Πώληση ενοικιασμένου διαμερίσματος.

[Bigi444444]

2 ώρες πριν, G.bar είπε

Αυτό το "... σε ισχύ σύμβαση" δημιουργεί πρόβλημα τελικά βάσει των λεγομενων δικηγόρου καί λογιστή και η λύση που προτάθηκε είναι αγωγή για έξωση, που εφόσον δεν είναι για κακοπληρωτή ενοικιαστή, χρειάζεται και χρόνο και χρήμα για τον "αγαπητο" δικηγόρο. Απο εκεί και πέρα επειδή δεν μας πειράζει αν φύγει ο ενοικιαστής σε ενα μήνα ή σε έξι, αν αποδίδονται φυσικά τα μισθία, σε περίπτωση που γίνει ενα νέο συμβόλαιο με περιορισμένη διάρκεια, πχ 6 μήνες, θα έχει ισχυ 6 μήνες ή αυτομάτως αποκτά το δικαίωμα της 3ετίας ασχέτως τι αναφέρεται σε αυτό; 
  Για την ενημέρωση απλά να πώ οτι ο μισθωτής προς το παρόν αρνείται να αποδεσμεύσει το σπίτι, με τη δικαιολογία οτι δεν μπορεί να βρει παρόμοιο σπίτι σε τέτοια τιμη, 4αρι νεόδμητο στη Βούλα που βλέπει θάλασσα με 350 ευρώ, και λογικό είναι δηλαδή να μη βρει ποτέ.

Μπερδεύεσαι νομίζω λίγο.Να πω δύο βασικά πράγματα κωδικοποιημένα το λοιπόν.

- Αυτή τη στιγμή η σύζυγός σου έχει την τέλεια, όπως λέμε, κυριότητα επί του ακινήτου χωρίς να χρειάζεται να προβεί σε κάποια επιπλέον συμβολαιογραφικής φύσης ενέργεια. Λόγω της αυτοδίκαιης συνένωσης της επικαρπίας με την ψιλή της κυριότητα με τον θάνατο του επικαρπωτή.

- Αυτή τη στιγμή η σύμβαση μίσθωσης επί του ακινήτου είναι ενεργή με εκμισθωτή την σύζυγό σου (από τη στιγμή του θανάτου). Είστε τυχεροί διότι η μίσθωση αυτή έχει μετατραπή σε αορίστου χρόνου ήδη πριν από τον θάνατο του πεθερού σου. Αυτό σημαίνει ότι μπορείς να την καταγγείλεις χωρίς ύπαρξη σπουδαίου λόγου, έστω και απλά επειδή σου .. κάπνισε, τα αποτελέσματα της καταγγελίας όμως θα επέλθουν αυτοδίκαια με την πάροδο 15ημέρου από αυτήν.

- Αγωγή απόδοσης μισθίου δεν μπορείς ακόμα να κάνεις διότι έχεις ενεργή σύμβαση μίσθωσης. Να σου αποδώσει λοιπόν ο άλλος τι ακριβώς; Αγωγή απόδοσης θα κάνεις μόνο στην περίπτωση που καταγγείλεις, επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας και δεν σου αποδοθεί από τον μισθωτή το μίσθιο.

- Νέο μισθωτήριο δεν έχει νόημα να κάνεις διότι και 6μηνη διάρκεια να γράψεις μέσα ότι θα έχει, θα θεωρείται ως μη γραφέν, από τη στιγμή που η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης κατοικίας είναι τα 3 έτη και δεν υπάρχει δυνατότητα κάμψης αυτής της διάταξης από την ιδιωτική βούλησης προς τα κάτω.

- Δεν γνωρίζω τις λογιστικές λεπτομέρειες, μου φαίνεται όμως αρκετά παράλογο να μην μπορεί πλέον η σύζυγος χωρίς νέο μισθωτήριο να δηλώσει στο taxis τα μισθώματα. Στην τελική πάρ' τε τα στο χέρι ή ας εξακολουθήσει ο μισθωτής να τα βάζει στον λογαριασμό του θανόντος. Η σύζυγός σου ως κληρονόμος (λογικά) θα μπορεί να τα αναλάβει από εκεί.

-Όπως σου είπε και ο duende μπορείς να πουλήσεις το ακίνητο με τον μισθωτή μέσα και στη συγκεκριμένη περίπτωση ο νέος κύριος του ακινήτου θα δεσμεύεται από την υφιστάμενη μίσθωση, θα έχει όμως όσα δικαιώματα έχει και ο τωρινός κύριος. Θα μπορεί δηλαδή και ο ίδιος να καταγγείλει τη μίσθωση με τον ίδιο τρόπο. Γενικά δεν είναι κάτι τόσο φοβερό το όλο ζήτημα.

