Αγορά ακινήτου για αξιοποίηση

[DrFreeman]

Καθώς υπάρχουν κάποια χρήματα στην άκρη σκεφτόμαστε με τη σύζυγο μου να αγοράσουμε μικρό ακίνητο (διαμέρισμα), σε κεντρικό σημείο της πόλης ή περιοχή με αυξημένη ζήτηση για ενοικίαση, το οποίο θα ανακαινίσουμε με ποιοτικά υλικά και θα νοικιάσουμε για extra εισόδημα. Οχι απαραίτητα Airbnb (μέχρι να ξεκαθαρίσει το τοπίο με φορολογία, περιορισμούς, κλπ) - περισσότερο μιλάμε για κλασική ενοικίαση.

Βάσει όσων διαβάζω σε οικονομικές σελίδες και ψάχνοντας την σχετική αρθρογραφία, θεωρώ πως είμαστε σε μία καμπή την οποία θα ακολουθήσει άυξηση τιμών στα ενοίκια μετά από 8 χρόνια συμπίεσης (ήδη στις κεντρικές περιοχές Αθηνών και Θεσσαλονίκης υπάρχει πρόβλημα έλλειψης διαμερισμάτων και οι τιμές έχουν τσιμπήσει από λίγο έως αρκετά) - ενώ παράλληλα παρατηρώ πως οι τιμές αγοράς είναι αρκετά χαμηλές ακόμη, χωρίς να γνωρίζουμε για πόσο.

Ενδεικτικά να αναφέρω πως κοιτάω διαμερίσματα μικρά (γκαρσονιέρες ή δυάρια) μέχρι ~50τμ, σε παλαιές ή μεσαίας ηλικίας πολυκατοικίες (1960 μέχρι 1980), στο κέντρο ή άλλη εμπορική περιοχή της Θεσσαλονίκης (όπως Τούμπα ή Φάληρο). Ο σκοπός είναι να γίνει ποιοτική ριζική ανακαίνιση μετά την αγορά. Π.χ. αγορά γκαρσονιέρας στις 30Κ + 7Κ για ανακαίνιση. Ενδεικτικά πάντα.

Πως σας φαίνεται η συγκεκριμένη ιδέα; Ποιες είναι οι δικές σας απόψεις για το συγκεκριμένο πλάνο; Θα προτείνατε κάτι άλλο εναλλακτικά;

Επεξ/σία 15 Δεκεμβρίου 2018 από DrFreeman
typos

[tsioulak]

Πρωτον τα 7 χιλιαρικα για ανακοινηση μπορει να ειναι και λιγα (αναλογα το σπιτι) και δεν ξερω και κατα ποσο θα βρεις σπιτι (εστω μικρο) στις περιοχες που λες με 30-40 χιλιαρικα.

[Curtis76]

Προσωπικα δε το βλεπω τοσο ως επενδυση, αφου η αποδοση των χρηματων παει πολυ αργότερα απο τα 10 χρονια, οσο ως μια εξασφαλιση οτι αν γινει τραπεζικο κραχ θα εχεις σωσει κατι. Δεν ειναι λιγο αυτο, δε ξερω αν κοιταζες ακινητο για επαγγελματικη χρηση ισως αν εχει καλυτερη αποδοση.

[DrFreeman]

11 minutes ago, tsioulak said:

Πρωτον τα 7 χιλιαρικα για ανακοινηση μπορει να ειναι και λιγα (αναλογα το σπιτι) και δεν ξερω και κατα ποσο θα βρεις σπιτι (εστω μικρο) στις περιοχες που λες με 30-40 χιλιαρικα.

Υπάρχουν διαθέσιμα διαμερίσματα του μεγέθους που ανέφερα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και στις περιοχές αυτές, όχι ισόγεια ή υπόγεια αλλά σε όροφο και με ασανσέρ, περί τα 30-40Κ αναλόγως κατάστασης. Τα ανακαινισμένα φθάνουν τις 40Κ, για τα παλαιότερα όμως μπορούμε να διαθέσουμε έως 10Κ για μια πολύ καλή ανακαίνιση.

9 minutes ago, Curtis76 said:

Προσωπικα δε το βλεπω τοσο ως επενδυση, αφου η αποδοση των χρηματων παει πολυ αργότερα απο τα 10 χρονια, οσο ως μια εξασφαλιση οτι αν γινει τραπεζικο κραχ θα εχεις σωσει κατι. Δεν ειναι λιγο αυτο, δε ξερω αν κοιταζες ακινητο για επαγγελματικη χρηση ισως αν εχει καλυτερη αποδοση.

