Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[Dinos1973]

15 hours ago, georgead said:

Καλησπέρα, είμαι ο συντάκτης του άρθρου, 25+ χρόνια μεσίτης...

Καταρχάς, κανείς σοβαρός επαγγελματίας του real estate δεν μπορεί να εγγυηθεί ή να υποσχεθεί ότι οι τιμές θα ανεβαίνουν για πάντα ή ότι δεν θα υπάρξουν ποτέ διορθώσεις. Η αγορά ακινήτων –όπως και κάθε αγορά– επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες, μερικοί από τους οποίους είναι απρόβλεπτοι. Η ιστορία έχει δείξει ότι υπάρχουν κύκλοι ανόδου και πτώσης, και αυτό ισχύει παντού, όχι μόνο στην Ελλάδα.

Ωστόσο, το συγκεκριμένο άρθρο δεν γράφτηκε για να «παραπλανήσει» ή να ωραιοποιήσει καταστάσεις. Αντίθετα, στηρίζεται σε πραγματικά στοιχεία και τάσεις που παρατηρούνται στην αγορά τα τελευταία χρόνια: το έλλειμμα προσφοράς, τη διαρκή ζήτηση (και από το εξωτερικό), το αυξημένο κόστος κατασκευής, τη δυναμική του τουρισμού, τις αλλαγές στη χρηματοδότηση και την απουσία κοινωνικής κατοικίας. Αυτά δεν είναι θεωρίες ή ευσεβείς πόθοι, αλλά δεδομένα που καταγράφονται καθημερινά από όλους τους εμπλεκόμενους στον χώρο.

Είναι επίσης αλήθεια ότι ο ρόλος του μεσίτη είναι να ενημερώνει τον πελάτη για το τι πραγματικά συμβαίνει στην αγορά, όχι να τον παραπλανεί. Όταν ένας επαγγελματίας λέει ότι οι τιμές δύσκολα θα επιστρέψουν στα χαμηλά του παρελθόντος, δεν το λέει για να «πουλήσει», αλλά γιατί αυτή είναι η πραγματικότητα που βιώνει καθημερινά. Και βέβαια, κανείς δεν συμβουλεύει να αγοράσει κάποιος «στα τυφλά» ή χωρίς να εξετάσει προσεκτικά τις επιλογές του. Η σωστή ενημέρωση, η προσεκτική έρευνα και η επαγγελματική συμβουλή είναι τα βασικά εργαλεία για να πάρει κανείς σωστές αποφάσεις – είτε αγοράζει είτε πουλάει.

Όσο για το επιχείρημα «buy high, sell low», αυτό προϋποθέτει ότι η αγορά θα καταρρεύσει σύντομα. Όμως, αν δούμε τα δεδομένα, οι παράγοντες που κρατούν τις τιμές ψηλά δεν είναι προσωρινοί ή τεχνητοί, αλλά διαρθρωτικοί: η έλλειψη νέας προσφοράς, η διεθνής ζήτηση, η τουριστική αξιοποίηση, το κόστος κατασκευής και οι δημογραφικές αλλαγές. Αυτά τα στοιχεία δεν αλλάζουν από τη μια μέρα στην άλλη.

Eίναι υγιές να υπάρχει κριτική και αμφισβήτηση – και ο καθένας πρέπει να διαβάζει με κριτική σκέψη ό,τι κυκλοφορεί, είτε προέρχεται από μεσίτη, είτε από τράπεζα, είτε από το κράτος. Όμως, ας μην ξεχνάμε ότι η ενημέρωση του κοινού για τις πραγματικές τάσεις της αγοράς είναι και υποχρέωση των επαγγελματιών, όχι μόνο δικαίωμα. Το να γνωρίζει ο κόσμος πού βαδίζει η αγορά και ποιοι είναι οι κίνδυνοι ή οι ευκαιρίες, είναι προς όφελος όλων.

