Πώληση ενοικιασμένου διαμερίσματος.

[G.bar]

  Καλησπέρα. μια ερώτηση για όποιον έχει γνώσεις επι του θέματος.

  Προ κάτι ημερών μας άφησε ο πατέρας  της γυναίκας μου ο οποίος της έχει αφήσει ένα σπίτι το οποίο πρέπει να πωληθεί όσο το δυνατο συντομότερα για διάφορους λόγους. Το σπιτι είναι νοικιασμένο και τα ενοικια μπαίνουν στο λογαριασμό του πατέρα κανονικα , (δεν εχει πληρωθεί ακόμα κάποιο ενοίκιο μετα τον θάνατο). Οι ερωτήσεις μου είναι οι εξής, εφόσον το συμβόλαιο με τον ενοικιαστή έχει ηδη λήξει -έχει παρέλθει 3ετία και συνεχίζει η ενοικίαση βάσει σιωπηρης ανανέωσης- και λόγω του θανατου, παυει  ισχύει;  Θέλω να πω, εφόσον το σπιτι έχει αλλάξει ήδη νόμιμα κατοχη και η σύναψη του συμβολαιου ηταν με τον προηγούμενο ιδιοκτητη τότε ο καινούργιος ιδιοκτητης δεν έχει σχέση με τα συμφωνηθέντα. Δηλαδή  μπορεί να ζητηθεί απο τον ενοικιαστη να αφήσει το σπίτι, φυσικα μετα απο συννενοηση και σε χρονικό διάστημα που να ικανοποιεί και τους 2;
   Και 2η ερώτηση, για την διάρκεια που θα παραμείνει ο ενοικιαστής και εφοσον δεν θα υπαρχει νεο συμβόλαιο, τα ενοίκια που θα καταβάλονται θα πρέπει να μπαίνουν στο λογαριασμό της γυναίκας μου διοτι διαφορετικά ειναι φορολογική παράβαση φαντάζομαι. Υπάρχει πρόσβαση στο λογαριασμό του πατέρα, αλλα μάλλον δεν είναι και το πιό νόμιμο. Πώς μπορεί να δικαιολογηθεί το εισοδημα αυτο που ναι μεν ειναι απο την κατοικία που είναι πλεον στη κατοχη της, αλλα δεν θα γίνει και νέο συμβόλαιο γιατί οπως γνωρίζουμε όλοι, απο τη στιγμη που γίνεται νέο συμβόλαιο, εχει ισχυ 3 έτη; 
  Φυσικά και γνωρίζω οτι το σπίτι μπορει να πουληθεί και ο ενοικιαστής να μην το γνωρίζει καν και μετα να τα βρεί με τον νεο ιδιοκτήτη αλλα δεν το θεωρω το πιο σωστο.

Επεξ/σία 31 Αυγούστου 2018 από G.bar

[Spect~]

Για την πρώτη ερώτηση: το συμβόλαιο πάει με το σπίτι, απο τη στιγμή όμως που έχει παρέλθει η τριετία και πλέον έχει γίνει αορίστου μπορεί οποιοδήποτε μέρος να κάνει καταγγελία και να σπάσει το συμβόλαιο δίνοντας πάντα ενα εύλογο χρονικό διάστημα.

Για το 2ο δεν γνωρίζω, κάποιος λογιστής θα σου πει

[Γιάννης Platano]

Αν θελεις να πουληθει η γυναικα σου ειδοποιει εγγραφως τον ενοικο και του δινει ευλογο διαστημα να φυγει .Τα ενοικια πρεπει να μπαινουν στον λογαρασμο της γυναικας και οχι σε πεθαμενου .

[Joshua21]

Καταρχήν ο μακαρίτης με ποιο ακριβώς τρόπο "της το άφησε"? Μέσω διαθήκης? Της είχε μεταβιβάσει στο παρελθόν την ψιλή κυριότητα, και αν ναι τι ακριβώς προβλέπει το συμβόλαιο? Από το τι θα απαντήσεις θα εξαρτηθεί το δεύτερο που ρωτάς.

