Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[Morosana]

1 ώρα πριν, kirileman είπε

Θα μπορούσε να είχε κάποια βάση όλο αυτό, αν μιλάμε για απλή εντολή και για γραφεία που όποιος έχει αγοραστή, πάει ο ίδιος και το δείχνει, χωρίς τον μεσίτη που έφερε αρχικά το ακίνητο στο γραφείο. Και πάλι, ακόμα και αυτός ο μεσίτης έχει μεγαλύτερη εμπειρία στις διαπραγματεύσεις από τον μέσο αγοραστή, οπότε συμβουλεύω τους αγοραστές να μην ρισκάρουν. Εκείνος έχει κλείσει 2.000 deals, εσύ κανένα. Εκτός αν είναι εντελώς νουμπάς, τότε μόνο και τότε απαίτησε ραντεβού με τον ιδιοκτήτη.

Το ζητούμενο στη φάση της διαπραγμάτευσης δεν είναι αν ξέρει καλά το ακίνητο, αλλά τον ιδιοκτήτη. Οπότε πάλι εδώ ο μεσίτης υπερτερεί, ακόμα και μια-δυο φορές να τον έχει δει μόνο.

Εντολή νέα δεν χρειάζεται, αφού η αρχική εντολή μιλάει για ποσοστό επί της πραγματικής τιμής πώλησης ή πάγια αμοιβή.

Επίσης, το τι λεφτά περισσεύουν στον αγοραστή για να δώσει στον μεσίτη ή σε άλλους, αφήνει παγερά αδιάφορο τον ιδιοκτήτη. Το μόνο που τον νοιάζει είναι πόσα θα πάρει εκείνος.

Από την τριβή μου εκτός από μια περίπτωση δεν βρήκα σοβαρό επαγγελματία αλλά, δημόσιους υπαλλήλους που το κάνουν για δεύτερη δουλειά, συνταξιούχους για να σκοτώνουν την ώρα τους και να βγαίνει κάνα εξτραδακι και διάφορους τύπους η γκομενιτσες που δεν ξέρουν καν πως πρέπει να προχωρήσουν μετά το κλείσιμο   και σου λένε έλα να υπογράψεις στο γραφείο και θα σε ενημερώσει η γραμματεία οπότε όχι 2000 deals αλλά ούτε 2000 χλμ δεν έχουν κάνει να δείξουν σπίτια. Τους κάνουν και ένα ψευτοσεμιναριο για να πετάξουν μια δυο ατάκες και thats all. Όσον αφορά τις αποκλειστικές αναθέσεις όταν τους είπα ότι δεν έχω κανένα πρόβλημα να υπογράψω αλλά σε περίπτωση που δεν μου βρεις αγοραστή στο 6μηνο που με δεσμεύεις θα με πληρώσεις για τη χασουρα έκαναν όλοι πίσω και ο σίγουρος αγοραστής και η μεγάλη μας φήμη στην αγορά πήγε περίπατο. 

Μου έχει τύχει περίπτωση να μην ξέρει καν από που έχει είσοδο το ακίνητο που ήθελε να μου δείξει. Όσο για το πελατολόγιο και τη "σχέση" που χτίζουν με τον πελάτη επειδή εκτός από αγοραστής έχω υπάρξει και πωλητής. Ένα cold call είναι  όταν δουν ότι έχεις βάλει αγγελία να σε ρωτάνε  αν τους επιτρέπεις να το βάλουν και αυτοί στη σελίδα τους γιατί έχουν υποτιθέμενο πελάτη (άσχετα αν ο πρώτος πελάτης που σου φέρνουν είναι μήνες μετά)  και αυτό χωρίς να μπουν καν στον κόπο να βγάλουν δικές τους φωτογραφίες. Όσες εντολές έχω υπογράψει δεν γράφουν 2- 3% κτλ  αλλά το ζητούμενο πόσο και την αμοιβή με νούμερο  ώστε να μην υπάρξει παρερμηνεία σε περίπτωση που το ποσό που γραφτεί στα συμβόλαια είναι εικονικό. 

[kirileman]

2 hours ago, Morosana said:

 Όσον αφορά τις αποκλειστικές αναθέσεις όταν τους είπα ότι δεν έχω κανένα πρόβλημα να υπογράψω αλλά σε περίπτωση που δεν μου βρεις αγοραστή στο 6μηνο που με δεσμεύεις θα με πληρώσεις για τη χασουρα έκαναν όλοι πίσω και ο σίγουρος αγοραστής και η μεγάλη μας φήμη στην αγορά πήγε περίπατο.

Η πώληση του δικού σου σπιτιού εξαρτάται 100% από τον μεσίτη; Τα ίδια λες και στον δικηγόρο σου σε περίπτωση που χάσει τη δίκη ή στον εστιάτορα αν δεν σου αρέσει το φαγητό; Ότι θα σε αποζημιώσουν; Δεν είναι σοβαρά πράγματα αυτά.

[Skrobo]

2 minutes ago, kirileman said:

Η πώληση του δικού σου σπιτιού εξαρτάται 100% από τον μεσίτη; Τα ίδια λες και στον δικηγόρο σου σε περίπτωση που χάσει τη δίκη ή στον εστιάτορα αν δεν σου αρέσει το φαγητό; Ότι θα σε αποζημιώσουν; Δεν είναι σοβαρά πράγματα αυτά.

