kirileman Δημοσ. 14 Μαϊου Δημοσ. 14 Μαϊου (επεξεργασμένο) 43 minutes ago, Fan said: Συγγενικό πρόσωπο σκεφτόταν να πουλήσει μία ισόγεια γκαρσονιέρα που διαθέτει σε καλό σημείο στο κέντρο μεγάλης επαρχιακής πόλης και τη νοικιάζει πάνω από 30 χρόνια. Ζήτησε εκτίμηση από μεσίτη, ο οποίος της είπε ότι πούλησε το ίδιο διάστημα ίδιας χρονολογίας ακίνητο 130 τμ με 1.500 το μέτρο, άρα ανάλογα θα πρέπει να πουληθεί και η γκαρσονιέρα. Το θέμα είναι όμως ότι εάν πουλούσε με αυτό το ποσό, η καθαρή απόδοση του ακινήτου για τον αγοραστή θα ήταν πάνω από 7%, κάτι που νομίζω θα ήταν έγκλημα για τον πωλητή, που δεν καίγεται να το δώσει. Τελικά δεν το έδωσε. Πως γίνεται η σωστή αξιολόγηση όμως; Συγκριτικά με αντίστοιχες πωλήσεις στην περιοχή ή ανάλογα με την απόδοση του ακινήτου; Το 1ο λάθος είναι ότι συνέκρινε γκαρσονιέρα με διαμέρισμα 130τμ. Στις εκτιμήσεις η επιφάνεια του εκτιμώμενου δεν μπορεί να έχει τέτοια απόκλιση από την επιφάνεια του πωληθέντος. Νομίζω επιλέγουμε ακίνητα με επιφάνεια +/- 15% από το εκτιμώμενο. Για να κάνεις σωστά την εκτίμηση με τη συγκριτική μέθοδο, θες 3 τουλάχιστον παρόμοια πωληθέντα. Αν κάποιο από αυτά δίνει ακραίες τιμές, δε σου κάνει, ψάχνεις άλλο. Στα επενδυτικά, χρησιμοποιούμε (και) τη μέθοδο άμεσης κεφαλαιοποίησης. Επεξ/σία 14 Μαϊου από kirileman 2
zio10 Δημοσ. 14 Μαϊου Δημοσ. 14 Μαϊου 55 λεπτά πριν, Fan είπε Συγγενικό πρόσωπο σκεφτόταν να πουλήσει μία ισόγεια γκαρσονιέρα που διαθέτει σε καλό σημείο στο κέντρο μεγάλης επαρχιακής πόλης και τη νοικιάζει πάνω από 30 χρόνια. Ζήτησε εκτίμηση από μεσίτη, ο οποίος της είπε ότι πούλησε το ίδιο διάστημα ίδιας χρονολογίας ακίνητο 130 τμ με 1.500 το μέτρο, άρα ανάλογα θα πρέπει να πουληθεί και η γκαρσονιέρα. Το θέμα είναι όμως ότι εάν πουλούσε με αυτό το ποσό, η καθαρή απόδοση του ακινήτου για τον αγοραστή θα ήταν πάνω από 7%, κάτι που νομίζω θα ήταν έγκλημα για τον πωλητή, που δεν καίγεται να το δώσει. Τελικά δεν το έδωσε. Πως γίνεται η σωστή αξιολόγηση όμως; Συγκριτικά με αντίστοιχες πωλήσεις στην περιοχή ή ανάλογα με την απόδοση του ακινήτου; Ποια απόδοση θεωρείται πιο νορμάλ και όχι "έγκλημα"; Καθαρή εννοείς μετά τη φορολογία;
Deu164 Δημοσ. 14 Μαϊου Δημοσ. 14 Μαϊου Στις 13/5/2025 στις 8:07 ΜΜ, kirileman είπε Δωρεάν online εκτίμηση ακινήτου | Ektimiseto Δοκίμασέ το και πες μας εντυπώσεις (δεν σχετίζομαι με το site). Το χρησιμοποιώ για πλάκα κατά διαστήματα, δεν είναι και πολύ ακριβές, αλλά με τον καιρό πιθανότατα θα βελτιωθεί. Πάντως εμένα το παραπάνω site που δοκίμασα από περιέργεια το έβγαλε όσο το εκτίμησε και η τράπεζα (η εκτίμηση τής τράπεζας είναι 2κ κάτω από το max) 1
Fan Δημοσ. 14 Μαϊου Δημοσ. 14 Μαϊου (επεξεργασμένο) 30 λεπτά πριν, zio10 είπε Ποια απόδοση θεωρείται πιο νορμάλ και όχι "έγκλημα"; Καθαρή εννοείς μετά τη φορολογία; Καθαρή είναι το ενοίκιο επί 12 μήνες μείον 15% τον φόρο και μείον τον ΕΝΦΙΑ (που πλέον για τα μικρά είναι ελάχιστος έτσι και αλλιώς). Σε γενικές γραμμές, εάν είναι πάνω από 6% η απόδοση είναι έγκλημα να το πουλήσει κάποιος, εάν είναι κάτω από 3% πιάνεται κότσος ο αγοραστής. Για αυτό συνήθως μία λογική απόδοση είναι 4%-5%. Δεν βάζω μέσα άλλες παραμέτρους πχ υπεραξία ακινήτου. Επεξ/σία 14 Μαϊου από Fan 2 1