Όσο για το πρώτο, η αλλαγή ιδιοκτήτη - με όποιο τρόπο και να γίνει - δεν επηρεάζει ούτε στο ελάχιστο τη μίσθωση. Η μίσθωση θα συνεχίσει να υφίσταται σε καθεστώς "σιωπηρής αναμίσθωσης" μέχρι να εναντιωθεί ο ιδιοκτήτης. Επίσης ο ιδιοκτήτης θεωρητικά σαφώς και έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον ενοικιαστή να φύγει εφόσον έχει λήξει το μισθωτήριο και έχει περάσει η τριετία, πρακτικά όμως είναι πολύ δύσκολο να τον αναγκάσει.

[Spect~]

3 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Καταρχήν ο μακαρίτης με ποιο ακριβώς τρόπο "της το άφησε"? Μέσω διαθήκης? Της είχε μεταβιβάσει στο παρελθόν την ψιλή κυριότητα, και αν ναι τι ακριβώς προβλέπει το συμβόλαιο? Από το τι θα απαντήσεις θα εξαρτηθεί το δεύτερο που ρωτάς.

Όσο για το πρώτο, η αλλαγή ιδιοκτήτη - με όποιο τρόπο και να γίνει - δεν επηρεάζει ούτε στο ελάχιστο τη μίσθωση. Η μίσθωση θα συνεχίσει να υφίσταται σε καθεστώς "σιωπηρής αναμίσθωσης" μέχρι να εναντιωθεί ο ιδιοκτήτης. Επίσης ο ιδιοκτήτης θεωρητικά σαφώς και έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον ενοικιαστή να φύγει εφόσον έχει λήξει το μισθωτήριο και έχει περάσει η τριετία, πρακτικά όμως είναι πολύ δύσκολο να τον αναγκάσει.

Απο την στιγμή που έχει περάσει η τριετία και δεν έχει γίνει ανανέωση του συμβολαίου και έχει γίνει πλέον αορίστου χρόνου μια χαρά τον αναγκάζει δίνοντάς του λίγο χρόνο να βρει σπίτι όπως και ο ενοικιαστής φεύγει χωρίς να πρέπει να πληρώσει έξτρα ενοίκια

[kallair]

Για αρχη θα πρεπει να γινουν ολες οι νομιμες ενεργειες να περασει το σπιτι στο ονομα του ατομου που ειναι κληρονομος.

 

Αφου γινει αυτό, μετα θα πρεπει να δωσετε στον ενοικιαστη τον νεο λογαριασμο οπου θα πρεπει να μπαινουν τα λεφτα.

 

Απο την στιγμή που εχει περάσει η 3ετια, το συμβολαιο ειναι πλεον αοριστου χρόνου. Ενημερωσε τον ενοικιαστη αρχικα με φιλικο τονο τις προθεσεις σου και συνεννοηστε για το χρονικο διαστημα. Αν τον δεις να μην ειναι συνεργασιμος, θα πρεπει να του στειλεις εξωδικο και να κινησεις τις νομιμες διαδικασιες για την εξωση. Αν ειναι τυπικος στις πληρωμες του, η διαδικασια ενδεχεται να παρει μπορει κ χρονο μεχρι να οριστει απο το δικαστηριο αποφαση για μεχρι ποτε θα πρεπει να σου αφησει το σπιτι. Αν ομως δεν ειναι τυπικος, τον βγαζεις σχετικα γρηγορα. Αν ψαξεις στο φορουμ εχει γινει εκτενης αναφορα σχετικα προσφατα σε παρομοιο θεμα.

[Joshua21]

7 λεπτά πριν, Spect~ είπε

Απο την στιγμή που έχει περάσει η τριετία και δεν έχει γίνει ανανέωση του συμβολαίου και έχει γίνει πλέον αορίστου χρόνου μια χαρά τον αναγκάζει δίνοντάς του λίγο χρόνο να βρει σπίτι όπως και ο ενοικιαστής φεύγει χωρίς να πρέπει να πληρώσει έξτρα ενοίκια

Αν ο ενοικιαστής αρνηθεί να φύγει ο μόνος τρόπος για να τον αναγκάσει είναι να του κάνει έξωση με δικαστική απόφαση, η οποία προϋποθέτει και χρόνο και χρήμα. Αυτό ακριβώς εννοούσα όταν έγραψα πως είναι πολύ δύσκολο να τον αναγκάσει να φύγει.

