Πρόβλημα με διαχειριστή πολυκατοικίας τι κάνω;

[adi32]

Στις 20/5/2019 στις 12:37 ΜΜ, sphinxgr είπε

Για έξοδα πάνω από 100€ ή ανάλογα τι αναγράφει το καταστατικό, θέλει απόφαση γενικής συνέλευσης. 

Η απόφαση γενικής συνέλευσης θέλει το 51% των χιλιοστών νομίζω και ο καθένας υπογράφει

 

Υπαρχει καποιος νόμος γι αυτο ή ορίζεται και διαφορετικα απο τον κανονισμο της καθε πολυκατοικιας?

πχ 9 απο τους 15 αποφασιζουν να αλλαξουν εξωπορτα οχι επειδη χαλασε αλλα επειδη δεν τους αρεσει, υποχρεουνται ολοι να πληρωσουν?

[sphinxgr]

5 λεπτά πριν, adi32 είπε

Υπαρχει καποιος νόμος γι αυτο ή ορίζεται και διαφορετικα απο τον κανονισμο της καθε πολυκατοικιας?

πχ 9 απο τους 15 αποφασιζουν να αλλαξουν εξωπορτα οχι επειδη χαλασε αλλα επειδη δεν τους αρεσει, υποχρεουνται ολοι να πληρωσουν?

Τα αναγράφει το καταστατικό. Αν η συνελευση υπογράψει έξοδα 5.000€ ανά διαμέρισμα, είσαι υποχρεωμένος να πληρώσεις. 

Εν μέρη είναι σωστό γιατί ολοι οι ένοικοι μιας πολυκατοικίας πρέπει να ειναι σε κοντινό οικονομικό επίπεδο. Δεν γίνεται ένας μονο να υποβαθμίζει την πολυκατοικία όταν όλοι οι υπόλοιποι συμφωνούν σε όλα. 

Δυστυχώς ή ευτυχώς η οικοδομή ειναι ταξική. Και στους ορόφους και τις συντηρήσεις και τις περιοχές αλλά και φυσικά στην ποιότητα κατασκευής.  

[Snoob]

Εξαρτάται τι γράφει το καταστατικό.

Θεωρητικά, κανένα έξοδο δεν μπορεί να περάσει έτσι, ακόμη και τα ψιλά. Στην πράξη, δεν θα πούμε στο διαχειριστή "γιατί αγόρασες λάμπες 5 ευρώ" αν έχουμε καμένες λάμπες, θα τις αποκαταστήσει.

Για μεγάλα έξοδα, προφανώς απαιτείται σύμφωνη γνώμη της γενικής συνέλευσης. Το 9/15 δεν λέει κάτι από μόνο του, εξαρτάται τι χιλιοστά επί της οικοδομής (άρα ψήφους) έχει κάθε ένας από αυτούς.

Αν οι 9 είναι 70αρια διαμερίσματα και οι 6 είναι 120, "κερδίζουν" οι 6, δεν είναι κάθε διαμέρισμα και μία ψήφος.

Επίσης, μεγάλη προσοχή στα καταστατικά, προτείνω σε όλους να τα διαβάσουν, γιατί σε πολλές περιπτώσεις αποτελλούν συρραφές και προχειρότητες, με αποτέλεσμα να προκύπτουν τερατουργμήματα

 

[adi32]

36 λεπτά πριν, sphinxgr είπε

Εν μέρη είναι σωστό γιατί ολοι οι ένοικοι μιας πολυκατοικίας πρέπει να ειναι σε κοντινό οικονομικό επίπεδο. Δεν γίνεται ένας μονο να υποβαθμίζει την πολυκατοικία όταν όλοι οι υπόλοιποι συμφωνούν σε όλα. 

Oλοι οι ενοικοι εχουν την ιδια οικονομικη ανεση?

Τι θα πει ο ενας υποβαθμιζει, αν δεν εχει ο ανθρωπος θα τον βαλουμε να το πουλησει και να φυγει ή να δανειστει? 

