Διαμερισματοποίηση!! Γρίφος για δυνατούς λύτες...

[Georgebek2]

Δύσκολος γριφος!

Έστω πως υπηρχαν 2 διαμερισματα από 50τμ το καθενα, τα οποια εχουν ενωθει σε ένα 100τμ αλλά οχι στα χαρτια. Για να πουληθεί αυτό το 100τμ προφανως πρεπει μηχανικος να κανει τις αντιστοιχες ενεργειες. Εστω πως μετα εγω ο αγοραστης θελω παλι να κανω διαμερισματοποιηση και να τα χωρισω παλι σε 2 αλλα σε τετραγωνικά 70τμ και 30τμ. Η ερωτηση ειναι τι ειναι πιο ευκολο/οικονομικο;

-Να ενωθουν στα χαρτια σε ενα 100τμ για να πουληθει ως ενα και μετα να διαχωριστει σε 70τμ 30τμ;

-Να χωριστουν τα 50τμ και 50τμ σε 70τμ/30τμ και να πουληθουν σα 2 διαμερισματα αντι του 100τμ που υπαρχει τωρα (το οποιο στα χαρτια ειναι 50τμ και 50τμ);

Καποια αλλη προταση;

[chrisgav]

2 minutes ago, Georgebek2 said:

Δύσκολος γριφος!

Έστω πως υπηρχαν 2 διαμερισματα από 50τμ το καθενα, τα οποια εχουν ενωθει σε ένα 100τμ αλλά οχι στα χαρτια. Για να πουληθεί αυτό το 100τμ προφανως πρεπει μηχανικος να κανει τις αντιστοιχες ενεργειες. Εστω πως μετα εγω ο αγοραστης θελω παλι να κανω διαμερισματοποιηση και να τα χωρισω παλι σε 2 αλλα σε τετραγωνικά 70τμ και 30τμ. Η ερωτηση ειναι τι ειναι πιο ευκολο/οικονομικο;

-Να ενωθουν στα χαρτια σε ενα 100τμ για να πουληθει ως ενα και μετα να διαχωριστει σε 70τμ 30τμ;

-Να χωριστουν τα 50τμ και 50τμ σε 70τμ/30τμ και να πουληθουν σα 2 διαμερισματα αντι του 100τμ που υπαρχει τωρα (το οποιο στα χαρτια ειναι 50τμ και 50τμ);

Καποια αλλη προταση;

Εγω θα προτεινα να μεταβιβαστουν ως εχουν και να γινει οτι ειναι να γινει μετα μονομιας.

Πλεον υπαρχει ανεκτικοτητα σε "διορθωσεις" για σπιτια πριν του 2011. Εαν ομως τακτοποιηθουν τωρα και μετα θες να τα ξαναχωρισεις, αμφιβαλλω οτι θα ειναι γραφειοκρατικα εφικτο, αλλα προφανως αυτο θα στο πει ενας μηχανικος τον οποιο θα τον πληρωσεις ουτως ή αλλως για να γινει οποτε δεν καταλαβαινω γιατι σπαζοκεφαλιαζεις με κατι τετοιο στο insomnia και δεν πας απευθειας σε αυτον.

[Georgebek2]

2 minutes ago, chrisgav said:

Εγω θα προτεινα να μεταβιβαστουν ως εχουν και να γινει οτι ειναι να γινει μετα μονομιας.

Πλεον υπαρχει ανεκτικοτητα σε "διορθωσεις" για σπιτια πριν του 2011. Εαν ομως τακτοποιηθουν τωρα και μετα θες να τα ξαναχωρισεις, αμφιβαλλω οτι θα ειναι γραφειοκρατικα εφικτο, αλλα προφανως αυτο θα στο πει ενας μηχανικος τον οποιο θα τον πληρωσεις ουτως ή αλλως για να γινει οποτε δεν καταλαβαινω γιατι σπαζοκεφαλιαζεις με κατι τετοιο στο insomnia και δεν πας απευθειας σε αυτον.

Τωρα ειναι 1 διαμερισμα 100τμ και στα χαρτια ειναι 2 των 50τμ, δε γινεται να μεταβιβαστουν.

Εννοειται πως αυτα θα τα κανει μηχανικος, αλλα απλα αν ξερει καποιος ή υπαρχει καποια αλλη προταση ή εχει ξανατυχει κτλ ρωταω, θα βοηθουσε τις καποιες σκορπιες σκεψεις.