Να το πω κι αλλιώς: τα χρήματα αυτά κάθονται σε έναν καταθετικό λογαριασμό προθεσμιακό και αποφέρουν 500€ το χρόνο (δηλαδή 42€ το μήνα) με τα σημερινά ποσοστά επιτοκίων - τα οποία συνεχίζουν να πέφτουν εξάμηνο το εξάμηνο. Δεν είναι καλύτερο ένα ακίνητο, το οποίο μετά από φορους και λοιπά κόστη κτήσης και χρήσης, θα αποφέρει 250-280€ μηνιαίως (υπολογίζοντας ενοίκιο 380-400€ για πολυτελή γκαρσονιέρα στο κέντρο);

Επεξ/σία 15 Δεκεμβρίου 2018 από DrFreeman
typos

[eidikos33]

Σιγά τα λεφτά που θα παίρνεις εγώ πιστεύω ότι για να τα κάνεις απόσβεση τα λεφτά που θα σωθείς θες 30 χρόνια το λιγότερο 

[Zerg13]

Ειναι ωραια η ιδεα σου απλα βαλτα κατω μαθηματικα. Επισης υπαρχει υψηλη φορολογια. 

Επεξ/σία 15 Δεκεμβρίου 2018 από Zerg13

[MegalosVeziris]

Μάλλον κάτι κάνεις λάθος, σπίτι που είδα προχθές στο κέντρο Θεσσαλονίκης ανακαινισμένο 130.000 ευρώ 65τμ και βλέπει την πίσω πλευρά τα βρακιά της γιαγιάς. 

[Curtis76]

Με τοσο χαμηλους μισθους που παιρνει ο ελληνας εργαζομενος, τα ενοικια δε θα ανεβουν τοσο ωστε να θεωρειται επενδυση η ενοικιαση ακινητου.

21 λεπτά πριν, DrFreeman είπε

Υπάρχουν διαθέσιμα διαμερίσματα του μεγέθους που ανέφερα στο κέντρο της Θεσσαλονίκης και στις περιοχές αυτές, όχι ισόγεια ή υπόγεια αλλά σε όροφο και με ασανσέρ, περί τα 30-40Κ αναλόγως κατάστασης. Τα ανακαινισμένα φθάνουν τις 40Κ, για τα παλαιότερα όμως μπορούμε να διαθέσουμε έως 10Κ για μια πολύ καλή ανακαίνιση.

Να το πω κι αλλιώς: τα χρήματα αυτά κάθονται σε έναν καταθετικό λογαριασμό προθεσμιακό και αποφέρουν 500€ το χρόνο (δηλαδή 42€ το μήνα) με τα σημερινά ποσοστά επιτοκίων - τα οποία συνεχίζουν να πέφτουν εξάμηνο το εξάμηνο. Δεν είναι καλύτερο ένα ακίνητο, το οποίο μετά από φορους και λοιπά κόστη κτήσης και χρήσης, θα αποφέρει 250-280€ μηνιαίως (υπολογίζοντας ενοίκιο 380-400€ για πολυτελή γκαρσονιέρα στο κέντρο);

Πρεπει να υπολογισεις οτι αν μετα απο 20 χρονια πουλησεις το σπιτι, τι αξια θα εχει τοτε.

[MegalosVeziris]

4 λεπτά πριν, Curtis76 είπε

Με τοσο χαμηλους μισθους που παιρνει ο ελληνας εργαζομενος, τα ενοικια δε θα ανεβουν τοσο ωστε να θεωρειται επενδυση η ενοικιαση ακινητου.

Πρεπει να υπολογισεις οτι αν μετα απο 20 χρονια πουλησεις το σπιτι, τι αξια θα εχει τοτε.

Μόνο με Airbnb και τουρίστες βγαίνουν καλά λεφτά. Αν περιμένεις από τον Έλληνα εργαζόμενο άστο χεστο..

Επεξ/σία 15 Δεκεμβρίου 2018 από MegalosVeziris

[Curtis76]

Μόλις τώρα, MegalosVeziris είπε

Μόνο με Airbnb και τουρίστες βγαίνουν καλά λεφτά. Αν περιμένεις από τον Έλληνα εργαζόμενο άστο ζεστό.

Ετσι και γω το ιδιο νομιζω, αν και προβλεπω να υπαρχει προβλημα με €. Το θεμα με το airbnb ειναι οτι οι μεγαλοξενοδοχοι οσο το αφησαν το αφησαν το παιχνιδι αυτο με το airbnb, καπου εδω τελειωνει και αυτο.

[DrFreeman]

18 minutes ago, MegalosVeziris said:

Μάλλον κάτι κάνεις λάθος, σπίτι που είδα προχθές στο κέντρο Θεσσαλονίκης ανακαινισμένο 130.000 ευρώ 65τμ και βλέπει την πίσω πλευρά τα βρακιά της γιαγιάς. 

Δεν ξέρω τι είδες ακριβώς, τα νούμερα που αναφέρω είναι από spitogatos και χρυσή ευκαιρία (και συνήθως είναι τιμές που παίρνουν παζάρι καθώς έχουν καπέλο λίγα χιλιάρικα). Ισως το ακίνητο που είδες να ήταν κάτι πολύ ιδιαίτερο ή να επρόκειτο για λάθος.

5 minutes ago, MegalosVeziris said:

Μόνο με Airbnb και τουρίστες βγαίνουν καλά λεφτά. Αν περιμένεις από τον Έλληνα εργαζόμενο άστο χεστο..

