Αξιοποίηση ακινήτου airbnb ή ενοίκιο

[Fan]

Σε διαμέρισμα στη Λαμία έμεινε ένας θείος μου, ο οποίος παραχώρησε το σπίτι στα ξαδέρφια μου, τα οποία ζούνε Αθήνα. Ουσιαστικά, ήταν δύο σπίτια 70 τμ, τα οποία είχαν ενοποιηθεί σε ένα γκρεμίζοντας έναν τοίχο στο σαλόνι.

Το ερώτημα ποιος είναι ο καλύτερος τρόπος αξιοποίησης.

Να βάλουν γυψοσανίδα στο σαλόνι και να χωριστούν πάλι τα σπίτια με σκοπό να πουλήσουν το ένα και με τα χρήματα να ανακαινίσουν το άλλο και να το αξιοποιήσουν ως airbnb με εταιρεία διαχείρισης;

Να πάρουν ένα μικρό δάνειο και να ανακαινίσουν και τα δύο και να νοικιάσουν το ένα, ενώ το άλλο να το κάνουν airbnb;

Να πουλήσουν και τα δύο το έχουν αποκλείσει.

Από τη μία μεριά το διαμέρισμα έχει καταπληκτική θέα, ενώ η πίσω μεριά βλέπει σε δρόμο.

 

 

[gokuthelegend]

Έχουμε μπουχτίσει από airbnb και τα ενοίκια έχουν φτάσει στον θεό. Κάντε το καλό και νοικιάστε σε λογικές τιμές. Εκεί στην Λαμία από όσο ξέρω έχει και κάποια τμήματα ΑΕΙ οπότε έχει αρκετό φοιτητόκοσμο. Θα μπορούσατε να νοικιάσετε σε φοιτητές σε λογικές τιμές.

[kax54638]

airbnb θεωρώ ότι πλέον δεν αξίζει. Ιδίως αν το δώσεις σε εταιρία να το διαχειρίζεται. Έτσι έχουμε εμείς σπίτι 100 μέτρα από την θάλασσα και φέτος θα είναι η τελευταία φορά που το νοικιάζουμε βραχυχρόνια. Αφενώς μεν η εταιρία παίρνει ένα μεγάλο ποσοστό (εμάς πχ 30% αν και δεν κάνουμε απολύτως τίποτα), αφετέρου σκέψου τα αυξημένα κόστη: φορολογία λόγω ενοικίων, πολύ αυξημένοι λογαριασμοί νερού και ρεύματος (πχ κλιματιστικό 24 ώρες την ημέρα), ζημιές που πρέπει να διορθώσεις κλπ. Όλα αυτά και άλλα και ενδεχομένως δεν θα σου μείνει ούτε το 50% όσων θεωρητικά βγάζεις. Βάλε στην εξίσωση ότι έχουν γίνει υπερβολικά πολλά τα διαθέσιμα Airbnb  καταλύματα πράγμα που τραβάει τις τιμές προς τα κάτω καθώς θα υπάρχουν πολλές πολύ φθηνές  επιλογές επομένως αν δεν θέλεις να μείνει άδειο το δικό σου θα πρέπει να ρίξεις τις τιμές για να ακολουθήσεις τους υπόλοιπους ακόμα και αν προσφέρεις περισσότερα. Επίσης διαρκώς γίνονται κρατικές παρεμβάσεις για να αποτρέψουν την βραχυχρόνια μίσθωση και το πράγμα γίνεται όλο και πιο ασύμφορο και μπερδεμένο γραφειοκρατικά. Το airbnb άξιζε πολύ πριν μερικά χρόνια που ήταν σχετικά καινούριο στο χώρο. Τώρα γνώμη μου πως είναι αργά για να κάνεις επένδυση και να μπεις στον χώρο. Εξαίρεση τουριστικές περιοχές με ενδιαφέρον όλο τον χρόνο - το δικό μας πχ είναι περιοχή που έχει ζωή Ιούνιο με Σεπτέμβριο και μόνο. Αυτή είναι η προσωπική μου άποψη. 

[Morosana]

Ξεχνάς το airbnb, η Λαμία δεν έχει κανένα τουριστικό ενδιαφέρον και είναι τόσο κοντά στην Αθήνα που δύσκολα θα βρεις να το δίνεις σε κάποιον που έρχεται για επαγγελματικούς λόγους γιατί κάνει το ταξίδι αυθημερόν. Αν το δώσουν και σε εταιρεία θα είναι ακόμα χειρότερα. 

Για να πουληθεί  δεν αρκεί μια γυψοσανίδα. Θα έχει κόστη για σύσταση ιδιοκτησίας, ταυτότητα, τακτοποιήσεις συν ότι ανακαίνιση χρειαστεί. 