Προφανως οι υπολοιποι απλα προσπερνανε ενα ακομη τοπικ ενος φορουμ, που δε τους ενδιαφερει.

[NikosKallithea]

Απο το να φας το λεφτά σου σε μηχανικούς και στο κράτος βρες κατι αλλο να αγοράσεις ή πες σε αυτόν που το πουλάει να κανει τις νόμιμες διαδικασίες και να καθαρίσει το ακίνητο με μηχανικούς και συμβόλαια εννοείται.

Μετα παρτο σαν 100τμ και κάνε ότι θέλεις, αλλά και αυτό θα το πληρώσεις χρυσό.

[Georgebek2]

10 minutes ago, NikosKallithea said:

Απο το να φας το λεφτά σου σε μηχανικούς και στο κράτος βρες κατι αλλο να αγοράσεις ή πες σε αυτόν που το πουλάει να κανει τις νόμιμες διαδικασίες και να καθαρίσει το ακίνητο με μηχανικούς και συμβόλαια εννοείται.

Μετα παρτο σαν 100τμ και κάνε ότι θέλεις, αλλά και αυτό θα το πληρώσεις χρυσό.

Αυτο εννοειται θα κανει την ενωση στα 100τμ. Απλα μετα οντως σα "νεα" ενωση ισως χωριζει πιο δυσκολα. Για αυτο σκεφτομαι αν συμφερει να του πω να τα κανει 70-30. Ειναι δυσκολη η αγορα γενικα, οποτε κατι τετοια "προβληματικα" ειναι σε καπως συμφερουσες τιμες. Μπορει και οχι βεβαια ουτε εγω ξερω αν θα προχωρησω.

[Μακιαβέλλι]

Spoiler

Έχω μια απορία, πώς τεκμαίρεται το "ενώθηκαν"; Εννοώ, πότε σταματάνε να είναι ενωμένα; Όταν μπει μια κουρτίνα ανάμεσα; Μια γυψοσανίδα; Ένα κόντρα πλακέ; Ένας οποισδήποτε τοίχος με τούβλα; Όταν έχουν παροχή ρεύματος ή υποδομή για παροχή και τα δύο; Αν ο τοίχος είχε πέσει από φυσικά αίτια θα ίσχυε το ίδιο;

Συγγνώμη για το off topic αλλά μου γαργαλάει τον εγκέφαλο.

 

[Georgebek2]

1 hour ago, Μακιαβέλλι said:

  Hide contents

Έχω μια απορία, πώς τεκμαίρεται το "ενώθηκαν"; Εννοώ, πότε σταματάνε να είναι ενωμένα; Όταν μπει μια κουρτίνα ανάμεσα; Μια γυψοσανίδα; Ένα κόντρα πλακέ; Ένας οποισδήποτε τοίχος με τούβλα; Όταν έχουν παροχή ρεύματος ή υποδομή για παροχή και τα δύο; Αν ο τοίχος είχε πέσει από φυσικά αίτια θα ίσχυε το ίδιο;

Συγγνώμη για το off topic αλλά μου γαργαλάει τον εγκέφαλο.

 

Και θεωρουσα το δικο μου ερωτημα γριφο! χαχαχα

[m3ltd0wn]

Γιατί θέλεις να τα κάνεις 50/50 και όχι το αρχικό 70/30; αν είναι για εκμετάλλευση νομίζω δεν θα έχει μεγάλη διαφορά στο εισόδημα. Αν πάλι θέλεις να μείνεις τα 20τμ θα είναι κέρδος.
Το λέω γιατί αν στα χαρτιά είναι 70/30 και τα πάρεις ως τέτοια, μετά από έλεγχο μηχανικού φυσικά, μετά μπορείς να τα φέρεις στην αρχική κατάσταση και να τα κάνεις ότι θέλεις χωρίς κάποιο πρόβλημα με το πως είναι δηλωμένα και πραγματικά.

Επίσης, πρόσεχε γενικά την κατάσταση τους. Καλό έλεγχο από μηχανικό γιατί αν έχουν πέσει τοίχοι μήπως έχει χαλάσει η στατικοτητα (εντάξει ενώθηκαν αλλά πως)...

Βάλε και έναν δικηγόρο να κάνει έλεγχο ΚΑΙ ΣΤΑ 2 διαμερίσματα.