Συγνώμη αλλα θα διαφωνήσω. Ο μεσίτης σου ζητάει αποκλειστικότητα. Η αποκλειστικότητα ειναι δυσμενής όρος για τον ιδιοκτήτη, καθώς περισσότερες πιθανότητες έχεις να πουλήσεις αν έχουν το ακίνητο αναρτημένο περισσότεροι μεσίτες.

Σε γενικές γραμμές, ουτε ο μεσίτης "χάνει" κάτι με την αποκλειστικότητα, ούτε ο ιδιοκτήτης "κερδίζει". 

[kirileman]

2 hours ago, Skrobo said:

Συγνώμη αλλα θα διαφωνήσω. Ο μεσίτης σου ζητάει αποκλειστικότητα. Η αποκλειστικότητα ειναι δυσμενής όρος για τον ιδιοκτήτη, καθώς περισσότερες πιθανότητες έχεις να πουλήσεις αν έχουν το ακίνητο αναρτημένο περισσότεροι μεσίτες.

Σε γενικές γραμμές, ουτε ο μεσίτης "χάνει" κάτι με την αποκλειστικότητα, ούτε ο ιδιοκτήτης "κερδίζει". 

Δε θα κάνω συζήτηση για την αποκλειστικότητα, δε με ενδιαφέρει να πείσω κανέναν στο φόρουμ, μόνο στους πελάτες μου αφιερώνω χρόνο για κάτι τέτοιο. Την αποζημίωση σχολίασα. Εσείς μπορείτε ελεύθερα να επιλέξετε ταυτόχρονα 100 μεσίτες με 100 αγγελίες στην ίδια ιστοσελίδα για να εκατονταπλασιάσετε την επισκεψιμότητα στο ακίνητό σας. Μάλιστα, η Χρυσή Ευκαιρία τις ομαδοποιεί (πολλαπλές αγγελίες, κάπως έτσι το λέει) για να είναι όλες μαζί, νοικοκυρεμένες. 😉

[Morosana]

2 ώρες πριν, kirileman είπε

Η πώληση του δικού σου σπιτιού εξαρτάται 100% από τον μεσίτη; Τα ίδια λες και στον δικηγόρο σου σε περίπτωση που χάσει τη δίκη ή στον εστιάτορα αν δεν σου αρέσει το φαγητό; Ότι θα σε αποζημιώσουν; Δεν είναι σοβαρά πράγματα αυτά.

Μιας και είσαι  στο χώρο της οικοδομής μια χαρά ξέρεις ότι μπαίνουν ρήτρες όταν υπάρχει δέσμευση, όπως ρήτρες μπαίνουν σε παρα πολλές συμφωνίες γιατί να είναι εκτός του κτηματομεσίτη; Στη ναυτιλία έχουμε μια φράση όταν ακούμε πολλά λόγια, απλά τους  ρωτάμε αν αυτά που λένε τα πληρώνουν αν πούνε ναι κάνουμε δουλειά αν  όχι φαντάζεσαι τι παίρνουν. 

Όταν μου ταζεις  "σίγουρο" πελάτη στα λεφτά που ζητάω  για να με γλυκάνεις και να πάρεις αποκλειστικό γιατί να μην δεχτείς κάτι τέτοιο και να είναι μονομερής δέσμευση;   Γιατί είναι απλά ένα τυράκι ώστε να μπορεί μετά να παίξει την τιμή συνήθως προς τα κάτω για να γίνει γρήγορα η δουλειά γνωρίζοντας πως ο πωλητής είναι δεσμευμένος. Και μιας και  αναφέρθηκε ο εστιατορας ξέρεις πολλούς που θα τους πεις ότι δεν σου άρεσε το φαγητό και να σου απαντησουν πως αν είσαι regular και τρως αποκλειστικά στο εστιατόριο θα σου σου μαγειρεύω καλά αν τρως και αλλού θα σου μαγειρέψω μέτρια;  

Συνεργατης στα κέρδη και όχι στη χασιυρα  μόνο η εφορία είναι. 

[Dinos1973]

3 hours ago, kirileman said:

Η πώληση του δικού σου σπιτιού εξαρτάται 100% από τον μεσίτη; Τα ίδια λες και στον δικηγόρο σου σε περίπτωση που χάσει τη δίκη ή στον εστιάτορα αν δεν σου αρέσει το φαγητό; Ότι θα σε αποζημιώσουν; Δεν είναι σοβαρά πράγματα αυτά.

Μια χαρά σοβαρά είναι! Εάν ένας δικηγόρος έρθει και μου πει να αναλάβει υπόθεση μου αυτό θα του πω! Όταν ο μεσίτης σε ψάχνει, δεν τον ψάχνεις εσύ, φυσικά και θα διαπραγματευτείς! 

54 minutes ago, kirileman said:

Δε θα κάνω συζήτηση για την αποκλειστικότητα, δε με ενδιαφέρει να πείσω κανέναν στο φόρουμ, μόνο στους πελάτες μου αφιερώνω χρόνο για κάτι τέτοιο. Την αποζημίωση σχολίασα. Εσείς μπορείτε ελεύθερα να επιλέξετε ταυτόχρονα 100 μεσίτες με 100 αγγελίες στην ίδια ιστοσελίδα για να εκατονταπλασιάσετε την επισκεψιμότητα στο ακίνητό σας. Μάλιστα, η Χρυσή Ευκαιρία τις ομαδοποιεί (πολλαπλές αγγελίες, κάπως έτσι το λέει) για να είναι όλες μαζί, νοικοκυρεμένες. 😉

Μόνο στους πελάτες μου αφιερώνω χρόνο…..καταλάβαμε τα κίνητρα σας!