 

25+ μεσίτης.... εκεί σταματάμε και μιλάμε για ξεκάθαρο conflict of interest. Αυτά που γράφεις είναι ξεκάθαρα για το δικό σου προσωπικό συμφέρων και του κλάδου σου,  σε σοβαρές χώρες θα είχες και ποινικές ευθύνες για κατευθυνόμενο άρθρο! Αυτά για να καταλαβαίνουμε ότι γράφετε είναι κατευθυνόμενο από συντεχνίες οι οποίες θέλουν την διατήρηση αυτών τον συνθήκων και για προσωπικό όφελος!!!

Επεξ/σία 13 Μαϊου από Dinos1973

[jimmyl]

3 ώρες πριν, tryfos είπε

Δεν είναι προσωπικό το θέμα, καταλαβαίνεις. Αλλά είναι δεδομένο, ότι όταν ασχολείσαι επαγγελματικά με τα ακίνητα, έχεις πλήρες ενδιαφέρον (εγώ λέω και καλοπροαίρετο, όχι απαραίτητα κακό), να αναφέρεις σε άρθρα πράγματα προς τη θετική κατεύθυνση. Έστω και υποσυνείδητα. Ανέφερα το παράδειγμα του καρπουζά, που ποτέ δεν θα σου πει ότι το καρπούζι είναι κακό, μην το πάρεις. Δείξε μας ΕΝΑ παράδειγμα άρθρου σου κάπου, που να λέει πχ. αυτήν την περίοδο μην ακουμπάτε ακίνητα, δεν συμφέρει, και θα παραδεχθώ ότι λαθεύω. Είναι σαν να θες να κλείσεις το μαγαζί σου.

Κατά τα άλλα το το θέμα είναι μεγάλο και δεν χωράει να συζητηθεί εδώ σε λίγες γραμμές. Άποψή μου είναι ότι βάσει υψηλότατων τιμών της περιόδου, η ενασχόληση με ακίνητα (αγορά, ανακαίνιση, νέα μίσθωση) δεν αξίζει ως επένδυση, πολύ απλά δεν βγαίνουν τα νούμερα. Από αυτό εξαιρώ εκείνους, που για απολύτως επιτακτικούς λόγους ψάχνουν για στέγη, που δεν μπορούν να κάνουν αλλιώς, εκεί δεν το συζητάμε. Μιλάμε αν αξίζουν ως επένδυση καθαρά. Τα επιτόκια υψηλά, με τις τράπεζες να κλέβουν επιπλέον σε έξοδα κλπ. ό,τι μπορούν. Άρα και τα δάνεια ακριβά. Αλλά ούτε και cash αξίζουν, ασχέτως ότι είμαστε σε σχεδόν all time high: Στις ήδη μίζερες αποδόσεις του 2-3-4% έρχονται τώρα να προστεθούν μονίμως και νέες δυσβάσταχτες ρυθμίσεις από κράτος, με σκοπό ΚΑΘΑΡΑ την είσπραξη (ενεργειακά, ταυτότητες, καθαρισμοί, κλπ.), που πλέον καθιστούν το θέμα τελείως ασύμφορο. Αυτά διαρκώς θα αλλάζουν και θα μπαίνουν κι άλλα, γιατί εκτός από τους μεσίτες, πρέπει να ζήσουν και δεκάδες άλλες επαγγελματικές ομάδες από τα ακίνητα (=μηχανικοί πλέον δεν χτίζουν, βολεύονται με ταυτότητες και ενεργειακά, ηλεκτρολόγοι με ΥΔΕ και λοιπές μπαρούφες). Έρχεται σιγά-σιγά η υποχρεωτική ασφάλιση των πάντων παντού, πρέπει να συμμετάσχουν στο πάρτυ και οι ασφαλιστικές εκτός από τις τράπεζες, και έχουν δώσει τα κατάλληλα μηνύματα στους κυβερνώντες. Και ξέρουμε όλοι τι σημαίνει "υποχρεωτικό" και που θα πηγαίνουν κάθε χρόνο τα ασφάλιστρα από το καρτέλ των ασφαλιστικών. Είσαι κυριολεκτικά στο έλεος αποφάσεων τρίτων, δεν ξέρεις τι θα σου ξημερώσει.