Ενα μεγάλο ποσοστό είναι εργαζόμενοι κι ενα ακόμη σημαντικό φοιτητές. Από την άλλη, οι τιμές ενοικίασης είναι αυτές σε όλη την αγορά του κέντρου σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Αρα κάποιοι τις πληρώνουν αυτές τις τιμές.

3 minutes ago, Curtis76 said:

Ετσι και γω το ιδιο νομιζω, αν και προβλεπω να υπαρχει προβλημα με €. Το θεμα με το airbnb ειναι οτι οι μεγαλοξενοδοχοι οσο το αφησαν το αφησαν το παιχνιδι αυτο με το airbnb, καπου εδω τελειωνει και αυτο.

Αυτή η αβεβαιότητα με κάνει να μην θέλω να εμπλακώ με Airbnb - εκτός κι αν οι όροι του παιχνιδιού ξεκαθαρίσουν και εξακολουθεί να είναι συμφέρουσα λύση.

25 minutes ago, eidikos33 said:

Σιγά τα λεφτά που θα παίρνεις εγώ πιστεύω ότι για να τα κάνεις απόσβεση τα λεφτά που θα σωθείς θες 30 χρόνια το λιγότερο 

Το ακίνητο όμως διατηρεί την αξία του (η οποία είναι και σε χαμηλά επίπεδα αυτή τη στιγμή - συχνά κάτω κι από τις αντικειμενικές). Επίσης υπάρχει ένα μηνιαίο εισόδημα. Ειναι προτιμότερη η διατήρηση των χρημάτων στην τράπεζα με αυτές τις χαμηλότατες αποδόσεις;

24 minutes ago, Zerg13 said:

Ειναι ωραια η ιδεα σου απλα βαλτα κατω μαθηματικα. Επισης υπαρχει υψηλη φορολογια. 

Συμφωνώ. Υπολογίζω ΕΝΦΙΑ, τεκμήριο και φορολόγηση του 15% στα ενοίκια όπως και φθορές/επισκευές.

Επεξ/σία 15 Δεκεμβρίου 2018 από DrFreeman

[Curtis76]

4 λεπτά πριν, DrFreeman είπε

 

Ενα μεγάλο ποσοστό είναι εργαζόμενοι κι ενα ακόμη σημαντικό φοιτητές. Από την άλλη, οι τιμές ενοικίασης είναι αυτές σε όλη την αγορά του κέντρου σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Αρα κάποιοι τις πληρώνουν αυτές τις τιμές.

 

Και οι φοιτητες, παιδια εργαζομενων ειναι, οποτε σιγα σιγα οταν θα τελειωσει και η τελευταια καβατζα, θα εχουμε τραγελαφικα σκηνικα στο θεμα ενοικιου. Με 9/10 να παιρνουν κατω απο 1000€ καταλαβαινεις τι εχει να γινει. 

[DrFreeman]

15 minutes ago, Curtis76 said:

Με τοσο χαμηλους μισθους που παιρνει ο ελληνας εργαζομενος, τα ενοικια δε θα ανεβουν τοσο ωστε να θεωρειται επενδυση η ενοικιαση ακινητου.

Πρεπει να υπολογισεις οτι αν μετα απο 20 χρονια πουλησεις το σπιτι, τι αξια θα εχει τοτε.

Αυτό, συν τα επιπλέον χρήματα που κέρδισες σε σχέση με την απόδοση του τραπεζικού λογαριασμού.

Just now, Curtis76 said:

Και οι φοιτητες, παιδια εργαζομενων ειναι, οποτε σιγα σιγα οταν θα τελειωσει και η τελευταια καβατζα, θα εχουμε τραγελαφικα σκηνικα στο θεμα ενοικιου. Με 9/10 να παιρνουν κατω απο 1000€ καταλαβαινεις τι εχει να γινει. 

Για το λίπος που θα τελειώσει κάποια στιγμή, το ακούμε αρκετά χρόνια, ακόμη και προ κρίσης. Αν είναι τόσο ζοφερη η προοπτική όμως και πραγματικά δεν επίκειται ποτέ ανάπτυξη και γύρισμα της οικονομίας, τότε δεν αξίζει καμία επένδυση κι από κανέναν, έτσι δεν είναι;

[Curtis76]

2 λεπτά πριν, DrFreeman είπε

Αυτό, συν τα επιπλέον χρήματα που κέρδισες σε σχέση με την απόδοση του τραπεζικού λογαριασμού.

Ετσι ειναι.... το μονο που δεχομαι στη κινηση αυτη, ειναι οτι εξασφαλιζει ενα ποσοστο της επενδυσης απο τραπεζικους κινδυνους. Δεν ειναι λιγο αυτο.

Ισως η αγορα χρυσου, (δε ξερω πως γινεται αυτο αλλα ρωταμε τον Ριχαρδο αν ειναι) ειναι και αυτη μια λογικη κινηση.

[zio10]

Δεν θα το έκανα, θες πολλά χρόνια για να πάρεις πίσω τα λεφτά σου και να αρχίσεις να έχεις κέρδος.