου 2019 από jgeorgiou

[AristidisZ]

1 λεπτό πριν, jgeorgiou είπε

Ναι αλλά τα 50Κ ήταν ολόκληρο? Δεν του αφαίρεσαν διάφορα έξοδα?

Ασφάλεια δεν του έκαναν? 

Τα έξοδα τα πλήρωσαν χώρια

Η ασφάλεια είναι επίσης χώρια...

[jgeorgiou]

2 λεπτά πριν, AristidisZ είπε

Τα έξοδα τα πλήρωσαν χώρια

Η ασφάλεια είναι επίσης χώρια...

Αρα εγώ έχω δίκιο.

Ενα δάνειο 100Κ είναι πάνω από 5% το πραγματικό επιτόκιο και όσο μικραίνει μεγαλώνει το πραγματικό επιτόκιο λόγω ανελαστικών εξόδων. Στα 20Κ φτάνει το το 7% το πραγματικό επιτόκιο με τα έξοδα που το φορτώνουν.

 

Επεξ/σία 20 Αυγούστου 2019 από jgeorgiou

[AristidisZ]

Μόλις τώρα, jgeorgiou είπε

Αρα εγώ έχω δίκιο.

Τι σχέση έχουν τα έξοδα φακέλου ή η ασφάλεια με το επιτόκιο ενός δανείου ; 

Δηλαδή εσύ προσθέτεις την ασφάλεια στους τόκους ; 

Δικός σου υπολογισμός ;

[jgeorgiou]

3 λεπτά πριν, AristidisZ είπε

Τι σχέση έχουν τα έξοδα φακέλου ή η ασφάλεια με το επιτόκιο ενός δανείου ; 

Δηλαδή εσύ προσθέτεις την ασφάλεια στους τόκους ; 

Δικός σου υπολογισμός ;

Εχει θεσμοθετηθεί το (ΕΤΗΣΙΟ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ ΕΠΙΤΟΚΙΟ) από τον νόμο (μας έχει υποχρεώσει η κακιά ΕΕ) και συμπεριλαμβάνει στον υπολογισμό όλα τα κρυφά κόστη. Αν ρωτήσεις την τράπεζα είναι υποχρεωμένη να στο αποκαλύψει αλλά αν δεν το ρωτήσεις δεν στο λένε.

 

ΥΓ

Αν σου πουλήσω υπολογιστή και σου χρεώσω το χαρτί της απόδειξης , δεν θα το συμπεριλάβεις στο κόστος του η/υ? Στο εξωτερικό σου λένε κατευθείαν το ετήσιο πραγματικό και δεν σε κοροιδεύουν λέγοντας για το "ονομαστικό" κρύβοντας τα κρυφά κόστη για "αργότερα".

Επεξ/σία 20 Αυγούστου 2019 από jgeorgiou

[AristidisZ]

31 λεπτά πριν, jgeorgiou είπε

Εχει θεσμοθετηθεί το (ΕΤΗΣΙΟ ΠΡΑΓΜΑΤΙΚΟ ΕΠΙΤΟΚΙΟ) από τον νόμο (μας έχει υποχρεώσει η κακιά ΕΕ) και συμπεριλαμβάνει στον υπολογισμό όλα τα κρυφά κόστη. Αν ρωτήσεις την τράπεζα είναι υποχρεωμένη να στο αποκαλύψει αλλά αν δεν το ρωτήσεις δεν στο λένε.

Μιλάς για το ΣΕΠΕ ;

Τι σχέση έχει αυτό με τα έξοδα φακέλου και την ασφάλεια που πρέπει να κανεις στο σπίτι αν το πάρεις με δάνειο ;;;

Αυτο αν θυμάμαι καλά είναι +0.6%, αλλά στο λένε στην τράπεζα αν πας να ρωτήσεις για στεγαστικό, δεν είναι μυστικό της CIA

Αν πας για δάνειο πενήντα χιλιάδες, πενήντα χιλιάδες θα πάρεις 

Αν εσυ θες να βάλεις μέσα στο δάνειο τα έξοδα φακέλου, τα έξοδα συμβολαιογράφου, Υποθηκοφυλακείου κλπ, απλά θα αυξήσεις το ποσο που παίρνεις δάνειο (και αρα τη δόση)

Το επιτόκιο ίδιο θα είναι (κατά πάσα πιθανότητα, γιατί αναλόγως της αξίας του σπιτιού και του ποσοστού αυτής για το οποίο παίρνεις δάνειο, το επιτόκιο αλλάζει)

[jgeorgiou]

15 λεπτά πριν, AristidisZ είπε

Μιλάς για το ΣΕΠΕ ;

Τι σχέση έχει αυτό με τα έξοδα φακέλου και την ασφάλεια που πρέπει να κανεις στο σπίτι αν το πάρεις με δάνειο ;;;

Αυτο αν θυμάμαι καλά είναι +0.6%, αλλά στο λένε στην τράπεζα αν πας να ρωτήσεις για στεγαστικό, δεν είναι μυστικό της CIA

Αν πας για δάνειο πενήντα χιλιάδες, πενήντα χιλιάδες θα πάρεις 

Αν εσυ θες να βάλεις μέσα στο δάνειο τα έξοδα φακέλου, τα έξοδα συμβολαιογράφου, Υποθηκοφυλακείου κλπ, απλά θα αυξήσεις το ποσο που παίρνεις δάνειο (και αρα τη δόση)

Το επιτόκιο ίδιο θα είναι (κατά πάσα πιθανότητα, γιατί αναλόγως της αξίας του σπιτιού και του ποσοστού αυτής για το οποίο παίρνεις δάνειο, το επιτόκιο αλλάζει)

Μην τα μπερδεύεις , τα συμβολαιογραφικά έξοδα δεν στα επιβάλει η τράπεζα. (το ΣΕΠΕ είναι 0.6 στα καταναλωτικά όχι στα στεγαστικά)

Μιλάω για τα έξοδα που σου επιβάλει η τράπεζα για να σου δώσει το δάνειο. (αμοιβή Μηχανικού , έξοδα προσημείωσης , δικηγορικά έξοδα , έξοδα φακέλου , υποχρεωτική ασφάλιση) και φυσικά όλα αυτά υπερτιμημένα ,  ρώτα πόσα παίρνουν οι δικηγόροι/μηχανικοί από τράπεζα και πόσα χρεώνει τον πελάτη η τράπεζα.

Τέλος πάντων βαρέθηκα , αυτά που λέω ήταν ΥΠΕΡΒΟΛΙΚΑ επεξηγηματικά αλλά εσύ έχεις τους λόγους σου και επιμένεις. Καλό βράδυ , θα με ενδιέφερε να σου πουλήσω πράγματα πάντως με χαμηλή ονομαστική αξία και διπλασιασμό της τιμής μέσω συνοδευτικών εξόδων. Οτι θες να αγοράσεις στείλε μου π.μ. θα σου κάνω την καλύτερη τιμή της αγοράς απλά μην ρωτήσεις πόσο κάνει το περιτύλιγμα του προϊόντος.

Επεξ/σία 20 Αυγούστου 2019 από jgeorgiou