[blitzNikos]

Η εποχή που άλλο πουλούσες στα χαρτιά και άλλο αγόραζες τελείωσε το 2017, από τη στιγμή που καθιερώθηκε η περίφημη ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου. Θα έρθει ο μηχανικός και θα αποτυπώσει την τωρινή πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Οποιαδήποτε απόκλιση από ότι περιγράφεται στην οικοδομική άδεια θα πρέπει να τακτοποιηθεί/νομιμοποιηθεί με καταβολή των αντίστοιχων παραβόλων. Θα επακολουθήσει αντίστοιχη διόρθωση/αναπροσαρμογή του Ε9 σε βάθος 5ετίας για να εκδοθεί το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και πιθανότατα διόρθωση και στο κτηματολόγιο. Να εύχεσαι οι αυθαιρεσίες να μην αφορούν και κοινόχρηστους χώρους, γιατί τα πράγματα γίνονται ακόμα δυσκολότερα.

Η λύση να γίνει η επιθυμητή από τον υποψήφιο αγοραστή διαμόρφωση πριν από την αγοραπωλησία προϋποθέτει πάλι μηχανικό και έκδοση άδειας, όπου όμως θα φαίνεται η υπάρχουσα κατάσταση που, επειδή θα διαφέρει από την αρχική άδεια, πιθανότατα πάλι θα χρειάζονται διάφορες διαδικασίες. Στη συνέχεια, για να αγοραστούν δύο διαφορετικές ιδιοκτησίες, θα πρέπει να τροποποιηθεί ανάλογα και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επιπλέον, επειδή όλα αυτά θα γίνουν προφανέστατα με (σημαντικά) έξοδα και με επιμέλεια του υποψήφιου αγοραστή, αυτή η λύση ενέχει κινδύνους σε περίπτωση υπαναχώρησης ή αντικειμενικής αδυναμίας κάποιου από τους συμβαλλόμενους για οποιοδήποτε λόγο να υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο. Άρα αποκλείεται η λύση του ιδιωτικού συμφωνητικού και θα πρέπει να συνταχθεί κάποιο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, με αντίστοιχη ταλαιπωρία και έξοδα. Ας μην αναφέρουμε την απευκταία περίπτωση στη διάρκεια των εργασιών να προκύψει κάποιο σοβαρό τεχνικό θέμα ή κάποιο εργατικό ατύχημα, όπου ο ιδιοκτήτης/πωλητής θα βρεθεί να ευθύνεται τυπικά για τα πάντα.

Τέλος, επισημαίνω ότι ο μηχανικός θα περιγράψει την τωρινή κατάσταση των ιδιοκτησιών που αναφέρονται στην οικοδομική άδεια/σύσταση και όχι τις όποιες υποτιθέμενες τωρινές ιδιοκτησίες. Σημασία έχει η ακριβής αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης του αρχικού ακινήτου και όχι ο τυπικός χαρακτηρισμός σαν ένα ή δύο διαμερίσματα. Αυτό είναι θέμα τροποποίησης της σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, όπου περιγράφονται όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες και η οποία εξακολουθεί να ισχύει μέχρι να αλλάξει.

Αν ενδιαφέρεσαι σοβαρά βρες μηχανικό, δικηγόρο, συμβολαιογράφο και λογιστή και έλεγξε το θέμα διεξοδικά πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.

Ελπίζω να βοήθησα και να μην κούρασα.

Καλό κουράγιο! 

[Georgebek2]

3 hours ago, m3ltd0wn said:

Γιατί θέλεις να τα κάνεις 50/50 και όχι το αρχικό 70/30; αν είναι για εκμετάλλευση νομίζω δεν θα έχει μεγάλη διαφορά στο εισόδημα. Αν πάλι θέλεις να μείνεις τα 20τμ θα είναι κέρδος.
Το λέω γιατί αν στα χαρτιά είναι 70/30 και τα πάρεις ως τέτοια, μετά από έλεγχο μηχανικού φυσικά, μετά μπορείς να τα φέρεις στην αρχική κατάσταση και να τα κάνεις ότι θέλεις χωρίς κάποιο πρόβλημα με το πως είναι δηλωμένα και πραγματικά.

Επίσης, πρόσεχε γενικά την κατάσταση τους. Καλό έλεγχο από μηχανικό γιατί αν έχουν πέσει τοίχοι μήπως έχει χαλάσει η στατικοτητα (εντάξει ενώθηκαν αλλά πως)...

Βάλε και έναν δικηγόρο να κάνει έλεγχο ΚΑΙ ΣΤΑ 2 διαμερίσματα.

50-50 ειναι τωρα, εγω θελω να το κανω 70-30..