[mariosnik_]

Λογικό και αναμενόμενο να ζητάει αποκλειστικότητα ο μεσίτης που θα απευθυνθείς ως ιδιοκτήτης για πώληση ή εκμίσθωση, ειδάλλως, εάν πουλήσεις η εκμισθωσεις το ακίνητο σου με άλλον μεσίτη, θα ζητήσει να μπει κάποια ρήτρα και να πληρώσεις τον πρώτο μεσίτη ο οποίος μπορεί να ξόδεψε χρόνο και χρήμα για να δείξει το ακίνητο σου σε πελατες. 

Τώρα για κάτι άλλους μεσίτες που όταν βάλεις αγγελία για το ακίνητο σου σε πρίζουν στα τηλέφωνα να αναλαβουν αυτοί χωρίς αμοιβή κι αν πεις κάτι σου λένε ότι αυτό δεν το κάνουν πολλοί χάρη σου κάνουν, η τιμή αυτή είναι υψηλή ο δίπλα το πουλάει τόσο και μπλα μπλα, απλά για να βρουν πελάτη πιο γρηγορα μην και έχουν χασούρα, δεν ασχολούμαι καν με αυτούς. 

Πάντως γενικά, για το επάγγελμα του μεσίτη έχω την χειρότερη αποψη για τα επαγγέλματα του ιδιωτικού τομέα. Και ναι προφανώς δεν είναι όλοι ίδιοι, υπάρχουν και οι καλοί. Η πρώτη παράγραφος που έγραψα αφορά τους καλούς και τους γνώστες.

Επεξ/σία 10 Μαϊου από mariosnik_

[kirileman]

6 hours ago, Morosana said:

Μιας και είσαι  στο χώρο της οικοδομής μια χαρά ξέρεις ότι μπαίνουν ρήτρες όταν υπάρχει δέσμευση, όπως ρήτρες μπαίνουν σε παρα πολλές συμφωνίες γιατί να είναι εκτός του κτηματομεσίτη; Στη ναυτιλία έχουμε μια φράση όταν ακούμε πολλά λόγια, απλά τους  ρωτάμε αν αυτά που λένε τα πληρώνουν αν πούνε ναι κάνουμε δουλειά αν  όχι φαντάζεσαι τι παίρνουν. 

Όταν μου ταζεις  "σίγουρο" πελάτη στα λεφτά που ζητάω  για να με γλυκάνεις και να πάρεις αποκλειστικό γιατί να μην δεχτείς κάτι τέτοιο και να είναι μονομερής δέσμευση;   Γιατί είναι απλά ένα τυράκι ώστε να μπορεί μετά να παίξει την τιμή συνήθως προς τα κάτω για να γίνει γρήγορα η δουλειά γνωρίζοντας πως ο πωλητής είναι δεσμευμένος. Και μιας και  αναφέρθηκε ο εστιατορας ξέρεις πολλούς που θα τους πεις ότι δεν σου άρεσε το φαγητό και να σου απαντησουν πως αν είσαι regular και τρως αποκλειστικά στο εστιατόριο θα σου σου μαγειρεύω καλά αν τρως και αλλού θα σου μαγειρέψω μέτρια;  

Συνεργατης στα κέρδη και όχι στη χασιυρα  μόνο η εφορία είναι. 

Αυτά είναι εκτός πραγματικότητας. Κανένας δεν τάζει σίγουρο πελάτη ή σίγουρη πώληση ή σίγουρη νίκη στο δικαστήριο ή 100% επιτυχία στην εγχείρηση, δεν ξέρω πού τα ακουσες. Το σίγουρο είναι ότι η πώληση δεν εξαρτάται από τον μεσίτη 100%, εξαρτάται από τον πωλητή, τον αγοραστή και πολλούς άλλους. Όπως δεν εξαρτάται 100% από τον δικηγόρο σου η έκβαση της δίκης, η επιτυχία μιας επέμβασης δεν εξαρτάται 100% από τον χειρουργό κλπ. Ζήτα ρήτρες και απο αυτούς, τι να σου πω;

Τώρα, αν έρθει μεσίτης και σου υποσχεθεί ότι θα στο πουλήσει στην τιμή που ζητάς αρκεί του δώσεις αποκλειστική, ε τότε κάνε ότι καταλαβαίνεις. Δε ξέρω πού γίνονται όλα αυτά τα τρελά που διαβάζω εδώ μέσα, αλλά ας δεχτώ ότι συμβαίνουν κάπου.

Υπό προϋποθέσεις θα μπορούσα να το δεχτώ και γω, στη δική μου τιμή, όχι στη δική σου ουτοπική. Και φυσικά, με ρήτρα ότι θα πληρώσεις και εσύ αποζημίωση αν σου φέρω προσφορές από ένα ύψος και πάνω και τις αρνηθείς ή τελικά αποφασίσεις να μην το πουλήσεις. Δέχεσαι; 😉

Τέλος, γράφεις ότι είναι μονομερής δέσμευση. Ποιος σου είπε ότι είναι μονομερής ή δέσμευση; Ο αποκλειστικός μεσίτης δεσμεύεται να δραστηριοποιηθεί. Ν4072/2012, άρθρο 200, παρ. 4. 

"Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής."