Αν δεν θέλει να μπλέξει με όλη τη γραφειοκρατία και τα κόστη της πώλησης καλύτερα μακροχρόνια ενοικίαση για να έχουν ένα έξτρα εισόδημα. Αλλιώς πούλημα και μακροχρόνια 

 

[Haldol]

AirBnB κάνεις αν το σημείο έχει τουριστικό ενδιαφέρον. Αυτό το βλέπεις από το αν υπάρχουν άλλα διαμερίσματα στη βραχυχρόνια, τι μαγαζιά έχει τριγύρω, τι κόσμο έχει το μέρος μέσα στη σεζόν, κ.λπ. Αν είναι άκυρο σπίτι στο χωριό, όσο ωραία θέα και να 'χει, δεν έχει νόημα. Τώρα αν είσαι τυχερός κι έχεις ακίνητο σε περιοχή με τουριστικό ενδιαφέρον, είναι χαζομάρα να ΜΗΝ το κάνεις για βραχυχρόνια, ακόμα και αν έχει παραπάνω τρέξιμο. 

[archer100]

Κατ αρχην airbnb επιτρεπει η πολυκατοικια; Απο εκει πρεπει να ξεκινησετε

[The_Judas]

Για Λαμία δεν νομιζω οτι εχει προοπτική το airbnb. Ασε που θελει να ριξεις χρηματα για να το φτιαξεις σωστά για airbnb +μεγαλες προμηθειες.

Βγαλτε τα στην αγορά για ενοικίαση.

Το οτι μενουν Αθηνα ομως δεν βοηθαει. σε αυτές τις περιπτωσεις καλυτερη είναι η πωληση... διαφορετικά θα μαλωνουν τα αδερφια για το ποιος θα τρέχει για τις δουλειές.

Επεξ/σία Τρίτη στις 11:16 μμ από The_Judas

[zio10]

Δεν κατάλαβα καλά το μέγεθος. Είναι δύο των 70 άρα 140; Ή 35+35;

Αν είναι 140 πολλά μπορείς να κάνεις. Πχ ένα μεγάλο και 2 μικρά, ή 2 70άρια ή και όπως είναι με υψηλή τιμή αν δεν θέλουν να ασχοληθούν με κατασκευαστικά. 

Στα χαρτιά πως φαίνεται και πόσα τετραγωνικά; Υπάρχει ενδιαφέρον στη Λαμία για μακροχρόνια μίσθωση; Οι τιμές είναι ψηλά ή έχει πολλά ξενοίκιαστα;

[Snoob]

Δεν μπορώ να φανταστώ ποιος θα πάει σε airbnb στη Λαμία.

Τουριστικός προορισμός δεν είναι, για συνέδρια δεν νομίζω, πολύ κοντά στην Αθήνα για να πεις πως θα ενδιαφέρονταν εμπορικοί αντιπρόσωποι κτλ.

Δεν συζητάω να πάει και μερίδιο σε εταιρία διαχείρισης, τι θα κρατάνε αυτοί, τι θα μένει στους ιδιοκτήτες. Και από τι τζίρο.

Τώρα, για χώρισμα με γυψοσανίδα, αποκλείεται αυτό το πράγμα να περάσει για δύο κατοικίες. Ούτε θερμομόνωση, ούτε ηχομόνωση, ούτε προφανώς καμία ασφάλεια μεταξύ των "δύο" διαμερισμάτων.

Προσωπικά, θα πουλούσα. Ειδικά αν δεν είμαι εκεί να τρέχω το ακίνητο σε όποια μορφή εκμετάλλευσης. Από προσωπική εμπειρία, όσο καλή διάθεση κι αν έχει κάποιος που μένει εκεί να εξυπηρετήσει/τρέξει, κάποια στιγμή κουράζεται. Συν του ότι, σε μια ζόρικη περίπτωση, εσύ θα κληθείς να αποφασίσεις/τρέξεις, δεν θα βάλει ο άλλος το κεφάλι του στον τορβά. Για επαγγελματική διαχείριση δεν το συζητάω, πρέπει να αποφέρει πολύ σοβαρά έσοδα για να αξίζει να πληρώνεις επαγγελματία/εταιρία να σου το διαχειρίζεται.

[Fan]

1 ώρα πριν, zio10 είπε

Δεν κατάλαβα καλά το μέγεθος. Είναι δύο των 70 άρα 140; Ή 35+35;

Αν είναι 140 πολλά μπορείς να κάνεις. Πχ ένα μεγάλο και 2 μικρά, ή 2 70άρια ή και όπως είναι με υψηλή τιμή αν δεν θέλουν να ασχοληθούν με κατασκευαστικά. 