2 hours ago, blitzNikos said:

Η εποχή που άλλο πουλούσες στα χαρτιά και άλλο αγόραζες τελείωσε το 2017, από τη στιγμή που καθιερώθηκε η περίφημη ηλεκτρονική ταυτότητα ακινήτου. Θα έρθει ο μηχανικός και θα αποτυπώσει την τωρινή πραγματική κατάσταση του ακινήτου. Οποιαδήποτε απόκλιση από ότι περιγράφεται στην οικοδομική άδεια θα πρέπει να τακτοποιηθεί/νομιμοποιηθεί με καταβολή των αντίστοιχων παραβόλων. Θα επακολουθήσει αντίστοιχη διόρθωση/αναπροσαρμογή του Ε9 σε βάθος 5ετίας για να εκδοθεί το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ και πιθανότατα διόρθωση και στο κτηματολόγιο. Να εύχεσαι οι αυθαιρεσίες να μην αφορούν και κοινόχρηστους χώρους, γιατί τα πράγματα γίνονται ακόμα δυσκολότερα.

Η λύση να γίνει η επιθυμητή από τον υποψήφιο αγοραστή διαμόρφωση πριν από την αγοραπωλησία προϋποθέτει πάλι μηχανικό και έκδοση άδειας, όπου όμως θα φαίνεται η υπάρχουσα κατάσταση που, επειδή θα διαφέρει από την αρχική άδεια, πιθανότατα πάλι θα χρειάζονται διάφορες διαδικασίες. Στη συνέχεια, για να αγοραστούν δύο διαφορετικές ιδιοκτησίες, θα πρέπει να τροποποιηθεί ανάλογα και η σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας. Επιπλέον, επειδή όλα αυτά θα γίνουν προφανέστατα με (σημαντικά) έξοδα και με επιμέλεια του υποψήφιου αγοραστή, αυτή η λύση ενέχει κινδύνους σε περίπτωση υπαναχώρησης ή αντικειμενικής αδυναμίας κάποιου από τους συμβαλλόμενους για οποιοδήποτε λόγο να υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο. Άρα αποκλείεται η λύση του ιδιωτικού συμφωνητικού και θα πρέπει να συνταχθεί κάποιο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, με αντίστοιχη ταλαιπωρία και έξοδα. Ας μην αναφέρουμε την απευκταία περίπτωση στη διάρκεια των εργασιών να προκύψει κάποιο σοβαρό τεχνικό θέμα ή κάποιο εργατικό ατύχημα, όπου ο ιδιοκτήτης/πωλητής θα βρεθεί να ευθύνεται τυπικά για τα πάντα.

Τέλος, επισημαίνω ότι ο μηχανικός θα περιγράψει την τωρινή κατάσταση των ιδιοκτησιών που αναφέρονται στην οικοδομική άδεια/σύσταση και όχι τις όποιες υποτιθέμενες τωρινές ιδιοκτησίες. Σημασία έχει η ακριβής αποτύπωση της υπάρχουσας κατάστασης του αρχικού ακινήτου και όχι ο τυπικός χαρακτηρισμός σαν ένα ή δύο διαμερίσματα. Αυτό είναι θέμα τροποποίησης της σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών, όπου περιγράφονται όλες οι οριζόντιες ιδιοκτησίες και η οποία εξακολουθεί να ισχύει μέχρι να αλλάξει.

Αν ενδιαφέρεσαι σοβαρά βρες μηχανικό, δικηγόρο, συμβολαιογράφο και λογιστή και έλεγξε το θέμα διεξοδικά πριν από οποιαδήποτε ενέργεια.

Ελπίζω να βοήθησα και να μην κούρασα.

Καλό κουράγιο! 

Πολύ σωστά, ευχαριστώ για τις πληροφορίες καποια τα ειχα ηδη στο μυαλο μου...

Θα ρωτησω μηχανικο λοιπον! Ή μηχανικους;; (φοβαμαι μη πεσω σε κανεναν ασχετο και με παρει στο λαιμο του...)

[zio10]

Δεν μπορείς να τα αγοράσεις σαν δύο που φαίνονται στα χαρτιά;

[June]

Σύνθετο και χρονοβόρο, αλλά τα βήματα που μπορείς να ακολουθήσεις είναι τα παρακάτω:

1α) Ενημέρωση της οικοδομικής άδειας για λειτουργική συνένωση των 2 διαμερισμάτων σε 1 των 100τμ.