Όπως βλέπεις, και εκείνος δεσμεύεται να δουλέψει (όχι φυσικά να στο πουλήσει 100%, δεν είναι τρελός ο νομοθέτης). Αν δεν δραστηριοποιηθεί, τη σπας μονομερώς τη σύμβαση. Η υποχρέωση αυτή δεν υφίσταται στις απλές εντολές.

Γενικά μια συμβουλή (για πολλοστή φορά) προς τα μέλη του φόρουμ. Μην θεωρείτε ότι τα ξέρετε όλα. Δεν τα ξέρετε. Νομίζετε ότι τα ξέρετε και γράφετε για αυτά που νομίζετε ότι ξέρετε με απίστευτη βεβαιότητα, αλλά συνήθως δεν έχει την κατάληξη που θα θέλατε. Εν προκειμένω, νομίζετε ότι ξέρετε τι ισχύει στις συμβάσεις μεσιτείας, τι κάνουν και τι δεν κάνουν οι μεσίτες (εξαιρώ τους παραμεσίτες), πώς διαπραγματεύονται και ότι εσείς οι ίδιοι είστε καλύτεροι διαπραγματευτές από εκείνους, ότι δεν εκπαιδεύονται, ότι τα ξύνουν όλη την ημέρα, ότι ανεβάζουν ή κατεβάζουν τις τιμές, ότι ευθύνονται για το ότι δεν βρίσκεις ενοίκιο σε προσιτές τιμές, ότι βγάζουν εύκολα λεφτά, ότι τους συμφέρει να αναλαμβάνουν υπερτιμημένα ακίνητα για να πάρουν υψηλότερη προμήθεια και τόσα άλλα απίθανα που με τόση σιγουριά γράφονται κατά καιρούς από εδώ και από εκεί.

Φιλικά, που λένε.

[Morosana]

40 λεπτά πριν, kirileman είπε

Αυτά είναι εκτός πραγματικότητας. Κανένας δεν τάζει σίγουρο πελάτη ή σίγουρη πώληση ή σίγουρη νίκη στο δικαστήριο ή 100% επιτυχία στην εγχείρηση, δεν ξέρω πού τα ακουσες. Το σίγουρο είναι ότι η πώληση δεν εξαρτάται από τον μεσίτη 100%, εξαρτάται από τον πωλητή, τον αγοραστή και πολλούς άλλους. Όπως δεν εξαρτάται 100% από τον δικηγόρο σου η έκβαση της δίκης, η επιτυχία μιας επέμβασης δεν εξαρτάται 100% από τον χειρουργό κλπ. Ζήτα ρήτρες και απο αυτούς, τι να σου πω;

Τώρα, αν έρθει μεσίτης και σου υποσχεθεί ότι θα στο πουλήσει στην τιμή που ζητάς αρκεί του δώσεις αποκλειστική, ε τότε κάνε ότι καταλαβαίνεις. Δε ξέρω πού γίνονται όλα αυτά τα τρελά που διαβάζω εδώ μέσα, αλλά ας δεχτώ ότι συμβαίνουν κάπου.

Υπό προϋποθέσεις θα μπορούσα να το δεχτώ και γω, στη δική μου τιμή, όχι στη δική σου ουτοπική. Και φυσικά, με ρήτρα ότι θα πληρώσεις και εσύ αποζημίωση αν σου φέρω προσφορές από ένα ύψος και πάνω και τις αρνηθείς ή τελικά αποφασίσεις να μην το πουλήσεις. Δέχεσαι; 😉

Τέλος, γράφεις ότι είναι μονομερής δέσμευση. Ποιος σου είπε ότι είναι μονομερής ή δέσμευση; Ο αποκλειστικός μεσίτης δεσμεύεται να δραστηριοποιηθεί. Ν4072/2012, άρθρο 200, παρ. 4. 

"Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής."

Όπως βλέπεις, και εκείνος δεσμεύεται να δουλέψει (όχι φυσικά να στο πουλήσει 100%, δεν είναι τρελός ο νομοθέτης). Αν δεν δραστηριοποιηθεί, τη σπας μονομερώς τη σύμβαση. Η υποχρέωση αυτή δεν υφίσταται στις απλές εντολές.

Γενικά μια συμβουλή (για πολλοστή φορά) προς τα μέλη του φόρουμ. Μην θεωρείτε ότι τα ξέρετε όλα. Δεν τα ξέρετε. Νομίζετε ότι τα ξέρετε και γράφετε για αυτά που νομίζετε ότι ξέρετε με απίστευτη βεβαιότητα, αλλά συνήθως δεν έχει την κατάληξη που θα θέλατε. Εν προκειμένω, νομίζετε ότι ξέρετε τι ισχύει στις συμβάσεις μεσιτείας, τι κάνουν και τι δεν κάνουν οι μεσίτες (εξαιρώ τους παραμεσίτες), πώς διαπραγματεύονται και ότι εσείς οι ίδιοι είστε καλύτεροι διαπραγματευτές από εκείνους, ότι δεν εκπαιδεύονται, ότι τα ξύνουν όλη την ημέρα, ότι ανεβάζουν ή κατεβάζουν τις τιμές, ότι ευθύνονται για το ότι δεν βρίσκεις ενοίκιο σε προσιτές τιμές, ότι βγάζουν εύκολα λεφτά, ότι τους συμφέρει να αναλαμβάνουν υπερτιμημένα ακίνητα για να πάρουν υψηλότερη προμήθεια και τόσα άλλα απίθανα που με τόση σιγουριά γράφονται κατά καιρούς από εδώ και από εκεί.