Στα χαρτιά πως φαίνεται και πόσα τετραγωνικά; Υπάρχει ενδιαφέρον στη Λαμία για μακροχρόνια μίσθωση; Οι τιμές είναι ψηλά ή έχει πολλά ξενοίκιαστα;

Στα χαρτιά φαίνονται δύο διαμερίσματα 72 τμ, απλώς είχαν γκρεμίσει έναν τοίχο και τα δύο διαμερίσματα επικοινωνούσαν σαν ένα. Χρειάζονται βέβαια ολική ανακαίνιση, γι' αυτό σκέφτονται να πουλήσουν το ένα και να χρησιμοποιήσουν τα χρήματα για να ανακαινίσουν το δεύτερο.

Από όσο το έψαξαν, στη Λαμία ένα διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια, ανακαινισμένο, έχει ενοίκιο 350-400 ευρώ. Από την άλλη, ένα γραφείο που αναλαμβάνει airbnb τους είπε ότι θα έχουν πληρότητα το λιγότερο 80 βραδιές τον χρόνο με κόστος διανυκτέρευσης 70 ευρώ. Υπάρχει λέει ζήτηση ορισμένες περιόδους του έτους γιατί είναι κοντά σε Τρίκαλα, Καρπενήσι, ενώ η πόλη είναι πολύ οικονομική.

[Morosana]

Πολύ αισιόδοξο νούμερο οι 80 διανυκτερεύσεις, τα Τρίκαλα και το Καρπενήσι είναι πάνω από μία ώρα και δύσκολα θα φύγει από κει για να διανυκτερεύσει Λαμία. Ζήτησε τους στοιχεία από αντίστοιχα δωμάτια και όχι απλά λόγια. Ακόμα και 80 να είναι (που πιθανότατα είναι το sweet spot για να σε βάλουν στη σκέψη της βραχυχρόνιας έναντι της μακροχρόνιας) αν αφαιρέσεις το 30% της εταιρείας διαχείρισης, φόρους και τους λογαριασμούς που θα παραμένουν στο όνομα σου το τελικό νούμερο θα είναι πολύ μικρό και πιθανότατα δεν θα κάνεις ποτέ απόσβεση την ανακαίνιση, τον εξοπλισμό συν τις οποίες αβαρίες. Καλύτερα βάψιμο και σκέτη ενοικίαση ή πούλημα και αξιοποίηση των χρημάτων αλλού.

[Snoob]

Θα πάει κάποιος διακοπές στο Καρπενήσι και θα μένει στη Λαμία; 

70 χιλιόμετρα πήγαινε και άλλα τόσα έλα; Ένα διωράκι, δηλαδή, στα βουνά και τις στροφές; Κάθε μέρα για πόσο; Ένα τριήμερο;

Κι ένα κατοστάρι χιλιόμετρα για Τρίκαλα;

Για να κάνεις στα Τρίκαλα, τι; Και δεν ψάχνεις, τότε, ένα Airbnb στην Καρδίτσα, αν είναι τόσο ζηλευτός προορισμός τα Τρίκαλα;

Μου θυμίζει η περίπτωση αυτούς που ανεβαίνουν Γιάννενα και πάνε και κλείνουν στα χωριά δωμάτιο. Και μετά συνειδητοποιούν πως πρέπει να γυρίσουν (φαγωμένοι, αν όχι πιωμένοι) ένα πενηντάρι χιλιόμετρα (Αρίστη, λ.χ.) μέσα στις στροφές και τα σκοτάδια. Και να το κάνουν μια-δυο φορές τη μέρα αυτό...

Επίσης, δύο ξαδέρφια που θα πουλήσουν το ένα διαμέρισμα για να τους μείνει ένα... Το οποίο θα έχει και θα νέμεται, ποιος; 

Τέλος πάντων, ό,τι νομίζει ο καθένας. Επειδή βλέπω να λέει απίθανα πράγματα η εταιρία διαχείρισης, ας τσεκάρουν τουλάχιστον τι προβλέπει το συμφωνητικό. Γιατί αν ο διαχειριστής τσεπώνει αμοιβή κι ας κάθεται άδειο το διαμέρισμα, όχι Καρπενήσι και Τρίκαλα θα πει, μην πει και κανένα Μέτσοβο. Γιατί όχι;

[Morosana]

36 λεπτά πριν, Snoob είπε

Θα πάει κάποιος διακοπές στο Καρπενήσι και θα μένει στη Λαμία; 