1β) Αν υπάρχουν και τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις που πρέπει να τακτοποιηθούν, τότε μία υπαγωγή στον Ν.4495/17 από τον μηχανικό για την τακτοποίηση. Μέσα στην τακτοποίηση θα μπει και η λειτουργική συνένωση των 2 σε ένα ενιαίο διαμέρισμα (οπότε ξεχνάς το 1α).

2) Διόρθωση στο κτηματολόγιο και νέο ΚΑΕΚ για το ενοποιημένο διαμέρισμα.

3) Έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για το νέο διαμέρισμα

4) Αγορά του διαμερίσματος από εσένα.

5) Έκδοση άδειας μικρής κλίμακας για διαχωρισμό του διαμερίσματος σε 2 νέα 70+30τμ και παράλληλα διόρθωση του Ε9.

6) Υπογραφή συμβολαίου τροποποίησης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας για τα 2 νέα διαμερίσματα.

7) Διόρθωση στο κτηματολόγιο και 2 νέα ΚΑΕΚ για το κάθε ένα νέο διαμέρισμα.

8) Αρχειοθέτηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του διαμερίσματος των 100τμ που αγόρασες και έκδοση 2 νέων για τα 2 νέα διαμερίσματα.

 

[bill999r]

Πλέον και η συνένωση γίνεται με άδεια μικρής κλίμακας.

Οπότε καλύτερα πρώτα κάνε την ένωση και αφού γίνει η μεταβίβαση προχωράς σε διαχωρισμό πάλι με άδεια μικρής κλίμακας.

Εφόσον δεν γίνονται ΗΜ αλλαγές δεν χρειάζεται κάτι άλλο.

[Georgebek2]

11 hours ago, zio10 said:

Δεν μπορείς να τα αγοράσεις σαν δύο που φαίνονται στα χαρτιά;

Όχι αυτο δυστυχως δε γινεται, πρεπει να αντιπροσωπευει την τωρινη κατασταση η αγορα.

11 hours ago, June said:

Σύνθετο και χρονοβόρο, αλλά τα βήματα που μπορείς να ακολουθήσεις είναι τα παρακάτω:

1α) Ενημέρωση της οικοδομικής άδειας για λειτουργική συνένωση των 2 διαμερισμάτων σε 1 των 100τμ.

1β) Αν υπάρχουν και τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις που πρέπει να τακτοποιηθούν, τότε μία υπαγωγή στον Ν.4495/17 από τον μηχανικό για την τακτοποίηση. Μέσα στην τακτοποίηση θα μπει και η λειτουργική συνένωση των 2 σε ένα ενιαίο διαμέρισμα (οπότε ξεχνάς το 1α).

2) Διόρθωση στο κτηματολόγιο και νέο ΚΑΕΚ για το ενοποιημένο διαμέρισμα.

3) Έκδοση ηλεκτρονικής ταυτότητας κτιρίου για το νέο διαμέρισμα

4) Αγορά του διαμερίσματος από εσένα.

5) Έκδοση άδειας μικρής κλίμακας για διαχωρισμό του διαμερίσματος σε 2 νέα 70+30τμ και παράλληλα διόρθωση του Ε9.

6) Υπογραφή συμβολαίου τροποποίησης σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας για τα 2 νέα διαμερίσματα.

7) Διόρθωση στο κτηματολόγιο και 2 νέα ΚΑΕΚ για το κάθε ένα νέο διαμέρισμα.

8) Αρχειοθέτηση της ηλεκτρονικής ταυτότητας του διαμερίσματος των 100τμ που αγόρασες και έκδοση 2 νέων για τα 2 νέα διαμερίσματα.

 

Ευχαριστω για τις αναλυτικες πληροφοριες. Επιπλεον βλεπω μπλεκονται και οι ενοικοι του οροφου, με αυτους αραγε μπορω να τα κανω ολα μια φορα (δλδ τα 50-50 σε 100 και μετα σε 70-30), ή θα πρεπει αναγκαστικα να συμφωνησουν 2 φορες; Και αν συμφωνησουν στο να γινει 100 και μετα πουνε οχι στο 70-30;

[bill999r]

4 ώρες πριν, Georgebek2 είπε

αναγκαστικα να συμφωνησουν 2

Πρέπει να δεις αν προβλέπεται από το καταστατικό της πολυκατοικίας. Εάν προβλέπεται δεν χρειάζεσαι την συγκατάθεση κανένος. Την συγκατάθεση την χρειάζεσαι μόνο εάν γίνουν αλλαγές σε κοινόχρηστους χώρους ( είσοδοι διαμερισμάτων κτλ)