Οι οικοπεδούχοι κοιμήθηκαν με οικοδομήσιμα οικόπεδα και ξύπνησαν με διακοσμητικά κομμάτια γης μη οικοδομήσιμα. Και με ετήσιο κουστούμι 300-500€ για "καθαρισμούς", που γίνονται πριν με ένα 50άρικο, ειδάλλως πρόστιμο ένα 1000άρικο. Σε αυτά φυσικά βάζουμε και ΤΑΠ και ΕΝΦΙΑ για περιουσιακό στοιχείο, που δεν σου αποφέρει ούτε 1 Ευρώ.

Και δεν μιλάω καν για μαστόρια, κανόνια από ενοικιαστές και ζημιές, σχέσεις με όλους τους γύρω και όλα τα γνωστά. Σε όλα αυτά μπαίνει και το ψυχολογικό κομμάτι της ταλαιπωρίας, που στην Ελλάδα πλέον είναι ανυπόφορο αλλά δεν αποτιμάται σε χρήμα... Δηλαδή η ενασχόληση με Δημόσιο, Δήμους, Κτηματολόγια, Πολεοδομίες, ΑΑΔΕ κλπ., που είναι ό,τι χειρότερο μπορεί να σου συμβεί. Όλα αυτά, που είναι αντικειμενική πραγματικότητα, δεν βλέπω να αναφέρονται στο άρθρο σου...

Για μένα τα δεδομένα είναι αυτά, από 'κει και πέρα φυσικά ο καθένας αποφασίζει. Αν προτιμάει να κυνηγάει το 4-5%/έτος το πολύ με προσωπικό κόστος να πάθει εγκεφαλικό ή έμφραγμα και παράλληλα να έχει να αντιμετωπίζει μονίμως αλλαγές στη νομοθεσία και ακόρεστη δίψα συντεχνιών και κράτους για οικονομική αφαίμαξη, δικαίωμά του... 

Συμφωνω μεχρι κεραιας

[kirileman]

2 hours ago, Dinos1973 said:

25+ μεσίτης.... εκεί σταματάμε και μιλάμε για ξεκάθαρο conflict of interest. Αυτά που γράφεις είναι ξεκάθαρα για το δικό σου προσωπικό συμφέρων και του κλάδου σου,  σε σοβαρές χώρες θα είχες και ποινικές ευθύνες για κατευθυνόμενο άρθρο! Αυτά για να καταλαβαίνουμε ότι γράφετε είναι κατευθυνόμενο από συντεχνίες οι οποίες θέλουν την διατήρηση αυτών τον συνθήκων και για προσωπικό όφελος!!!

Σας γλεντάει η συντεχνία μας. Είμαστε πανίσχυροι! 

[Skrobo]

3 hours ago, Dinos1973 said:

25+ μεσίτης.... εκεί σταματάμε και μιλάμε για ξεκάθαρο conflict of interest.

Θα προτιμούσες δηλαδή ένα άρθρο για ακίνητα να στο έγραφα εγω, επαγγελματίας ταβερνιάρης;

[Dinos1973]

39 minutes ago, kirileman said:

Σας γλεντάει η συντεχνία μας. Είμαστε πανίσχυροι! 

Τουλάχιστον δεν τρέχουμε στην Τρίπολη να πουλήσουμε χωράφια επειδή μας έστειλε το αφεντικό!

[Locke_John]

Γεια σας.

Να ρωτήσω κάτι:

Υπάρχει εύκολος τρόπος, για έναν απλό ιδιώτη, να μάθει την αξία πώλησης ακινήτου που διαθέτει; 

Μπήκα σε μια πλατφόρμα του gov.gr αλλά δεν έβγαλα άκρη.

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά για όποια απάντηση.