 

[pontez2]

Αν υποθέσουμε οτι το θέμα κληρονομικών έχει λυθεί και η συζυγος επιθυμεί να προχωρήσει στη πώληση της οικίας, ενημερώστε γραπτός τον ενοικιαστή και μάλιστα κάντε το το συντομότερο δυνατόν.

Αν ο ενοικιαστής έχει παιδί που πάει σχολείο, ή υπάρχουν προβλήματα υγείας, μπορει να υπάρξει σοβαρή καθυστέρηση. Σε κάθε περίπτωση, Σεπτέβρη μήνα, καλά θα κάνεις να δοσεις ένα ευλογο χρονικο διάστημα στον άνθρωπο που ειναι και τυπικός οπως γράφεις.

[Spect~]

4 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Αν ο ενοικιαστής αρνηθεί να φύγει ο μόνος τρόπος για να τον αναγκάσει είναι να του κάνει έξωση με δικαστική απόφαση, η οποία προϋποθέτει και χρόνο και χρήμα. Αυτό ακριβώς εννοούσα όταν έγραψα πως είναι πολύ δύσκολο να τον αναγκάσει να φύγει.

Αναλύθηκε σε παρόμοιο θρεντ, σε 1-2 μήνες έχει πάρει πόδι και τον βάζεις και πληρώνει και τα σπσμένα

[G.bar]

21 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Καταρχήν ο μακαρίτης με ποιο ακριβώς τρόπο "της το άφησε"? Μέσω διαθήκης? Της είχε μεταβιβάσει στο παρελθόν την ψιλή κυριότητα, και αν ναι τι ακριβώς προβλέπει το συμβόλαιο? Από το τι θα απαντήσεις θα εξαρτηθεί το δεύτερο που ρωτάς.

Όσο για το πρώτο, η αλλαγή ιδιοκτήτη - με όποιο τρόπο και να γίνει - δεν επηρεάζει ούτε στο ελάχιστο τη μίσθωση. Η μίσθωση θα συνεχίσει να υφίσταται σε καθεστώς "σιωπηρής αναμίσθωσης" μέχρι να εναντιωθεί ο ιδιοκτήτης. Επίσης ο ιδιοκτήτης θεωρητικά σαφώς και έχει το δικαίωμα να ζητήσει από τον ενοικιαστή να φύγει εφόσον έχει λήξει το μισθωτήριο και έχει περάσει η τριετία, πρακτικά όμως είναι πολύ δύσκολο να τον αναγκάσει.

Ο μακαρίτης της ειχε μεταβιβασει την ψιλη κυριότητα προ δεκαετίας, εχουν πληρωθεί  φόροι κτλ και όλον αυτον τον καιρό πληρωνει η γυναικα μου τον ενφια του ακινήτου που μετά τον θάνατο περνάει στην κατοχή της 100%. 

 

8 λεπτά πριν, kallair είπε

Για αρχη θα πρεπει να γινουν ολες οι νομιμες ενεργειες να περασει το σπιτι στο ονομα του ατομου που ειναι κληρονομος.

Αφου γινει αυτό, μετα θα πρεπει να δωσετε στον ενοικιαστη τον νεο λογαριασμο οπου θα πρεπει να μπαινουν τα λεφτα.

Απο την στιγμή που εχει περάσει η 3ετια, το συμβολαιο ειναι πλεον αοριστου χρόνου. Ενημερωσε τον ενοικιαστη αρχικα με φιλικο τονο τις προθεσεις σου και συνεννοηστε για το χρονικο διαστημα. Αν τον δεις να μην ειναι συνεργασιμος, θα πρεπει να του στειλεις εξωδικο και να κινησεις τις νομιμες διαδικασιες για την εξωση. Αν ειναι τυπικος στις πληρωμες του, η διαδικασια ενδεχεται να παρει μπορει κ χρονο μεχρι να οριστει απο το δικαστηριο αποφαση για μεχρι ποτε θα πρεπει να σου αφησει το σπιτι. Αν ομως δεν ειναι τυπικος, τον βγαζεις σχετικα γρηγορα. Αν ψαξεις στο φορουμ εχει γινει εκτενης αναφορα σχετικα προσφατα σε παρομοιο θεμα.