24 λεπτά πριν, sstratos είπε

Να ρωτήσω κάτι που δεν βλέπω να εχει ερωτηθεί. Εαν η γυναίκα είναι συνδικαούχος στον λογαριασμό του θανόντα μπορεί να σηκώνει τα χρήματα χωρίς πρόβλημα.... ετσι δεν είναι ?

Nαι, εννοείται ότι μπορεί να αναλάβει τα χρήματα.Και μάλιστα ολόκληρο το ποσό, όχι μόνο το ποσοστό που της αναλογεί.

Επεξ/σία 6 Σεπτεμβρίου 2018 από Bigi444444

[mezger]

41 λεπτά πριν, Bigi444444 είπε

- Δεν γνωρίζω τις λογιστικές λεπτομέρειες, μου φαίνεται όμως αρκετά παράλογο να μην μπορεί πλέον η σύζυγος χωρίς νέο μισθωτήριο να δηλώσει στο taxis τα μισθώματα. Στην τελική πάρ' τε τα στο χέρι ή ας εξακολουθήσει ο μισθωτής να τα βάζει στον λογαριασμό του θανόντος. Η σύζυγός σου ως κληρονόμος (λογικά) θα μπορεί να τα αναλάβει από εκεί.

Σχετικά μ'αυτό, η εφορία θέλει α)να δηλώνεις τα ενοίκια που εισπράττεις για να φορολογείσαι και β)να δηλώνεις τις μισθώσεις στο σχετικό σύστημα.

Το α) είναι απλό, θα δηλώσει η σύζυγος ότι ενοίκιο εισέπραξε μετά το θάνατο του επικαρπωτή, φροντίζοντας να ενημερώσει τον ενοικιαστή ότι από την τάδε ημερομηνία τα χρήματα πηγαίνουν στο τάδε ΑΦΜ (για να δηλώσει κι εκείνος τα ίδια στη δική του δήλωση). Αυτά μπορούν να γίνουν ανεξάρτητα από το αν θα μείνει ή θα φύγει, αν γίνει νέο συμφωνητικό ή όχι, αν γίνει αγωγή κλπ.

Το β) δεν πρέπει να συγχέεται με το νομικό του πράγματος - από τη στιγμή που ο άνθρωπος μένει σε σπίτι ιδιοκτησίας της συζύγου και πληρώνει, υπάρχει μίσθωση, και η εφορία θέλει να τη δηλώσεις. Η δήλωση της μίσθωσης δε σημαίνει ότι έγινε κάποια ενυπόγραφη συμφωνία, ούτε σημαίνει αυτόματα ότι έγινε νέα σύμβαση μίσθωσης (μπορεί και να καταχωρηθεί ως συνέχεια της προηγούμενης, ασχέτως αν έχει λήξει προ πολλού το συμφωνητικό). Σε κάθε περίπτωση, ακόμα και αν δε γίνει καμία καταχώρηση στο taxis, εαν στο μέλλον προκύψει ανάγκη να γίνει αναδρομικά, μπορεί να γίνει με πρόστιμο 100 ευρώ.

Αυτό που θέλω να πω είναι ότι το να εισπράξει η σύζυγος ενοίκιο χωρίς να υπάρχει μισθωτήριο στο taxis είναι η λεπτομέρεια της λεπτομέρειας - δείτε τα πιο σημαντικά θέματα (να φύγει ο νοικάρης/να το πουλήσετε) και μην αναλώνεστε στα της εφορίας.

[Γιάννης Platano]

4 ώρες πριν, sstratos είπε

Να ρωτήσω κάτι που δεν βλέπω να εχει ερωτηθεί. Εαν η γυναίκα είναι συνδικαούχος στον λογαριασμό του θανόντα μπορεί να σηκώνει τα χρήματα χωρίς πρόβλημα.... ετσι δεν είναι ?

Ναι χωρις κανενα προβλημα απο την Τραπεζα.