H εποχη δεν ειναι και η καλυτερη για εξοδα καλλωπισμου 

36 λεπτά πριν, Snoob είπε

για μεγάλα έξοδα, προφανώς απαιτείται σύμφωνη γνώμη της γενικής συνέλευσης.

Υπαρχει καποιος νομος (αν δεν αναγράφεται στο καταστατικο ή αν αυτο είναι παράλογο) που να λεει πχ το 50+1% μπορει να το αποφασισει και πρεπει να ακολουθησουν οι αλλοι?

Μιλαμε οχι για βλαβες αλλα για το δε μου αρεσει αυτη η πορτα θελω χρυση

Επεξ/σία 22 Ιουνίου 2022 από adi32

[sphinxgr]

34 λεπτά πριν, adi32 είπε

Oλοι οι ενοικοι εχουν την ιδια οικονομικη ανεση?

Τι θα πει ο ενας υποβαθμιζει, αν δεν εχει ο ανθρωπος θα τον βαλουμε να το πουλησει και να φυγει ή να δανειστει? 

Θα στα γράψω συνοπτικά.

Αν η γενική συνέλευση αποφασίσει ότι πρέπει να δοθούν 5000€ απο κάθε διαμέρισμα, αν κάποιος δεν μπορεί να τα δώσει ή δεν θέλει, πλειστηριάζεται το διαμέρισμα σε βαθος χρόνου. 

Όταν αγοράζεις διαμέρισμα, μαζί αγοράζεις και γείτονες αλλά και υποχρεώσεις. Αν δεν μπορείς να ακολουθήσεις, φεύγεις. 

Για να έχουμε και μια εικόνα, το διαμέρισμα μπορεί να είναι μια γκαρσονιέρα στα πατήσια, αλλά μπορεί να ειναι και μεζονέτα σε συγκρότημα κατοικιών στην Εκάλη με πισίνες, φύλακες, κηπουρούς κλπ.

Δεν είναι απαραίτητο ότι αν κάποιος πήρε ένα Χ σπίτι κάποια στιγμή στη ζωή του, ότι θα έχει τη δυνατότητα να ζει σε αυτό για πάντα. Τα πάντα είναι δυναμικά και ενδεχομένως για να επιζήσουμε, να πρέπει να μειώνουμε τις απαιτήσεις μας με το χρόνο.

Αυτό μπορεί να σημαίνει να φύγουμε απο την Εκάλη και να πάμε στο Μαρούσι ή ακόμα και να επιστρέψουμε στο πατρικό μας με τους γέροντες γονείς μας. 

Επεξ/σία 22 Ιουνίου 2022 από sphinxgr

[pontez2]

54 λεπτά πριν, adi32 είπε

Υπαρχει καποιος νόμος γι αυτο ή ορίζεται και διαφορετικα απο τον κανονισμο της καθε πολυκατοικιας?

πχ 9 απο τους 15 αποφασιζουν να αλλαξουν εξωπορτα οχι επειδη χαλασε αλλα επειδη δεν τους αρεσει, υποχρεουνται ολοι να πληρωσουν?

Κατ' αρχήν για να αλλάξουν οτιδήποτε ξεπερνάει το ποσό που ορίζει το καταστατικό σας ή παλαιότερη απόφαση συνέλευσης, πρέπει να το θέλει η πλειοψηφία.

Όπως σωστά σου έγραψαν, η πλειοψηφία ορίζεται με τα χιλιοστά. 

Αν τα 510 χιλιοστά εκ των 1000 αποφασίσουν να γίνει αλλαγή πόρτας, αυτή θα γίνει.

ΟΜΩΣ. Για να γίνει η αλλαγή πόρτας πρέπει να υπάρχει και το ανάλογο ποσό. Προφανώς αυτοι για να παίρνουν τέτοια απόφαση σημαίνει ότι έχουν αποθεματικό.

Εάν δεν έχουν, δηλώνεις γραπτώς αδυναμία πληρωμης.

Αυτό σημαίνει ότι όσοι δέχτηκαν την αγορά θα πρέπει να ξέρουν ότι κάποιος δεν έχει τα χρήματα για να πληρώσει την εν λόγω αγορά, οπότε είτε θα τη πάνε με δόσεις, είτε θα τη χρεωθούν οι ιδιοι.