Φιλικά, που λένε.

Υπάρχει μια διαφορά σε μια προσφορά που μπορεί να είναι αέρας μέχρι να γίνει πράξη και ένα ακίνητο που είναι κάτι το υπακαρκτο. Όσον αφορά ρήτρα σε πωλητή αγοραστή  μια  χαρά υπάρχει στις προκαταβολές σε περίπτωση που το ακίνητο είναι καθαρό και ένα μέρος αποφασίζει να κάνει πίσω χωρίς λόγο.

Και επειδή παίζει η δικαιολογία πως με την αποκλειστική θα το δουλέψω καλύτερα αν σε καλεσουν από το γραφείο για μια ζήτηση  πελάτη θα κάνεις την ίδια επικοινωνία και τις ίδιες δράσεις είτε έχεις αποκλειστική ή όχι. Όσον αφορά τη δέσμευση να δραστηριοποιηθεί  και αποκλειστική να έχεις αν θες να το γειώσεις θα πεις στον υποψήφιο αγοραστή ότι το τάδε  ακίνητο δεν αξίζει είναι περίεργος, η γειτονιά είναι χάλια έχω κάτι καλύτερο κτλ και θα τον κατευθύνεις αλλού χωρίς φυσικά να ενημερωθεί ο ιδιοκτήτης.

Εχω χρησιμοποιήσει και θα χρησιμοποιω μεσίτες αλλά δεν βλέπω νόημα στην αποκλειστικότητα. Φυσικά και είμαι αντίθετος να δώσεις το ακίνητο σου σε 100 γραφεία ένα που έχεις συνεργαστεί στο παρελθόν καλά  άντε το πολύ δύο αν πρόκειται για διαφορετική περιοχή και εκτός από τον δικό σου θέλεις και έναν local 

Πάντα φιλικά 

 

 

[kirileman]

19 minutes ago, Morosana said:

Και επειδή παίζει η δικαιολογία πως με την αποκλειστική θα το δουλέψω καλύτερα αν σε καλεσουν από το γραφείο για μια ζήτηση  πελάτη θα κάνεις την ίδια επικοινωνία και τις ίδιες δράσεις είτε έχεις αποκλειστική ή όχι. Όσον αφορά τη δέσμευση να δραστηριοποιηθεί  και αποκλειστική να έχεις αν θες να το γειώσεις θα πεις στον υποψήφιο αγοραστή ότι το τάδε  ακίνητο δεν αξίζει είναι περίεργος, η γειτονιά είναι χάλια έχω κάτι καλύτερο κτλ και θα τον κατευθύνεις αλλού χωρίς φυσικά να ενημερωθεί ο ιδιοκτήτης.

Δεν ακούς, αγνοείς αυτά που γράφω και λες μόνο τα δικά σου.

Προηγουμένως έγραψες ότι η αποκλειστική δεσμεύει μόνο τον πωλητή. Σου απέδειξα ότι δεσμεύει και τον αποκλειστικό μεσίτη. Το προσπερνάς και συνεχίζεις να δημιουργείς σενάρια φαντασίας. Θα περίμενα ένα "ναι, έχεις δίκιο σε αυτό, δεν το γνώριζα" για να πάμε παρακάτω την όποια συζήτηση. Δεν ισχυρίζομαι ότι επειδή υπάρχει αυτή πρόταση στο νόμο λύνονται όλα τα προβλήματα, αλλά σίγουρα διασφαλίζει εν πολλοίς τον ιδιοκτήτη που βλέπει τον αποκλειστικό του μεσίτη -τον οποίο εμπιστεύτηκε- να μην δραστηριοποιείται όπως του υποσχέθηκε. Δεν δραστηριοποιείται; Δεν κάνει αυτά για τα οποία δεσμεύτηκε; Σπαει την αποκλειστική. Αυτό κανένας από εσάς δεν το γνώριζε και αποδομεί το επιχείρημα "Η αποκλειστική δεσμεύει μόνο τον ιδιοκτήτη".

Πάμε τώρα στο σενάριό σου. Η αποκλειστική αφορά το ακίνητο, όχι τις ζητήσεις, έτσι; Τα γραφεία που δουλεύουν σοβαρά εδώ και 20 χρόνια την αποκλειστική, έχουν συγκεκριμένα πακέτα υπηρεσιών για τις απλές και συγκεκριμένα για τις αποκλειστικές. Όχι στη φαντασία τους, γραμμένα, τις γράφουμε στις συμβάσεις. Βασικά, τις γράφουμε μόνο στις αποκλειστικές εντολές, στις απλές δεν υποχρεούται ο μεσίτης να κάνει απολύτως τίποτα, απλά έχει αποκτήσει γραπτώς το δικαίωμα να διαφημίζει και να φέρνει υποψήφιους αγοραστές. Στο σενάριό σου, λοιπόν, ισχυρίζεσαι ότι ένας μεσίτης παίρνει μια αποκλειστική, δεσμεύεται δηλαδή τόσο ηθικά, όσο και από το νόμο, να δραστηριοποιηθεί, να κάνει δηλαδή έξοδα διαφήμισης, αλλά για κάποιο ακατανόητο λόγο, αποφασίζει να γειώσει το ακίνητο, το αποκλειστικό του ακίνητο, για να το κατευθύνει κάπου αλλού... Βλέπεις το σφάλμα; Γιατί να γειώσει ένα ακίνητο για το οποίο έκανα 2 ή 3 ραντεβού με τον ιδιοκτήτη, πλήρωσε φωτογράφο, πληρώνει συνδρομή στην Matterport, πληρώνει VIP αγγελίες στον σπιτόγατο κ.α.; Για να ξοδεύει λεφτά, χρόνο και στο τέλος να καταστρέψει το όνομά του; Τα αποκλειστικά ακίνητα είναι τα παιδιά μας, αυτά προσέχουμε περισσότερο, σε αυτά πάμε τους πελάτες κατά κύριο λόγο, εκεί δίνουμε τα χρήματά μας. Τις απλές τις έχουμε γραμμένες. Ναι, όπως το ακούς. Γραμμένες. Τα δε ποσοστά επιτυχίας στις αποκλειστικές είναι άνω του 75%! Στις απλές είναι κοντά στο 15%. Οπότε, παράκληση, ας τελειώνουμε με τα σενάρια φαντασίας και ας επιστρέψουμε στην πραγματικότητα. Αν θες να μεταφέρεις τη δική σου εμπειρία, καλή ή κακή, καλώς, θα την ακούσω. Δεν μπορώ να παρακολουθήσω, όμως, αποκυήματα φαντασίας.