[G.bar]

21 ώρες πριν, duende είπε

Και γιατι δε δοκιμαζεις να το πουλησεις ως εχει? Το οτι ειναι νοικιασμενο δε σε εμποδιζει. Φανταζομαι θα υπαρχουν υποψηφιοι αγοραστες που δε θα εχουν προβλημα να αναλαβουν την ολη διαδικασια μετα, δε χανεις κατι

επισης, εστω και θες να κανεις νεο συμβολαιο, η τιμη που το νοικιαζεις τωρα ειναι ξεφτιλα, δεν εχεις το δικαιωμα να ζητησεις νεο μισθιο με βαση τα τωρινα δεδομενα? εκει ισως το ξανασκεφτει

Φυσικά και η όλη διαδικασία θα ξεκινήσει ακόμα και εαν είναι νοικιασμένο. Όσο για το 2ο, μας προτάθηκε απο μέρους του να γίνει μια αυξηση για να παραμείνει μέσα, της τάξης των 70 ευρω. Στην ίδια πολυκατοικία δεν ενοικιαζεται κανένα διαμέρισμα κάτα απο 1000 ευρω οπότε καταλαβαίνουμε οτι οι διαφορά είναι χαοτική.. Τωρα γιατί τοσα χρόνια έμενα σχεδόν τζάμπα είναι άλλο κεφάλαιο.

 

21 ώρες πριν, sstratos είπε

Να ρωτήσω κάτι που δεν βλέπω να εχει ερωτηθεί. Εαν η γυναίκα είναι συνδικαούχος στον λογαριασμό του θανόντα μπορεί να σηκώνει τα χρήματα χωρίς πρόβλημα.... ετσι δεν είναι ?

 Ναι φυσικά και μπορεί, αλλά απο τη στιγμή που εισπρατεις κάτι για το οποίο φορολογείται κάποιος που έχει πεθάνει, που σημαίνει οτι δεν θα εισπραχθεί φόρος, υπάρχει περίπτωση να δημιουργηθεί πρόβλημα και δεν είμαστε για τέτοια τώρα

20 ώρες πριν, Bigi444444 είπε

Μπερδεύεσαι νομίζω λίγο.Να πω δύο βασικά πράγματα κωδικοποιημένα το λοιπόν.

- Αυτή τη στιγμή η σύζυγός σου έχει την τέλεια, όπως λέμε, κυριότητα επί του ακινήτου χωρίς να χρειάζεται να προβεί σε κάποια επιπλέον συμβολαιογραφικής φύσης ενέργεια. Λόγω της αυτοδίκαιης συνένωσης της επικαρπίας με την ψιλή της κυριότητα με τον θάνατο του επικαρπωτή.

- Αυτή τη στιγμή η σύμβαση μίσθωσης επί του ακινήτου είναι ενεργή με εκμισθωτή την σύζυγό σου (από τη στιγμή του θανάτου). Είστε τυχεροί διότι η μίσθωση αυτή έχει μετατραπή σε αορίστου χρόνου ήδη πριν από τον θάνατο του πεθερού σου. Αυτό σημαίνει ότι μπορείς να την καταγγείλεις χωρίς ύπαρξη σπουδαίου λόγου, έστω και απλά επειδή σου .. κάπνισε, τα αποτελέσματα της καταγγελίας όμως θα επέλθουν αυτοδίκαια με την πάροδο 15ημέρου από αυτήν.

- Αγωγή απόδοσης μισθίου δεν μπορείς ακόμα να κάνεις διότι έχεις ενεργή σύμβαση μίσθωσης. Να σου αποδώσει λοιπόν ο άλλος τι ακριβώς; Αγωγή απόδοσης θα κάνεις μόνο στην περίπτωση που καταγγείλεις, επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας και δεν σου αποδοθεί από τον μισθωτή το μίσθιο.

- Νέο μισθωτήριο δεν έχει νόημα να κάνεις διότι και 6μηνη διάρκεια να γράψεις μέσα ότι θα έχει, θα θεωρείται ως μη γραφέν, από τη στιγμή που η ελάχιστη νόμιμη διάρκεια της σύμβασης μίσθωσης κατοικίας είναι τα 3 έτη και δεν υπάρχει δυνατότητα κάμψης αυτής της διάταξης από την ιδιωτική βούλησης προς τα κάτω.

- Δεν γνωρίζω τις λογιστικές λεπτομέρειες, μου φαίνεται όμως αρκετά παράλογο να μην μπορεί πλέον η σύζυγος χωρίς νέο μισθωτήριο να δηλώσει στο taxis τα μισθώματα. Στην τελική πάρ' τε τα στο χέρι ή ας εξακολουθήσει ο μισθωτής να τα βάζει στον λογαριασμό του θανόντος. Η σύζυγός σου ως κληρονόμος (λογικά) θα μπορεί να τα αναλάβει από εκεί.