Επεξ/σία 13 Μαϊου από Locke_John

[georgead]

4 ώρες πριν, Dinos1973 είπε

25+ μεσίτης.... εκεί σταματάμε και μιλάμε για ξεκάθαρο conflict of interest. Αυτά που γράφεις είναι ξεκάθαρα για το δικό σου προσωπικό συμφέρων και του κλάδου σου,  σε σοβαρές χώρες θα είχες και ποινικές ευθύνες για κατευθυνόμενο άρθρο! Αυτά για να καταλαβαίνουμε ότι γράφετε είναι κατευθυνόμενο από συντεχνίες οι οποίες θέλουν την διατήρηση αυτών τον συνθήκων και για προσωπικό όφελος!!!

Είναι σημαντικό να διαχωρίζουμε την κριτική από την καχυποψία και να βασιζόμαστε σε τεκμηριωμένα στοιχεία. Η διατήρηση της εμπιστοσύνης στην αγορά απαιτεί διαφάνεια και επαγγελματισμό, και ο κλάδος των μεσιτών έχει θεσμικά εργαλεία για να το διασφαλίσει. Κανείς σοβαρός επαγγελματίας δεν ωφελείται από την παραπλάνηση ή την κατεύθυνση της αγοράς προς το συμφέρον του, καθώς αυτό θα ήταν βραχυπρόθεσμα αυτοκαταστροφικό. Συνεπώς, η κριτική πρέπει να στοχεύει σε πραγματικές παθογένειες και όχι να γενικεύει ή να αποδίδει ευθύνες χωρίς βάση, γιατί AYTO τελικά βλάπτει την αγορά και τους καταναλωτές που θέλουν να ενημερωθούν σωστά. 

 

7 λεπτά πριν, Locke_John είπε

Γεια σας.

Να ρωτήσω κάτι:

Υπάρχει εύκολος τρόπος, για έναν απλό ιδιώτη, να μάθει την αξία πώλησης ακινήτου που διαθέτει; 

Μπήκα σε μια πλατφόρμα του gov.gr αλλά δεν έβγαλα άκρη.

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά για όποια απάντηση.

Θα μπορούσατε να απευθυνθείτε σε κάποιον εκτιμητή, συνήθως είναι μεσίτης  με την εξειδίκευση της εκτιμητικής... 

Επεξ/σία 13 Μαϊου από georgead

[kirileman]

1 hour ago, Dinos1973 said:

Τουλάχιστον δεν τρέχουμε στην Τρίπολη να πουλήσουμε χωράφια επειδή μας έστειλε το αφεντικό!

Βυτίνα. Πήρα προσφορά σήμερα! 😁Και δεν έχω αφεντικό.

1 hour ago, Skrobo said:

Θα προτιμούσες δηλαδή ένα άρθρο για ακίνητα να στο έγραφα εγω, επαγγελματίας ταβερνιάρης;

Τι ρωτάς και εσύ; Υπάρχουν στο Facebook κάποιοι λογαριασμοί που σε κάθε άρθρο σχετικά με το real estate και κάθε χορηγούμενη διαφήμιση μεσίτη, κράζουν απίστευτα και γράφουν ότι στην Ελλάδα δεν πουλιέται τίποτα και ότι όλα είναι ψέματα των μεσιτών και των κατασκευαστών. Ε, μάλλον γράφουν και εδώ.

32 minutes ago, Locke_John said:

Γεια σας.

Να ρωτήσω κάτι:

Υπάρχει εύκολος τρόπος, για έναν απλό ιδιώτη, να μάθει την αξία πώλησης ακινήτου που διαθέτει; 

Μπήκα σε μια πλατφόρμα του gov.gr αλλά δεν έβγαλα άκρη.

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά για όποια απάντηση.

Δωρεάν online εκτίμηση ακινήτου | Ektimiseto
Δοκίμασέ το και πες μας εντυπώσεις (δεν σχετίζομαι με το site). Το χρησιμοποιώ για πλάκα κατά διαστήματα, δεν είναι και πολύ ακριβές, αλλά με τον καιρό πιθανότατα θα βελτιωθεί.