37 minutes ago, Morosana said:

Εχω χρησιμοποιήσει και θα χρησιμοποιω μεσίτες αλλά δεν βλέπω νόημα στην αποκλειστικότητα. Φυσικά και είμαι αντίθετος να δώσεις το ακίνητο σου σε 100 γραφεία ένα που έχεις συνεργαστεί στο παρελθόν καλά  άντε το πολύ δύο αν πρόκειται για διαφορετική περιοχή και εκτός από τον δικό σου θέλεις και έναν local 

Καμία αντίρρηση. Αλλά γιατί μόνο 2 μεσίτες; 1.002 να βάλεις! Αφού όσο περισσότεροι μεσίτες, τόσο περισσότερες οι πιθανότητες να πουλήσεις το ακίνητο, τόσο περισσότεροι οι αγοραστες κλπ. Δεν καταλαβαίνω γιατί κάποιοι ιδιοκτήτες λένε "θα βάλω το πολύ 2 ή 3 μεσίτες". Δεν είναι γραμμική η συνάρτηση; Μήπως ο μηχανισμός αυτός αγγίζει κάποιο μέγιστο όριο αποτελεσματικότητας και μετά το παίρνει η κατηφόρα; Πώς λειτουργεί όλο αυτό; Τι κακό θα συμβεί αν βάλεις 100 ή 1.000 μεσίτες; Θέλω να μου το εξηγήσει κάποιος.

[Skrobo]

1 hour ago, kirileman said:

Αν δεν δραστηριοποιηθεί, τη σπας μονομερώς τη σύμβαση. Η υποχρέωση αυτή δεν υφίσταται στις απλές εντολές.

Και πως θα δείξεις ότι δεν δραστηριοποιείται; Δικαστικά μόνο. 

Το πρόβλημα δεν το έχουν οι περισσότεροι με την αποκλειστική ανάθεση. Το έχουν με την αποκλειστική ανάθεση που συνοδεύεται από ποινική ρήτρα και, συνήθως, αερολογιες για να επιλέξεις τον συγκεκριμένο μεσίτη. 

Για να επανέλθω στο παράδειγμα του εστιατορίου που ανέφερες πιο πάνω, επειδή εστιατόριο έχω:

Αν πας να μπεις στο εστιατόριο και σου πω "έχω πολύ καλό φαγητό και σέρβις, αλλά για να κάτσεις πρέπει να υπογράψεις ότι για τους επόμενους 6 μήνες απαγορεύεται να πας σε άλλα εστιατόρια, και αν πας μου πληρώνεις την ρήτρα" θα το δεχτείς χωρίς κάποια απαίτηση από την μεριά σου; Φυσικά και όχι. Αν προσθέσουμε το οτι πρέπει να σου έχω πάντα κρατημένο τραπέζι πχ, ή ότι σου κάνω έκπτωση 15% κάθε φορά που έρχεσαι, μπορεί να τα βρούμε. 

Αν ο μεσίτης για την αποκλειστικότητα μου πει πχ "θα πάρω μικρότερη αμοιβή" φυσικά και θα το σκεφτώ. Αλλιώς που είναι το αντάλλαγμα;

[Dinos1973]

Οποίος χρησιμοποιεί μεσίτη αγοραστής ή πωλητής πραγματικά είναι κορόιδο. Μόνο απευθείας με ιδιοκτήτη ή εργολάβο και μετά αναλαμβάνουν οι δικηγόροι!

[snot]

Εδώ που τα λέμε @kirileman ναι μεν δεσμεύεται για κάτι αλλά η συγκεκριμένη δέσμευση είναι λίγο αερολογία. Τί ακριβώς σημαίνει να δραστηριοποιηθεί;  Έβαλα μία αγγελία, το έδειξα σε κάποιον και καθάρισα;

Το ερώτημα είναι κερδίζει κάτι ουσιατικό κάποιος που δίνει αποκλειστική; Με αυτά που διάβασα ως τώρα, όποιος το κάνει μάλλον κορόιδο είναι και μόνο τον μεσίτη συμφέρει

[Deu164]