-Όπως σου είπε και ο duende μπορείς να πουλήσεις το ακίνητο με τον μισθωτή μέσα και στη συγκεκριμένη περίπτωση ο νέος κύριος του ακινήτου θα δεσμεύεται από την υφιστάμενη μίσθωση, θα έχει όμως όσα δικαιώματα έχει και ο τωρινός κύριος. Θα μπορεί δηλαδή και ο ίδιος να καταγγείλει τη μίσθωση με τον ίδιο τρόπο. Γενικά δεν είναι κάτι τόσο φοβερό το όλο ζήτημα.

Nαι, εννοείται ότι μπορεί να αναλάβει τα χρήματα.Και μάλιστα ολόκληρο το ποσό, όχι μόνο το ποσοστό που της αναλογεί.

  Χωρίς μισθωτήριο συμβόλαιο σε ισχύ ορισμένου χρόνου η αορίστου, δεν μπορείς να δηλώσεις μισθώματα, δυστυχώς. Πρέπει να έχει κάνει την αποδοχή συμβολαίου μεσω taxis ο μισθωτης, που σημαίνει νέο συμβόλαιο με νεους συμβαλλόμενους. Αυτό φυσικά προκύπτει απο ο,τι μας εχει πει η λογίστρια μας πάντα, δεν έχω τις γνώσεις και το χρόνο εννοείται να ψάξω όλη την νομοθεσία και τα παράθυρά της, για αυτό και κάνουμε τη συζήτηση εδώ μήπως και κάποιος τυχαίνει να γνωρίζει περισσότερα η να έχει βρεθεί σε παρόμοια περίπτωση.
    Στό χέρι δεν γίνεται να τα παίρνεις πλέον γιατι πρέπει πάλι να κόβεις νόμιμη απόδειξη. Εννοείται οτι δεν μπορείς να ζητήσεις απο τον άλλον να σου τα δώσει  μαυρα σε τέτοιες περιπτώσεις γιατι δεν θέλει και πολύ να μπλέξει η κατάσταση περισσότερο. Και εκείνος μένει ακάλυπτος γιατί είναι σαν να μην έχει πληρώσει και εμείς εισπρατουμε φοροδιαφευγοντας. Φυσικά μιλάμε πάντα για την εντελώς νόμιμη οδο γιατί αλλιώς φυσικά υπήρχαν διάφορες ελληνικές λύσεις για τα πάντα.

[palasd]

Από ότι καταλαβαίνω για να είσαστε νόμιμοι πρέπει να γίνει καινούργιο συμβόλαιο τουλάχιστον  από τα λεγομενά σου οπότε του πάτε καινούργιο συμβόλαιο με ενοίκιο 1000 αν θέλει υπογράφει  αν δεν υπογράψει κάνει κατάληψη 

Τι δεν καταλαβαίνω σωστά

[Bigi444444]

G. bar, επειδή είναι ένα θέμα που θα μπορούσε πολύ άνετα να με απασχολήσει και για πελάτη μου, μίλησα πριν λίγο με το λογιστικό γραφείο που συνεργάζομαι. Μου είπαν και από εκεί ότι δεν μπορεί να γίνει μίσθωση στο όνομα του νέου ιδιοκτήτη χωρίς νέο μισθωτήριο, κάτι το οποίο προσωπικά το θεωρώ εντελώς παράλογο. Θα μου πεις είναι το πρώτο παράλογο που βλέπεις; Όχι, αλλά σε υοχρεώνει ο άλλος για λόγους λογιστικής και φορολογικής τακτοποίησης να προβείς σε ενέργειες με έννομες συνέπειες που δεν επιθυμείς και νομικά δεν υποχρεούσαι να δεχθείς. Υποθέτω πως έχει παραμείνει έτσι γιατί οι λογιστές θεωρούν αυτονόητο ότι θα καταγγείλει τη σύμβαση ο νέος εκμισθωτής όποτε θέλει, οπότε σου λέει πού το πρόβλημα. Το ίδιο μου είπαν και οι δικοί μου. Βεβαίως δεν μπορούν να αντιληφθούν ότι αυτό δε γίνεται νομικά.