*Θα σου πρότεινα και το Homli, αλλά δοκίμασα προχθές με ένα διαμέρισμα που πούλησα στη Βουλιαγμένη και έπεσε έξω 250.000 ευρώ! 😁 To ektimiseto ήταν πολύ πιο κοντά.

Επεξ/σία 13 Μαϊου από kirileman

[Chloe2]

37 λεπτά πριν, Locke_John είπε

Υπάρχει εύκολος τρόπος, για έναν απλό ιδιώτη, να μάθει την αξία πώλησης ακινήτου που διαθέτει; 

Στο "χαρτί" του ΕΝΦΙΑ φαίνεται η αντικειμενική αξία των ακινήτων. Η εμπορική αξία εξαρτάται από πολλούς παράγοντες.

[Morosana]

1 ώρα πριν, georgead είπε

Θα μπορούσατε να απευθυνθείτε σε κάποιον εκτιμητή, συνήθως είναι μεσίτης  με την εξειδίκευση της εκτιμητικής... 

Συνήθως ο λόγος τους περνάει μόνο σε κανένα δικαστήριο για διαζύγιο και αυτό ανάλογα ποιος τον προσλαμβάνει μικραίνει η μεγαλώνει τις αξίες

 

[georgead]

1 ώρα πριν, Morosana είπε

Συνήθως ο λόγος τους περνάει μόνο σε κανένα δικαστήριο για διαζύγιο και αυτό ανάλογα ποιος τον προσλαμβάνει μικραίνει η μεγαλώνει τις αξίες

 

Οι σωστές εκτιμήσεις γίνονται με επιστημονικό τρόπο, βασίζονται σε συγκεκριμένα μοτίβα, διδάσκονται στα πανεπιστήμια και χρησιμοποιούνται ως πρακτική από μικρούς επενδυτές ως πολύ μεγάλους οργανισμούς σε όλο το φάσμα του real estate (ακόμα και στα δικαστήρια που αναφέρετε...) 

[Morosana]

19 λεπτά πριν, georgead είπε

Οι σωστές εκτιμήσεις γίνονται με επιστημονικό τρόπο, βασίζονται σε συγκεκριμένα μοτίβα, διδάσκονται στα πανεπιστήμια και χρησιμοποιούνται ως πρακτική από μικρούς επενδυτές ως πολύ μεγάλους οργανισμούς σε όλο το φάσμα του real estate (ακόμα και στα δικαστήρια που αναφέρετε...) 

Συμφωνώ με όλα αυτά αλλά δεν πάει να είναι μια τιμή που μόνο σε ένα δικαστήριο θα τη δεχτούν as is. Στην περίπτωση του φίλου που προφανώς ζητάει να μάθει το ποσό πριν το βγάλει το ακίνητο του στην αγορά δεν πα να λέει ο εκτιμητής 200 αν έρθουν προσφορές στα 150 και θέλει να πουλήσει για Χ ψ λόγους  μάντεψε που θα πάει η εκτίμηση. 

[mariosnik_]

8 ώρες πριν, Locke_John είπε

Γεια σας.

Να ρωτήσω κάτι:

Υπάρχει εύκολος τρόπος, για έναν απλό ιδιώτη, να μάθει την αξία πώλησης ακινήτου που διαθέτει; 

Μπήκα σε μια πλατφόρμα του gov.gr αλλά δεν έβγαλα άκρη.

 

Ευχαριστώ προκαταβολικά για όποια απάντηση.

Στο gov.gr το μόνο που μπορείς να βρεις είναι η αντικειμενική αξία. Η αξία δηλαδή που υπολογίζει η εφορία για να εκκαθαριζει τους φόρους κεφαλαίου. Μπορείς να την βρεις και επάνω στο εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ. 

Αν θες την εμπορικη αξία, μόνο με την συμβολή κάποιου εκτιμητή, κατά προτίμηση να μην είναι μεσίτης, αλλά δεν είναι απαραίτητα αρνητικό το να είναι και μεσίτης. Υπάρχουν πολλοί εκτιμητες σε βαθμό εγκυρότητας, όσο πιο μεγάλο η δύσκολη περίπτωση είναι το ακίνητο, τόσο καλύτερος ο εκτιμητης που θα πρέπει να βρεις. Τα site κτλ ξεχνα τα. 