StavrosD Δημοσ. 14 Μαϊου Δημοσ. 14 Μαϊου (επεξεργασμένο) Ο φόρος ενοικίου είναι 15% έως τα 12.000€ 35% έως τα 35.000€ 45% για μεγαλύτερα ποσά. Με τα ενοίκια που ακούω στην Αθήνα, αν κάποιος νοικιάζει δύο ακίνητα τότε το δεύτερο ενοίκιο αρχίζει να φορολογείται με 35%. Ένας μεγαλοεισοδηματίας φτάνει στο 45%. Προφανώς αυτό είναι αντικίνητρο για κάποιον που έχει πολλά ακίνητα να τα νοικιάσει όλα, ιδιαίτερα αν είναι σε περιοχές με χαμηλό ενοίκιο και σε ενοικιαστές με σύντομη μίσθωση όπως π.χ. αναπληρωτές καθηγητές, εποχιακοί δημόσιοι υπάλληλοι, κλπ. Αν παίρνει το κράτος το 35% ή το 45%, πως θα κάνει σε 9 μήνες απόσβεση για το βάψιμο και τις μικροεπισκευές που θα κάνει πριν μπει μέσα ο επόμενος ενοικιαστής; Τα 3 ενοίκια θα πάνε στο κράτος, 3 ενοίκια θα πάνε για το φρεσκάρισμα, 3 μήνες θα είναι ξενοίκιαστο μέχρι να έρθει ο επόμενος και θα του μείνουν 3 ενοίκια. Επεξ/σία 14 Μαϊου από StavrosD 1
lector Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου Στις 13/5/2025 στις 12:07 ΠΜ, georgead είπε το συγκεκριμένο άρθρο δεν γράφτηκε για να «παραπλανήσει» ή να ωραιοποιήσει καταστάσεις "Στο μεταξύ, η ελληνική οικονομία δείχνει σημάδια σταθερότητας και ανάπτυξης. Η ανεργία έχει υποχωρήσει, το ΑΕΠ αυξάνεται και οι τράπεζες έχουν επιστρέψει στη χορήγηση στεγαστικών δανείων, με ευνοϊκούς όρους για τους νέους. Τα προγράμματα στήριξης, όπως το “Σπίτι μου”, έχουν βοηθήσει χιλιάδες νέους να αποκτήσουν το πρώτο τους σπίτι, ενώ τα φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις ενισχύουν περαιτέρω τη ζήτηση." 🤔 1
kokos23 Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου αν θυμάμαι καλά κάποιος εδώ μπακαλίστικα είχε βγάλει την αξία ενός σπιτιού ως εξής : ενοίκιο Χ 12 μήνες Χ 25 χρόνια = αξία πώλησης του σπιτιού.. πχ 400Χ12Χ25= 120000 αυτό είναι ένα λογικό ποσό για πώληση... φυσικά παίζουν ρόλο και άλλα όπως όροφος, πάρκινγκ, θέα κλπ αλλά είναι ένας μπούσουλας στο περίπου πόσο πρέπει να αξίζει ένα σπίτι
Αλεξανδρος A.92 Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου 9 ώρες πριν, StavrosD είπε Ο φόρος ενοικίου είναι 15% έως τα 12.000€ 35% έως τα 35.000€ 45% για μεγαλύτερα ποσά. Με τα ενοίκια που ακούω στην Αθήνα, αν κάποιος νοικιάζει δύο ακίνητα τότε το δεύτερο ενοίκιο αρχίζει να φορολογείται με 35%. Ένας μεγαλοεισοδηματίας φτάνει στο 45%. Προφανώς αυτό είναι αντικίνητρο για κάποιον που έχει πολλά ακίνητα να τα νοικιάσει όλα, ιδιαίτερα αν είναι σε περιοχές με χαμηλό ενοίκιο και σε ενοικιαστές με σύντομη μίσθωση όπως π.