70 χιλιόμετρα πήγαινε και άλλα τόσα έλα; Ένα διωράκι, δηλαδή, στα βουνά και τις στροφές; Κάθε μέρα για πόσο; Ένα τριήμερο;

Κι ένα κατοστάρι χιλιόμετρα για Τρίκαλα;

Για να κάνεις στα Τρίκαλα, τι; Και δεν ψάχνεις, τότε, ένα Airbnb στην Καρδίτσα, αν είναι τόσο ζηλευτός προορισμός τα Τρίκαλα;

Μου θυμίζει η περίπτωση αυτούς που ανεβαίνουν Γιάννενα και πάνε και κλείνουν στα χωριά δωμάτιο. Και μετά συνειδητοποιούν πως πρέπει να γυρίσουν (φαγωμένοι, αν όχι πιωμένοι) ένα πενηντάρι χιλιόμετρα (Αρίστη, λ.χ.) μέσα στις στροφές και τα σκοτάδια. Και να το κάνουν μια-δυο φορές τη μέρα αυτό...

Επίσης, δύο ξαδέρφια που θα πουλήσουν το ένα διαμέρισμα για να τους μείνει ένα... Το οποίο θα έχει και θα νέμεται, ποιος; 

Τέλος πάντων, ό,τι νομίζει ο καθένας. Επειδή βλέπω να λέει απίθανα πράγματα η εταιρία διαχείρισης, ας τσεκάρουν τουλάχιστον τι προβλέπει το συμφωνητικό. Γιατί αν ο διαχειριστής τσεπώνει αμοιβή κι ας κάθεται άδειο το διαμέρισμα, όχι Καρπενήσι και Τρίκαλα θα πει, μην πει και κανένα Μέτσοβο. Γιατί όχι;

Και αν διαχειρίζεται τις κρατήσεις θα του φάει και καμία δεκαριά που θα τα βρει απευθείας με μετρητά ή θα γυρνάει τον πελάτη όπου τον βολεύει

 

[m3ltd0wn]

7 ώρες πριν, Fan είπε

Στα χαρτιά φαίνονται δύο διαμερίσματα 72 τμ, απλώς είχαν γκρεμίσει έναν τοίχο και τα δύο διαμερίσματα επικοινωνούσαν σαν ένα. Χρειάζονται βέβαια ολική ανακαίνιση, γι' αυτό σκέφτονται να πουλήσουν το ένα και να χρησιμοποιήσουν τα χρήματα για να ανακαινίσουν το δεύτερο.

Από όσο το έψαξαν, στη Λαμία ένα διαμέρισμα με 2 υπνοδωμάτια, ανακαινισμένο, έχει ενοίκιο 350-400 ευρώ. Από την άλλη, ένα γραφείο που αναλαμβάνει airbnb τους είπε ότι θα έχουν πληρότητα το λιγότερο 80 βραδιές τον χρόνο με κόστος διανυκτέρευσης 70 ευρώ. Υπάρχει λέει ζήτηση ορισμένες περιόδους του έτους γιατί είναι κοντά σε Τρίκαλα, Καρπενήσι, ενώ η πόλη είναι πολύ οικονομική.

Μακροχρόνια: 350 * 12 = 4200

Βραχυχρόνια: 70 * 90 (πολύ αισιόδοξο σενάριο) = 6300 - 30% = 4410 - λογαριασμοί (ας βάλουμε μόνο πάγιο ΔΕΗ χοντρικά 23€ * 12 = 276) = 4134

Φυσικά και στα 2 πάει - φόρος.

Ήδη τα νούμερα μιλάνε από μόνα τους.

Επεξ/σία Τετάρτη στις 08:54 πμ από m3ltd0wn

[gokuthelegend]

6 λεπτά πριν, m3ltd0wn είπε

Μακροχρόνια: 350 * 12 = 4200

 

Σε αυτό βάλε και 15% φόρο ενοικίου, οπότε σου μένουν καθαρά 3.570 ευρώ. Η Λαμία όμως έχει κάποια τμήματα ΑΕΙ. Αν το χωρίσει πάλι στα 2 και το νοικιάσει σε 2 φοιτητές προς 300 ευρώ στον έναν, θα παίρνει 600 ευρώ τον μήνα ή 7200 το έτος ή 6120 αν αφαιρέσει το 15% φόρο. Το θετικό είναι ότι τους λογαριασμούς θα τους πληρώνουν οι ένοικοι. Το μόνο έξοδο που θα έχει θα είναι ο 15% φόρος.

Σαν Airbnb δεν ξέρω τι φόρους θα έχει, και τι έξοδα.

Επεξ/σία Τετάρτη στις 09:00 πμ από gokuthelegend