15 ώρες πριν, Morosana είπε

Από την τριβή μου εκτός από μια περίπτωση δεν βρήκα σοβαρό επαγγελματία αλλά, δημόσιους υπαλλήλους που το κάνουν για δεύτερη δουλειά, συνταξιούχους για να σκοτώνουν την ώρα τους και να βγαίνει κάνα εξτραδακι και διάφορους τύπους η γκομενιτσες που δεν ξέρουν καν πως πρέπει να προχωρήσουν μετά το κλείσιμο   και σου λένε έλα να υπογράψεις στο γραφείο και θα σε ενημερώσει η γραμματεία οπότε όχι 2000 deals αλλά ούτε 2000 χλμ δεν έχουν κάνει να δείξουν σπίτια. Τους κάνουν και ένα ψευτοσεμιναριο για να πετάξουν μια δυο ατάκες και thats all. Όσον αφορά τις αποκλειστικές αναθέσεις όταν τους είπα ότι δεν έχω κανένα πρόβλημα να υπογράψω αλλά σε περίπτωση που δεν μου βρεις αγοραστή στο 6μηνο που με δεσμεύεις θα με πληρώσεις για τη χασουρα έκαναν όλοι πίσω και ο σίγουρος αγοραστής και η μεγάλη μας φήμη στην αγορά πήγε περίπατο. 

Μου έχει τύχει περίπτωση να μην ξέρει καν από που έχει είσοδο το ακίνητο που ήθελε να μου δείξει. Όσο για το πελατολόγιο και τη "σχέση" που χτίζουν με τον πελάτη επειδή εκτός από αγοραστής έχω υπάρξει και πωλητής. Ένα cold call είναι  όταν δουν ότι έχεις βάλει αγγελία να σε ρωτάνε  αν τους επιτρέπεις να το βάλουν και αυτοί στη σελίδα τους γιατί έχουν υποτιθέμενο πελάτη (άσχετα αν ο πρώτος πελάτης που σου φέρνουν είναι μήνες μετά)  και αυτό χωρίς να μπουν καν στον κόπο να βγάλουν δικές τους φωτογραφίες. Όσες εντολές έχω υπογράψει δεν γράφουν 2- 3% κτλ  αλλά το ζητούμενο πόσο και την αμοιβή με νούμερο  ώστε να μην υπάρξει παρερμηνεία σε περίπτωση που το ποσό που γραφτεί στα συμβόλαια είναι εικονικό. 

Συμφωνώ 100%  Το πρώτο ακίνητο που ήθελα να πάρω ο μεσίτης - συνεργάτης ενός γραφείου δεν ήξερε τίποτα ήταν για τα πανηγύρια. Οποιαδήποτε ερώτηση σχετικά με το ακίνητο και τις διαδικασίες έπαιρνε 2-3 μέρες να απαντηθεί η δεν έπαιρνα απάντηση ποτέ.
Κάναμε το σπασμένο τηλέφωνο εγώ ρωτούσα αυτόν αυτός το γραφείο το γραφείο σε κάποιες περιπτώσεις τους ιδιοκτήτες και άντε πάλι με την αντίστροφη σειρά να μου απαντήσουν αν απαντούσαν ... Μετά από 3 εβδομάδες - 1 μήνα το παράτησα δεν έβγαζε κάπου...

Στη συνέχεια επικοινώνησα και έκλεισα ραντεβού τηλεφωνικά από ένα γραφείο για 2-3 από τα ακίνητα τους που με ενδιέφεραν  δε με κάλεσαν ποτέ για επιβεβαίωση. Πέρασα και από το γραφείο τους μίας και είναι κοντά και περνώ από έξω καθημερινά κλείσαμε και εκεί νέα ραντεβού με διαβεβαιώσεις αλλα μια από τα ίδια καμία επικοινωνία ποτέ...
Επιχείρηση βιτρίνα? ανύπαρκτα ακίνητα για δόλωμα? πάντως στην περιοχή που με ενδιέφερε είχαν τις περισσότερες αγγελίες ακινήτων.... Σίγουρα δεν ενδιαφερόταν να πουλήσουν ούτε καν προτείνοντας κάτι άλλο παρόμοιο αν αυτά που κοίταζα δεν υπήρχαν παρόλο που πήγα με τα 2/3 το ποσού στο χέρι και το 1/3 με προέγκριση δανείου...

Μόνο έναν σωστό επαγγελματία βρήκα το ίδιο καλό και το γραφείο τους. Γιαυτό και ξεπουλούσαν σχετικά άμεσα και δεν είχαν ποικιλία... Τελευταία στιγμή όμως έκανα πίσω από την αγορά του γιατί κατάφερα να δω ένα καλύτερο ακίνητο που τελικά αγόρασα.
Το  κυνηγούσα από την αρχή τής αναζήτησης ήταν η τοπ επιλογή άλλα δεν έβγαζα και εκεί άκρη λόγο μεσίτη που ήταν και ο   ιδιοκτήτης του γραφείου με την ημιμάθεια και ασχετοσύνη να χτυπάει κόκκινο ... Πέρασα έναν μίνι Γολγοθά 6 μηνών μέχρι να βγει άκρη άλλα άξιζε η ταλαιπωρία κατά τη γνώμη για το τι ζητούσα.
Ευτυχώς η σύντροφος είναι νομικός με εμπειρία σε συμβολαιογραφείο και ένας θείος μου μεσίτης με σχετικά μεγάλο μεσιτικό γραφείο που όμως δε δραστηριοποιείται στην περιοχή μου  άλλα με καθοδήγησαν και οι 2 ώστε να βγάλω άκρη....