χ. αναπληρωτές καθηγητές, εποχιακοί δημόσιοι υπάλληλοι, κλπ. Αν παίρνει το κράτος το 35% ή το 45%, πως θα κάνει σε 9 μήνες απόσβεση για το βάψιμο και τις μικροεπισκευές που θα κάνει πριν μπει μέσα ο επόμενος ενοικιαστής; Τα 3 ενοίκια θα πάνε στο κράτος, 3 ενοίκια θα πάνε για το φρεσκάρισμα, 3 μήνες θα είναι ξενοίκιαστο μέχρι να έρθει ο επόμενος και θα του μείνουν 3 ενοίκια. Υποθετεις βεβαια οτι καποιος που εχει ας πουμε 3-4 ακινητα και μπορει να φτασει πανω απο 35.000€, τα δηλωνει ολα. Κατι που δεν γινεται συχνα. Πρωτη φορα εμενα μου ειπε ιδιοκτητης περυσι θα το δηλωσουμε ολο και αυτο γιατι ειχε καποια θεση στο δημοσιο υψηλη και επρεπε να κανει ποθεν εσχες αν καταλαβα καλα. Ολοι οι προηγουμενοι μισα μισα και αν μου αρεσει. Κατι αντιστοιχο γινεται και σε αλλες περιπτωση που ακουω. Οποτε ναι μεν ο φορος ειναι μεγαλος για πανω απο 35.000€ (και δικαιως) αλλα οι ιδιοκτητες εχουν τροπο να τον γλιτωνουν. 1
The_Judas Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου (επεξεργασμένο) Τα funds έχουν στην κατοχή τους 700.000 ακίνητα. Υπάρχουν επίσης γύρω στα 900.000 κλειστά ακίνητα. Προφανώς δεν είναι όλα αυτά σπίτια ούτε έτοιμα για πώληση-ενοικίαση, αλλά ακόμη και το 10% να γινόταν διαθέσιμο, αν έβγαιναν στην αγορά θα γινόταν σημαντική μείωση τιμών. Προφανώς και αυτά που ειπώθηκαν για την φορολογία των ενοικίων είναι σημαντικά, 35 ή και 45% φόρος είναι αρκετά μεγάλο ποσό. Επεξ/σία 15 Μαϊου από The_Judas
Aurumnus Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου Το «Μηχανιλίκι», όπως είναι νομοθετημένο και λειτουργεί, είναι ένας από τους κλάδους που κατέστρεψε και καταστρέφει την χώρα. Ο πολύς κόσμος δεν πρόκειται να δει άσπρη μέρα, όσον αφορά τα ακίνητα, όσο τα πράγματα διατηρούνται ως έχειν. Και σε λίγα χρόνια που θα σκάσει και η υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση, τότε θα πέσει πολύ κλάμα. 1
The_Judas Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου Κάπως πρέπει να συντηρούνται οι πολλαπλάσιοι δικηγόροι και μηχανικοί... άλλωστε στην Βουλή η πλειοψηφία των βουλευτών είναι δικηγόροι και μηχανικοί. Γι' αυτό πληρώνουμε συνεχώς σφραγίδες-τακτοποιήσεις-διορθώσεις για τα ίδια ακίνητα ενώ αυτή είναι κανονικά δουλειά του δημοσίου. 2
StavrosD Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου 1 ώρα πριν, Aurumnus είπε Το «Μηχανιλίκι», όπως είναι νομοθετημένο και λειτουργεί, είναι ένας από τους κλάδους που κατέστρεψε και καταστρέφει την χώρα. Ο πολύς κόσμος δεν πρόκειται να δει άσπρη μέρα, όσον αφορά τα ακίνητα, όσο τα πράγματα διατηρούνται ως έχειν. Και σε λίγα χρόνια που θα σκάσει και η υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση, τότε θα πέσει πολύ κλάμα. Το "Παραμηχανιλίκι" είναι αυτό που κάνει την ζημιά. Η πραγματική δουλειά του μηχανικού είναι να σχεδιάσει το προϊόν που θα έχει την βέλτιστη ισορροπία ανάμεσα στις ανάγκες του πελάτη, στο κόστος και στην ασφάλεια. Εκεί μπήκε και ο νομοθέτης ώστε να εξασφαλίσει τις ελάχιστες απαιτήσεις για την ασφάλεια και για το κοινό καλό. Σύνεχισε μετά ένας άλλος νομοθέτης και έβαλε και κάποιες σάλτσες παραπάνω. Μπήκαν μετά και οι νόμο με σπόνσορα. Έχεις ένα προϊόν και θες να το προωθήσεις; Κανονίζει το lobby να βγει ο αντίστοιχος νόμος που να το απαιτεί και μετά καθιερώνεται το προϊόν στην αγορά. Το προϊόν αυτό μπορεί να είναι ένα μέτρο ασφαλείας, ένας αισθητήρας, ένα ρούχο, μια πιστοποίηση και γενικότερα οτιδήποτε. Έτσι φτάνουμε στο "παραμηχανιλίκι" που αναφέρεις. Λόγω υπερπαραγωγής μηχανικών (σχολές σχεδιασμένες για 80 φοιτητές ανά έτος είχαν 240, για τους ψήφους) εκτός από τους μηχανικούς που κάνουν ουσιαστικές μελέτες έχουμε πλέον γεμίσει και με μηχανικούς που απλά διεκπεραιώνουν γραφειοκρατικές διαδικασίες. 3