Δεν μπορούν να σε κατηγορήσουν επειδή ενημερώνεις πως δεν μπορείς να πληρώσεις κάτι που δεν έχει αγοραστεί ακόμα.

Εμείς δεν βάψαμε τη πολυκατοικία μας διότι μόνο ένα διαμέρισμα ξεκαθάρισε ότι δεν μπορεί να διαθέσει το ποσό των 1000 ευρώ στη δεδομένη στιγμή, παρά μόνο αν αυτό μπορούσε να γίνει με πολλές δόσεις.

Ο άνθρωπος ήταν ξεκάθαρος..αν εμείς προχωρούσαμε στο βάψιμο θα έπρεπε να πληρώσουμε και το δικό του πόσο και μετά να μας τα επιστρέφει σιγά σιγά μέσα από τα κοινόχρηστα.

Για αυτο υπάρχουν τα αποθεματικά.

Μόλις τώρα, sphinxgr είπε

Θα στα γράψω συνοπτικά.

Αν η γενική συνέλευση αποφασίσει ότι πρέπει να δοθούν 5000€ απο κάθε διαμέρισμα, αν κάποιος δεν μπορεί να τα δώσει ή δεν θέλει, πλειστηριάζεται το διαμέρισμα. 

Όταν αγοράζεις διαμέρισμα, μαζί αγοράζεις και γείτονες αλλά και υποχρεώσεις. Αν δεν μπορείς να ακολουθήσεις, φεύγεις. 

Δεν πιστεύω ότι ισχύει αυτό παρά μόνο αν μιλάμε για πολύ σοβαρό πρόβλημα του κτιρίου που είναι κοινόχρηστο.

Η αλλαγή πόρτας (όταν η προηγούμενη είναι λειτουργική) δεν είναι σε αυτή τη κατηγορία.

Α ναι....η πόρτα αποτελεί μέρος της πρόσοψης.  9 στα 10 καταστατικά θέλουν τουλάχιστον 850 χιλιοστά στα 1000 για να γίνει παρέμβαση σε πρόσοψη.

 

[sphinxgr]

11 λεπτά πριν, pontez2 είπε

Δεν πιστεύω ότι ισχύει αυτό παρά μόνο αν μιλάμε για πολύ σοβαρό πρόβλημα του κτιρίου που είναι κοινόχρηστο.

Η αλλαγή πόρτας (όταν η προηγούμενη είναι λειτουργική) δεν είναι σε αυτή τη κατηγορία.

παράδειγμα υποθετικό.

10 ίδια διαμερίσματα σε μια πολυκατοικία. Τα 9 θέλουν να δώσουν απο 10.000€ για αναβάθμιση της πολυκατοικίας, που με αυτά τα 10.000€, τα διαμερίσματα τους, θα πάρουν αξία επιπλέον 30.000€. 

Γίνεται βάσει νόμου ο 1 να πει δεν δίνω τα 10.000€ και να χάσουν οι υπόλοιποι 180.000€? ΔΕΝ γίνεται. Θα πάνε στα δικαστήρια για αυτό και στο τέλος θα βγει καταδίκη υπέρ των 9 και ο 1 θα υποχρεωθεί ή να τα δώσει ή να φύγει. 

Δεν γίνεται ένας επειδή δεν έχει δυνατότητα, να χαντακώνει και τους υπολοίπους και να χάνουν λεφτά εξαιτίας του.

Δεν γίνεται πχ να μην έχεις εσυ ασανσέρ στον 7ο, γιατί 1 δεν θέλει να πληρώνει ΔΕΗ κοινοχρήστων.

Αν όμως οι 9 στους 10 δεν θέλουν να πληρώνουν ΔΕΗ, θα πας με τα ποδια στον 7ο.

Είδες πόσο απλά μπορεί να αναβαθμιστεί ή να υποβαθμιστεί η ζωή σου απο τους γείτονες σου? Και έτσι θυμόμαστε, ότι όταν αγοράζεις διαμέρισμα, μαζί αγοράζεις και γείτονες αλλά και υποχρεώσεις.