Φυσικά και όλα εχω σκοπο να γινουν σε φιλικο τονο, και 6 μηνες περιθωρειο πιστευω οτι ειναι ενα λογικο χρονικο διαστημα για να αφησει το σπιτι, σε διαφορετικη περίπτωση θα ακολουθηθει η νομιμη οδος.

[Joshua21]

Μόλις τώρα, Spect~ είπε

Αναλύθηκε σε παρόμοιο θρεντ, σε 1-2 μήνες έχει πάρει πόδι και τον βάζεις και πληρώνει και τα σπσμένα

Τα έχεις καταλάβει όλα λάθος. Σε 1-2 μήνες παίρνει πόδι ΜΟΝΟ στην περίπτωση δυστροπίας(πχ όταν δεν πληρώνει), άσε που δεν πληρώνει τίποτα. Για οποιοδήποτε άλλο λόγο ή και οικονομικές διαφορές, μόνο με απόφαση δικαστηρίου που μπορεί να κάνει ακόμα και χρόνια να βγει.

[vagos789]

Πρεπει να γινουν τα κληρονομικα πριν απο οτιδηποτε αλλο γιατι δεν νοειται συναλλαγη με νεκρο

Ενημερωνεις τον ενοικιαστη σε φιλικο τονο οτι πρεπει να φυγει και του λες ποτε θα ηθελες εσυ και τον ρωτας αν αυτο βολευει και εκεινον,αν τα βρειτε θα ειναι ολα πιο ευκολα και για τους δυο σας,αν δεις και τσιναει ενημερωσε τον (παντα με ηπιο τονο) οτι το συμβολαιο εχει πρακτικα ληξει και το ζητουμενο ειναι να συνεννοηθειτε ωστε να μην υπαρξει αναστατωση και ασκοπα δικαστικα εξοδα για κανεναν

[Γιάννης Platano]

Αφου ειχε την υψηλη κυριοτητα ειναι πιο απλα τα πραγματα .Μια συμβολαιογραφικη πραξη και αποκτα και την επικαρπια .Τα κοινοποιει στον ενοικιαστη.Αν θελει δικαστικο επιμελητη ρωτα καποιο δικηγορο .

[Joshua21]

14 λεπτά πριν, G.bar είπε

Ο μακαρίτης της ειχε μεταβιβασει την ψιλη κυριότητα προ δεκαετίας, εχουν πληρωθεί  φόροι κτλ και όλον αυτον τον καιρό πληρωνει η γυναικα μου τον ενφια του ακινήτου που μετά τον θάνατο περνάει στην κατοχή της 100%. 

Τότε το μόνο που έχει να κάνει η γυναίκα σου είναι να δώσει στον ενοικιαστή αντίγραφα και από το συμβόλαιο (από το οποίο προκύπτει ότι παίρνει την επικαρπία μετά το θάνατο) και αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης θανάτου, και το IBAN του λογαριασμού της στον οποίο θα βάζει το ενοίκιο από δω και πέρα.

Υπόψιν, η γυναίκα σου έχει περιθώριο μόλις ένα μήνα μετά το θάνατο να κάνει τροποποίηση στο Ε9.

[Spect~]

20 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Τα έχεις καταλάβει όλα λάθος. Σε 1-2 μήνες παίρνει πόδι ΜΟΝΟ στην περίπτωση δυστροπίας(πχ όταν δεν πληρώνει), άσε που δεν πληρώνει τίποτα. Για οποιοδήποτε άλλο λόγο ή και οικονομικές διαφορές, μόνο με απόφαση δικαστηρίου που μπορεί να κάνει ακόμα και χρόνια να βγει.

Αυτό εφόσον υπάρχει συμβόλαιο σε ισχύ, απο τη στιγμή που έχει παρέλθει η τριετία και δεν έχει γίνει ανανέωση τότε δεν ισχύει αυτο που λες. Εσυ το εχεις καταλάβει λάθος.