mariosnik_ Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου 16 ώρες πριν, Fan είπε Συγγενικό πρόσωπο σκεφτόταν να πουλήσει μία ισόγεια γκαρσονιέρα που διαθέτει σε καλό σημείο στο κέντρο μεγάλης επαρχιακής πόλης και τη νοικιάζει πάνω από 30 χρόνια. Ζήτησε εκτίμηση από μεσίτη, ο οποίος της είπε ότι πούλησε το ίδιο διάστημα ίδιας χρονολογίας ακίνητο 130 τμ με 1.500 το μέτρο, άρα ανάλογα θα πρέπει να πουληθεί και η γκαρσονιέρα. Το θέμα είναι όμως ότι εάν πουλούσε με αυτό το ποσό, η καθαρή απόδοση του ακινήτου για τον αγοραστή θα ήταν πάνω από 7%, κάτι που νομίζω θα ήταν έγκλημα για τον πωλητή, που δεν καίγεται να το δώσει. Τελικά δεν το έδωσε. Πως γίνεται η σωστή αξιολόγηση όμως; Συγκριτικά με αντίστοιχες πωλήσεις στην περιοχή ή ανάλογα με την απόδοση του ακινήτου; Ακριβώς για κάτι τέτοιες άκυρες συγκρίσεις δεν θέλω εκτιμητή που να είναι και μεσίτης. Είναι άκυρη η σύγκριση. Είχαν τις ίδιες φθορες τα δυο ακίνητα που πούλησε αυτός; Ήταν στην ίδια περιοχή; Πως τα πάει η εικόνα της πολυκατοικίας πέραν από του διαμερίσματος; Θεα και προσανατολισμος; Δεν αρκεί αυτου του τύπου η ανάλυση για να κάνεις σωστή εκτίμηση, θες παραπάνω δεδομένα από στοιχεία πωληθεντων ακινήτων της ίδιας κατηγορίας.
csontheline Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου 13 hours ago, StavrosD said: Ο φόρος ενοικίου είναι 15% έως τα 12.000€ 35% έως τα 35.000€ 45% για μεγαλύτερα ποσά. Με τα ενοίκια που ακούω στην Αθήνα, αν κάποιος νοικιάζει δύο ακίνητα τότε το δεύτερο ενοίκιο αρχίζει να φορολογείται με 35%. Ένας μεγαλοεισοδηματίας φτάνει στο 45%. Προφανώς αυτό είναι αντικίνητρο για κάποιον που έχει πολλά ακίνητα να τα νοικιάσει όλα, ιδιαίτερα αν είναι σε περιοχές με χαμηλό ενοίκιο και σε ενοικιαστές με σύντομη μίσθωση όπως π.χ. αναπληρωτές καθηγητές, εποχιακοί δημόσιοι υπάλληλοι, κλπ. Αν παίρνει το κράτος το 35% ή το 45%, πως θα κάνει σε 9 μήνες απόσβεση για το βάψιμο και τις μικροεπισκευές που θα κάνει πριν μπει μέσα ο επόμενος ενοικιαστής; Τα 3 ενοίκια θα πάνε στο κράτος, 3 ενοίκια θα πάνε για το φρεσκάρισμα, 3 μήνες θα είναι ξενοίκιαστο μέχρι να έρθει ο επόμενος και θα του μείνουν 3 ενοίκια. Από (χοντρικά) 3 ακίνητα και πάνω, φτιάχνεις εταιρεία. 1
kirileman Δημοσ. 15 Μαϊου Δημοσ. 15 Μαϊου 34 minutes ago, mariosnik_ said: Ακριβώς για κάτι τέτοιες άκυρες συγκρίσεις δεν θέλω εκτιμητή που να είναι και μεσίτης. Είναι άκυρη η σύγκριση. Είχαν τις ίδιες φθορες τα δυο ακίνητα που πούλησε αυτός; Ήταν στην ίδια περιοχή; Πως τα πάει η εικόνα της πολυκατοικίας πέραν από του διαμερίσματος; Θεα και προσανατολισμος; Δεν αρκεί αυτου του τύπου η ανάλυση για να κάνεις σωστή εκτίμηση, θες παραπάνω δεδομένα από στοιχεία πωληθεντων ακινήτων της ίδιας κατηγορίας. Όλα αυτά (κανονικά) λαμβάνονται υπόψιν. Κατάσταση, ποιοτικά χαρακτηριστικά, θέση/θέα, μέγεθος.
Προτεινόμενες αναρτήσεις