Επεξ/σία 22 Ιουνίου 2022 από sphinxgr

[pontez2]

5 λεπτά πριν, sphinxgr είπε

παράδειγμα υποθετικό.

10 ίδια διαμερίσματα σε μια πολυκατοικία. Τα 9 θέλουν να δώσουν απο 10.000€ για αναβάθμιση της πολυκατοικίας, που με αυτά τα 10.000€, τα διαμερίσματα τους, θα πάρουν αξία επιπλέον 30.000€. 

Γίνεται βάσει νόμου ο 1 να πει δεν δίνω τα 10.000€ και να χάσουν οι υπόλοιποι 180.000€? ΔΕΝ γίνεται. Θα πάνε στα δικαστήρια για αυτό και στο τέλος θα βγει καταδίκη υπέρ των 9 και ο 1 θα υποχρεωθεί ή να τα δώσει ή να φύγει. 

Δεν γίνεται ένας επειδή δεν έχει δυνατότητα, να χαντακώνει και τους υπολοίπους και να χάνουν λεφτά εξαιτίας του.

Ειδικά για το συγκεκριμένο παράδειγμα που μιλάμε για μια ενεργειακή αναβάθμιση και όχι κάτι επείγον το πιθανότερο είναι το δικαστήριο να κρίνει ανάλογα με την οικονομική κατάσταση του ιδιοκτήτη.

Και στη πολυκατοικία μου 2 δεν θέλανε να φτιάξουμε γκαράζ. 2 από τους 21. Ο ένας επικαλέστηκε οικονομικό πρόβλημα (όντως είχε), ο άλλος ήθελε να παίζουν τα παιδιά του στη πυλωτη. Χαμένη υπόθεση ήταν αν πηγαίναμε στα δικαστήρια.

Δεν μπορείς να αναγκάσεις κανέναν να δώσει μεγάλα ποσά για μη αναγκαία πράγματα. Αντίθετα μπορείς αν πρόκειται για θέματα ζωτικής σημασίας....πχ πρόβλημα του ανελκυστήρα, μπαλκογωνιες που καταρρέουν κτλ κτλ.

Για αυτό μαζευτούμε αποθεματικά. Μόνο έτσι φτιάχνεις πράγματακια.

[adi32]

32 λεπτά πριν, sphinxgr είπε

Θα στα γράψω συνοπτικά.

Αν η γενική συνέλευση αποφασίσει ότι πρέπει να δοθούν 5000€ απο κάθε διαμέρισμα, αν κάποιος δεν μπορεί να τα δώσει ή δεν θέλει, πλειστηριάζεται το διαμέρισμα σε βαθος χρόνου. 

Όταν αγοράζεις διαμέρισμα, μαζί αγοράζεις και γείτονες αλλά και υποχρεώσεις. Αν δεν μπορείς να ακολουθήσεις, φεύγεις. 

Για να έχουμε και μια εικόνα, το διαμέρισμα μπορεί να είναι μια γκαρσονιέρα στα πατήσια, αλλά μπορεί να ειναι και μεζονέτα σε συγκρότημα κατοικιών στην Εκάλη με πισίνες, φύλακες, κηπουρούς κλπ.

Δεν είναι απαραίτητο ότι αν κάποιος πήρε ένα Χ σπίτι κάποια στιγμή στη ζωή του, ότι θα έχει τη δυνατότητα να ζει σε αυτό για πάντα. Τα πάντα είναι δυναμικά και ενδεχομένως για να επιζήσουμε, να πρέπει να μειώνουμε τις απαιτήσεις μας με το χρόνο.

Αυτό μπορεί να σημαίνει να φύγουμε απο την Εκάλη και να πάμε στο Μαρούσι ή ακόμα και να επιστρέψουμε στο πατρικό μας με τους γέροντες γονείς μας. 

Αυτά που λες τα αναφέρει κάποιος νόμος? 

[sphinxgr]

3 λεπτά πριν, adi32 είπε

Αυτά που λες τα αναφέρει κάποιος νόμος? 

Καταστατικό και γενική συνέλευση είναι ο νόμος. 