 

 

4 ώρες πριν, Morosana είπε

Συμφωνώ με όλα αυτά αλλά δεν πάει να είναι μια τιμή που μόνο σε ένα δικαστήριο θα τη δεχτούν as is. Στην περίπτωση του φίλου που προφανώς ζητάει να μάθει το ποσό πριν το βγάλει το ακίνητο του στην αγορά δεν πα να λέει ο εκτιμητής 200 αν έρθουν προσφορές στα 150 και θέλει να πουλήσει για Χ ψ λόγους  μάντεψε που θα πάει η εκτίμηση. 

Για αυτόν τον λόγο ο εκτιμητης μπορεί να τον ρωτήσει κιόλας εάν ενδιαφέρεται να το δώσει άμεσα και δεν μπορεί να περιμένει. Υπάρχει πχ η αξία άμεσης διάθεσης, είναι το 70% περίπου της εμπορικής του. 

[kirileman]

9 hours ago, georgead said:

Οι σωστές εκτιμήσεις γίνονται με επιστημονικό τρόπο, βασίζονται σε συγκεκριμένα μοτίβα, διδάσκονται στα πανεπιστήμια και χρησιμοποιούνται ως πρακτική από μικρούς επενδυτές ως πολύ μεγάλους οργανισμούς σε όλο το φάσμα του real estate (ακόμα και στα δικαστήρια που αναφέρετε...) 

Δεν είναι δύσκολο να μάθει κανείς να κάνει εκτιμήσεις με τη CM (συγκριτική μέθοδο). Το θέμα είναι να έχει τα συγκριτικά στοιχεία από παρόμοια πωληθέντα.

4 hours ago, mariosnik_ said:

Υπάρχει πχ η αξία άμεσης διάθεσης, είναι το 70% περίπου της εμπορικής του. 

Δε ξέρω πού βρέθηκε αυτό το ποσοστό, πάντως δεν ισχύει. Είναι πολύ πιο ψηλά για ένα εμπορεύσιμο ακίνητο.

Επεξ/σία 14 Μαϊου από kirileman

[Fan]

11 ώρες πριν, kirileman είπε

Δεν είναι δύσκολο να μάθει κανείς να κάνει εκτιμήσεις με τη CM (συγκριτική μέθοδο). Το θέμα είναι να έχει τα συγκριτικά στοιχεία από παρόμοια πωληθέντα.

Δε ξέρω πού βρέθηκε αυτό το ποσοστό, πάντως δεν ισχύει. Είναι πολύ πιο ψηλά για ένα εμπορεύσιμο ακίνητο.

Συγγενικό πρόσωπο σκεφτόταν να πουλήσει μία ισόγεια γκαρσονιέρα που διαθέτει σε καλό σημείο στο κέντρο μεγάλης επαρχιακής πόλης και τη νοικιάζει πάνω από 30 χρόνια. Ζήτησε εκτίμηση από μεσίτη, ο οποίος της είπε ότι πούλησε το ίδιο διάστημα ίδιας χρονολογίας ακίνητο 130 τμ με 1.500 το μέτρο, άρα ανάλογα θα πρέπει να πουληθεί και η γκαρσονιέρα.

Το θέμα είναι όμως ότι εάν πουλούσε με αυτό το ποσό, η καθαρή απόδοση του ακινήτου για τον αγοραστή θα ήταν πάνω από 7%, κάτι που νομίζω θα ήταν έγκλημα για τον πωλητή, που δεν καίγεται να το δώσει. Τελικά δεν το έδωσε.

Πως γίνεται η σωστή αξιολόγηση όμως; Συγκριτικά με αντίστοιχες πωλήσεις στην περιοχή ή ανάλογα με την απόδοση του ακινήτου;