Τέλος πάντων, ανεξάρτητα από το πόσο είναι λογικό ή όχι, οι λύσεις είναι τρεις. Είτε καταγγέλεις άμεσα τη μίσθωση, η οποία νομικά είναι ενεργή ακόμα ως αορίστου διάρκειας, είτε κάνεις νέο μισθωτήριο, οπότε δεσμεύεσαι για 3ετία, και σε περίπτωση που το πουλήσεις ο νέος ιδιοκτήτης θα πρέπει να το γνωρίζει διότι και ο ίδιος θα έχει τις ίδιες υποχρεώσεις με τον προηγούμενο υπεισερχόμενος ως διαδοχός του στην μισθωτική σχέση είτε κρατάς την φάση για 1-2 μήνες έτσι μέχρι να δεις τι θα κάνεις πιο ψύχραιμα, ο μισθωτής εξακολουθεί να καταβάλλει τα μισθώματα στον λογαριασμό του θανόντος και η σύζυγος στην επόμενη φορολογική της δήλωση δηλώνει και 1-2 μισθώματα χωρίς ηλεκτρονική υποβολή μισθωτηρίου. Είναι κάτι, που απ' όσο μου είπαν, στην πράξη γίνεται χωρίς συνέπειες ειδικά για μικρά διαστήματα αν και δεν επιτρέπεται κανονικά. Τέταρτη επιλογή προσωπικά δεν βλέπω.

[mezger]

1 ώρα πριν, G.bar είπε

  Χωρίς μισθωτήριο συμβόλαιο σε ισχύ ορισμένου χρόνου η αορίστου, δεν μπορείς να δηλώσεις μισθώματα, δυστυχώς. Πρέπει να έχει κάνει την αποδοχή συμβολαίου μεσω taxis ο μισθωτης, 

Δεν είναι ακριβές αυτό, θα σε συμβούλευα να απευθυνθείς και σε άλλο λογιστή.

Η αποδοχή από τον ενοικιαστή δεν είναι υποχρεωτική για την εφορία, η υποχρέωση του ιδιοκτήτη εξαντλείται με την υποβολή της δήλωσης μίσθωσης. Η αποδοχή ζητείται από άλλες υπηρεσίες για να θεωρήσουν έγκυρη τη μίσθωση, και φυσικά η άρνηση λειτουργεί σαν ακύρωση.

Εννοείται ότι μπορείς να δηλώσεις μισθώματα χωρίς να έχεις κάνει δήλωση της μίσθωσης. Το να μη δηλώσεις τα μισθώματα είναι φοροδιαφυγή και έχει συνέπειες. Αν λάβεις και δηλώσεις τα μισθώματα αλλά παραλείψεις να κάνεις δήλωση της μίσθωσης, είναι διοικητική παράβαση και έχει πρόστιμο 100 ευρώ.

Σκέψου λίγο το χρονοδιάγραμμα: εισπράττει τώρα η σύζυγος τα ενοίκια κανονικά. Του χρόνου τον Μάιο-Ιούνιο κάνετε δηλώσεις και τα δηλώνετε κανονικά. Αν είστε πάρα πολύ άτυχοι, μπορεί, δείχνοντας εξαιρετικό ζήλο, η εφορία να καταλάβει ότι δήλωσες μίσθωμα χωρίς να έχεις υποβάλλει μισθωτήριο στο taxis, και να σου ζητήσει να το υποβάλλεις με πρόστιμο 100 ευρώ. Εσύ τότε μπορείς να κάνεις μια απλή προσφυγή που να εξηγείς ότι δεν είχες υποχρέωση να υποβάλλεις μισθωτήριο καθώς υπήρχε διαδοχή λόγω θανάτου. Η ΔΕΔ μπορεί να σου απαντήσει μετά από μήνες ότι επειδή είχε λήξει το μισθωτήριο που ήταν στο όνομα του θανόντα, έπρεπε να κάνεις καινούριο. Οπότε το κάνεις εκπρόθεσμα με πρόστιμο 100 ευρώ.

Σε αυτό το σενάριο (το οποίο, πρόσεξε, είναι αρκετά απίθανο καθώς δεν έχουν γίνει μέχρι στιγμή τέτοιες διασταυρώσεις για να βρουν μη υποβληθέντα μισθωτήρια), έχεις φτάσει αισίως στο 2020, οπότε και είτε θα έχεις ξεμπερδέψει με το σπίτι και τον νοικάρη, είτε θα το έχεις παντρευτεί πια και δε θα έχεις πρόβλημα να κάνεις μισθωτήριο. Το συνολικό κόστος προς την εφορία θα είναι 100 ευρώ το πολύ.

 

 

[G.bar]

Απλά για την ενημέρωση, μετά από 20 περίπου μέρες τελικά ο μισθωτής αποδέσμευσε το διαμέρισμα χωρίς φωνές και διάφορα άλλα παρατράγουδα από κανέναν, οπότε όλα καλά.

[kirileman]

Το πούλησες;

[G.bar]

Στις 21/9/2018 στις 8:31 ΜΜ, kirileman είπε

Το πούλησες;

Σχεδόν