Τα δικαστήρια επικυρωνουν τα χρέη κ πλειστηριαζουν

[Επισκέπτης]

Γενικά σε μια πολυκατοικία όλοι-ες πρέπει να γνωρίζουν ότι εκτός από "ΔΙΚΑΙΩΜΑΤΑ" έχουν και "ΥΠΟΧΡΕΩΣΕΙΣ" δεν είστε μόνοι σας αλλά συγκατοικείτε μαζί με άλλους.

Ανεξάρτητα αν υπάρχει ή όχι καταστατικό (που κανονικά θα πρέπει να υπάρχει) όπως και επαρκές αποθεματικό προκειμένου να καλύψει εργασίες ή βλάβες.

Επίσης θα πρέπει να γνωρίζετε ότι αφορά την κεντρική θέρμανση (εφόσον υπάρχει) , ανελκυστήρας , κεντρική πόρτα εισόδου και ενεργειακή αναβάθμιση του κτιρίου είναι προς όφελος όλων και παίρνουν αξία τα ακίνητα

Ως παράδειγμα φέρνω την πολυκατοικία που μένω στην οποία έως το 31/12/2019 ήμουν εγώ διαχειριστής και έγιναν όλα τα παραπάνω + κάποια έξτρα

Τότε γκρίνιαζαν για τα έξοδα που δεν πλήρωσαν κάτι καθώς έγιναν από το αποθεματικό που τώρα το 2022 είναι ξανά επαρκές για το οτιδήποτε.

Μιλάω για μια πολυκατοικία 5 ορόφων / 20 διαμερισμάτων στο κέντρο της αθήνας - παγκράτι που η αξία της έχει ανέβει κατακόρυφα και φυσικά δεν λένε κουβέντα.

Επεξ/σία 22 Ιουνίου 2022 από ikorolis

[SPY_oo7]

35 λεπτά πριν, sphinxgr είπε

Καταστατικό και γενική συνέλευση είναι ο νόμος. 

Τα δικαστήρια επικυρωνουν τα χρέη κ πλειστηριαζουν

Σε πραγματα που δεν αναφερονται ρητα στον κανονισμο ως υποχρεώσεις δεν υπαρχει υποχρεωτικη επιβολη απο καμια συνελευση .Πχ για  το ασανσερ ειναι υποχρεωμένος να πληρωσει και το δικαστηριο με συνοπτικές διαδικασιες θα εκδοσει καταδικαστικη αποφαση.Αντιθετα σε μια ενεργειακη αναβαθμιση προσοψης αν αρνηθει λογο οικονομικου κοληματος κανει ασφαλιστικα μετρα και δικαστηριο το οποιο αν εχει χαμηλα εισοδηματα θα τον δικαίωση πανηγυρικά.Αυτα περι παντοδυναμης γενικής συνελευσης ειναι πραμυθια..........

Επεξ/σία 22 Ιουνίου 2022 από SPY_oo7

[Joshua21]

35 λεπτά πριν, pontez2 είπε

Ειδικά για το συγκεκριμένο παράδειγμα που μιλάμε για μια ενεργειακή αναβάθμιση και όχι κάτι επείγον το πιθανότερο είναι το δικαστήριο να κρίνει ανάλογα με την οικονομική κατάσταση του ιδιοκτήτη.

Και στη πολυκατοικία μου 2 δεν θέλανε να φτιάξουμε γκαράζ. 2 από τους 21. Ο ένας επικαλέστηκε οικονομικό πρόβλημα (όντως είχε), ο άλλος ήθελε να παίζουν τα παιδιά του στη πυλωτη. Χαμένη υπόθεση ήταν αν πηγαίναμε στα δικαστήρια.

Δεν μπορείς να αναγκάσεις κανέναν να δώσει μεγάλα ποσά για μη αναγκαία πράγματα. Αντίθετα μπορείς αν πρόκειται για θέματα ζωτικής σημασίας....πχ πρόβλημα του ανελκυστήρα, μπαλκογωνιες που καταρρέουν κτλ κτλ.

Για αυτό μαζευτούμε αποθεματικά. Μόνο έτσι φτιάχνεις πράγματακια.