Επεξ/σία 10 Μαϊου από Deu164

[Morosana]

44 λεπτά πριν, kirileman είπε

Δεν ακούς, αγνοείς αυτά που γράφω και λες μόνο τα δικά σου.

Προηγουμένως έγραψες ότι η αποκλειστική δεσμεύει μόνο τον πωλητή. Σου απέδειξα ότι δεσμεύει και τον αποκλειστικό μεσίτη. Το προσπερνάς και συνεχίζεις να δημιουργείς σενάρια φαντασίας. Θα περίμενα ένα "ναι, έχεις δίκιο σε αυτό, δεν το γνώριζα" για να πάμε παρακάτω την όποια συζήτηση. Δεν ισχυρίζομαι ότι επειδή υπάρχει αυτή πρόταση στο νόμο λύνονται όλα τα προβλήματα, αλλά σίγουρα διασφαλίζει εν πολλοίς τον ιδιοκτήτη που βλέπει τον αποκλειστικό του μεσίτη -τον οποίο εμπιστεύτηκε- να μην δραστηριοποιείται όπως του υποσχέθηκε. Δεν δραστηριοποιείται; Δεν κάνει αυτά για τα οποία δεσμεύτηκε; Σπαει την αποκλειστική. Αυτό κανένας από εσάς δεν το γνώριζε και αποδομεί το επιχείρημα "Η αποκλειστική δεσμεύει μόνο τον ιδιοκτήτη".

Πάμε τώρα στο σενάριό σου. Η αποκλειστική αφορά το ακίνητο, όχι τις ζητήσεις, έτσι; Τα γραφεία που δουλεύουν σοβαρά εδώ και 20 χρόνια την αποκλειστική, έχουν συγκεκριμένα πακέτα υπηρεσιών για τις απλές και συγκεκριμένα για τις αποκλειστικές. Όχι στη φαντασία τους, γραμμένα, τις γράφουμε στις συμβάσεις. Βασικά, τις γράφουμε μόνο στις αποκλειστικές εντολές, στις απλές δεν υποχρεούται ο μεσίτης να κάνει απολύτως τίποτα, απλά έχει αποκτήσει γραπτώς το δικαίωμα να διαφημίζει και να φέρνει υποψήφιους αγοραστές. Στο σενάριό σου, λοιπόν, ισχυρίζεσαι ότι ένας μεσίτης παίρνει μια αποκλειστική, δεσμεύεται δηλαδή τόσο ηθικά, όσο και από το νόμο, να δραστηριοποιηθεί, να κάνει δηλαδή έξοδα διαφήμισης, αλλά για κάποιο ακατανόητο λόγο, αποφασίζει να γειώσει το ακίνητο, το αποκλειστικό του ακίνητο, για να το κατευθύνει κάπου αλλού... Βλέπεις το σφάλμα; Γιατί να γειώσει ένα ακίνητο για το οποίο έκανα 2 ή 3 ραντεβού με τον ιδιοκτήτη, πλήρωσε φωτογράφο, πληρώνει συνδρομή στην Matterport, πληρώνει VIP αγγελίες στον σπιτόγατο κ.α.; Για να ξοδεύει λεφτά, χρόνο και στο τέλος να καταστρέψει το όνομά του; Τα αποκλειστικά ακίνητα είναι τα παιδιά μας, αυτά προσέχουμε περισσότερο, σε αυτά πάμε τους πελάτες κατά κύριο λόγο, εκεί δίνουμε τα χρήματά μας. Τις απλές τις έχουμε γραμμένες. Ναι, όπως το ακούς. Γραμμένες. Τα δε ποσοστά επιτυχίας στις αποκλειστικές είναι άνω του 75%! Στις απλές είναι κοντά στο 15%. Οπότε, παράκληση, ας τελειώνουμε με τα σενάρια φαντασίας και ας επιστρέψουμε στην πραγματικότητα. Αν θες να μεταφέρεις τη δική σου εμπειρία, καλή ή κακή, καλώς, θα την ακούσω. Δεν μπορώ να παρακολουθήσω, όμως, αποκυήματα φαντασίας.

Καμία αντίρρηση. Αλλά γιατί μόνο 2 μεσίτες; 1.002 να βάλεις! Αφού όσο περισσότεροι μεσίτες, τόσο περισσότερες οι πιθανότητες να πουλήσεις το ακίνητο, τόσο περισσότεροι οι αγοραστες κλπ. Δεν καταλαβαίνω γιατί κάποιοι ιδιοκτήτες λένε "θα βάλω το πολύ 2 ή 3 μεσίτες". Δεν είναι γραμμική η συνάρτηση; Μήπως ο μηχανισμός αυτός αγγίζει κάποιο μέγιστο όριο αποτελεσματικότητας και μετά το παίρνει η κατηφόρα; Πώς λειτουργεί όλο αυτό; Τι κακό θα συμβεί αν βάλεις 100 ή 1.000 μεσίτες; Θέλω να μου το εξηγήσει κάποιος.

Ωραία τα λες με το 75 15 και γυναίκες γκόμενες παιδιά και διάφορα τσιτάτα αλλά αφορά τη δικιά σου αποτελεσματικότητα και στατιστικά και όχι το σπίτι που είναι το ζητούμενο  Το σπίτι που είναι ρεαλιστικά τιμιλογημενο θα φύγει οπότε είναι 100 πώληση για τον πωλητή, αν εσύ δεν θες να κυνηγήσεις το 15  είναι άλλο θέμα 

Επεξ/σία 10 Μαϊου από Morosana