Τα έχεις μπερδέψει λιγάκι...

Δεν ξέρω τι ακριβώς εννοείς όταν λες για φτιάξιμο γκαράζ στην πυλωτή, αλλά ότι και να εννοείς - ΑΝ φυσικά επιτρέπεται από τη νομοθεσία - είναι απαραίτητη η σύμφωνη γνώμη ΟΛΩΝ των ιδιοκτητών, και φυσικά απαιτείται και αλλαγή στο καταστατικό.

Σε αντίθεση με άλλες εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους όπως βαψίματα, επιχρίσματα, μονώσεις, συστήματα ασφαλείας κτλ όπου η πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε μια απλή συνέλευση είναι αρκετή.

 

[SPY_oo7]

10 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Σε αντίθεση με άλλες εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους όπως βαψίματα, επιχρίσματα, μονώσεις, συστήματα ασφαλείας κτλ όπου η πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε μια απλή συνέλευση είναι αρκετή.

Οπα οπα ετσι γενικα και αοριστα οπός το περιγράφεις παραπληροφορείς.Αλλο βαψω το τοιχακι με 50 ευρω και αλλο αλλαζω χρωμα στην πολυκατοικοια με 30.000 ευρω.Αλλο βαζω μια καμερα με 50 ευρω και αλλο σουπερ συναγερμο με 10.000 ευρω.Και στα δυο παραδείγματα αν δηλωσεις οικονομικη αδυναμια και αποδειχτει δεν σε υποχρεωνει κανενας να πληρωσεις.

Απο την αλλη αν εχει προβλημα το στηθαίο απο τα μπαλκονια και πρεπει να επισκευαστει γιατι υπαρχει κίνδυνος για τους περαστικούς εκει θα υποχρεωθεις να πληρωσεις κανονικα οποιο και αν ειναι το ποσο.

Επεξ/σία 22 Ιουνίου 2022 από SPY_oo7

[pontez2]

11 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Τα έχεις μπερδέψει λιγάκι...

Δεν ξέρω τι ακριβώς εννοείς όταν λες για φτιάξιμο γκαράζ στην πυλωτή, αλλά ότι και να εννοείς - ΑΝ φυσικά επιτρέπεται από τη νομοθεσία - είναι απαραίτητη η σύμφωνη γνώμη ΟΛΩΝ των ιδιοκτητών, και φυσικά απαιτείται και αλλαγή στο καταστατικό.

Σε αντίθεση με άλλες εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους όπως βαψίματα, επιχρίσματα, μονώσεις, συστήματα ασφαλείας κτλ όπου η πλειοψηφία των ιδιοκτητών σε μια απλή συνέλευση είναι αρκετή.

 

Όπως έγραψα νωρίτερα παίζει ρόλο τι γράφει το καταστατικό. Σε πολλά που έχω διαβάσει (διότι μέχρι να αποκτήσω δικό μου σπίτι πέρασα από διάφορες πολυκατοικίες και ήθελα να εχω γνώση), η επέμβαση στη πρόσοψη κτιρίου δεν θέλει απλά πλειοψηφία αλλά ποσοστό πάνω από 80/%.

Αυτό βέβαια αναιρείται αν πρόκειται για κάτι πολύ αναγκαίο. Η πόρτα της εισόδου ανήκει στη πρόσοψη.

Σε ότι αφορά το γκαράζ η νομοθεσία επίσης μπορεί να επιτρέπει αλλά και πάλι τίθεται θέμα καταστατικού. Μπορεί πχ να αναφέρει πως η πυλωτη είναι καθαρά για χρήση εκδηλώσεων και όχι για γκαράζ.

Στη δική μου περίπτωση είχαμε το δικαίωμα όπως ανέφερα. Η παρέμβαση αυτή ήθελε τη σύμφωνη γνώμη 850 χιλιοστων.

Ωστωσο 2 διαμερίσματα δεν ήθελαν και παρόλο που δεν έπιαναν παραπάνω από 150 χιλιοστά, όσο και αν αυτό ήταν αναβάθμιση δε θα μπαίναμε στη διαδικασία δικαστηρίων.