Αγορά κατοικίας απο εργολάβο

[panostza]

10 ώρες πριν, Bitbit είπε

το πόσο αγόρασες εσύ το σπίτι δε παίζει κανένα ρόλο σε πιθανή μεταπώληση.

τι γράφετε ρε μάγκες;

Επειδή το είχα αναφέρει κι εγώ αλλά από άλλη απόψη, μπορεί να επηρεάσει.

https://www.foveraprostasia.gr/φορολογία-ακινήτων-5-σημεία-που-πρέπει/

Στο πρώτο σημείο (αν κι έχει πάρει αναβολή για μέχρι το 2022 λόγω της κατάστασης).

Αν εγώ αγοράσω ένα σπίτι €200.000 και στο συμβόλαιο γράψω €100.000 λόγω μαύρων και κατόπιν το πουλήσω πάλι €200.000 αλλά δεν μπορώ να γράψω αντικειμενική ή μικρότερη στο συμβόλαιο (λόγω πχ δανείου ή άλλου λόγου) τότε για την "υπεραξία" που έχω πληρώνω €15.000 φόρο. Άρα ναι μπορεί να επηρεάσει, όχι την τιμή που θα πουλήσω, αλλά το φόρο που θα πληρώσω μελλοντικά ως πωλητής.

[Gianniz]

Προσπαθώ λίγο να καταλάβω τις φορολογικές υποχρεώσεις απορρέουν τόσο για τον πωλητή (εργολάβο) όσο και για τον αγοραστή προκειμένου να δω το όφελος της συναλλαγής με μαύρα.

Πωλητής (εργολάβος)

• Φόρος μεταβίβασης: Δεν αφορά τον πωλητή
• Φορολογία εισοδήματος: Φαντάζομαι ότι όσο υψηλότερο είναι το τίμημα του συμβολαίου, τόσο μεγαλύτερο είναι το εισόδημα του εργολάβου και άρα στο τέλος του χρόνου θα κληθεί να καταβάλει μεγαλύτερο φόρο εισοδήματος. Άρα ένα κίνητρο βλέπω εδώ.
• Φόρος υπεραξίας: 15% υπολογιζόμενο πάνω στη διαφορά μεταξύ αξίας συμβολαίου και αντικειμενικής αξίας. Καταλαβαίνω ότι επί του παρόντος δεν εφαρμόζεται λόγω αναστολής ως 31.12.2022.
• ΦΠΑ: Δεν αφορά τον πωλητή
• Διάφορα άλλα: Καταλαβαίνω ότι υπάρχουν και κάποια ακόμα έξοδα/αμοιβές σε μια αγοραπωλησία τα οποία υπολογίζονται με βάση την αξία συμβολαίου (π.χ. αμοιβή μεσίτη, αμοιβή συμβολαιογράφου, κλπ.). Ενδεχομένως κάτι ίσως γλυτώνει και από αυτά.

Αγοραστής

• Φόρος μεταβίβασης: 3% επί της αξίας. Απαλλαγή από φόρο μεταβίβασης για ποσό ως 200.000 έχουν οι αγοραστές πρώτης κατοικίας. Άρα σε μια τέτοια περίπτωση, παράδειγμα αγορά κατοικίας έναντι 250.000, θα αναλογεί φόρος μεταβίβασης = 50.000 * 3% = 1.500 ευρώ.
• Φορολογία εισοδήματος: Δεν αφορά τον αγοραστή
• Φόρος υπεραξίας: Δεν αφορά τον αγοραστή
• ΦΠΑ: 24% επί της αξίας συμβολαίου. Αν έχω καταλάβει σωστά, αυτός ο ΦΠΑ δεν εφαρμόζεται σε περίπτωση αγοράς πρώτης κατοικίας. Επίσης αν έχω καταλαβεί σωστά, ούτως ή αλλως επί του παρόντος δεν εφαρμόζεται λόγω αναστολής ως 31.12.2022 (είτε είναι πρώτη κατοικία είτε όχι).
• Διάφορα άλλα: Θα πω ότι πάνω κάτω ισχύει ότι και για τον πωλητή.

Με βάση τα παραπάνω, και με πιθανότητα να έχω κάνει λάθος σε κάποια σημεία, καταλήγω ότι στην παρούσια περίοδο όπου υπάρχει αναστολή κάποιων φόρων (υπεραξία, φπα) δεν υπάρχει ιδιαίτερο οικονομικό ώφελος για συναλλαγή με μαύρα χρήματα, δηλαδή χαμηλότερη δήλωση αξίας στο συμβόλαιο από τα χρήματα που όντως θα καταβληθούν.

Επίσης στην περίπτωση που ο αγοραστής προχωρά σε αγορά 1ης κατοικίας (άρα δεν έχει μεγάλη επιβάρυνση από τον φόρο μεταβίβασης), το όποιο όφελος ελαχστιποιείται ακόμα παραπάνω (για τον αγοραστή).

Κάνω κάπου λάθος;

 

 

Επεξ/σία 17 Μαρτίου 2021 από Gianniz

[Nabuko]

8 λεπτά πριν, Gianniz είπε

Προσπαθώ λίγο να καταλάβω τις φορολογικές υποχρεώσεις απορρέουν τόσο για τον πωλητή (εργολάβο) όσο και για τον αγοραστή προκειμένου να δω το όφελος της συναλλαγής με μαύρα.

Το σπίτι κοστίζει 150.000. Η αντικειμενική του αξία όμως είναι 100.000. 

Στα συμβόλαια αναγράφεται αγοραπωλησία έναντι 100.000, όσο είναι η αντικειμενική.

Τα 50.000 τα δίνεις μαύρα/τα ξεπλένεις

[Gianniz]

Αν δεν έχω μαύρα όμως, τότε πως με συμφέρει σαν αγοραστή αυτό? Θέλω να πω, ότι όλα τα λεφτά μου είναι καθαρά αποκτημένα και φορολογημένα. Δεν έχω μαύρα έσοδα ως αγοραστής που θέλω να ξεπλύνω.

Επεξ/σία 17 Μαρτίου 2021 από Gianniz

[Joshua21]

57 λεπτά πριν, Gianniz είπε

.....

Κάνω κάπου λάθος;

Κάπου έχεις κάνει κάποια μικρολαθάκια, πχ τα έξοδα συμβολαιογράφου τα αναφέρεις στα του πωλητή, ενώ είναι ξεκάθαρα έξοδα του αγοραστή.

Το σπουδαιότερο όμως είναι ότι η περίπτωση που αναλύεις έχει τόσες πολλές προϋποθέσεις που την κάνουν αρκετά σπάνια, και όχι το πιο συνηθισμένο σενάριο όπως πιστεύεις. Το πιο συνηθισμένο σενάριο είναι να αγοράζεται ένα σπίτι με λεφτά των γονιών που είναι νόμιμα και φορολογημένα αλλά να μπαίνει στο όνομα παιδιού, ε σε τέτοιες περιπτώσεις η μεριά του αγοραστεί θέλει στα συμβόλαια να μπει όσο το δυνατόν χαμηλότερο ποσό γιατί πάνω σε αυτό θα πληρωθεί φόρος δωρεάς ύψους 10%.

[Gianniz]

9 λεπτά πριν, Joshua21 είπε

Κάπου έχεις κάνει κάποια μικρολαθάκια, πχ τα έξοδα συμβολαιογράφου τα αναφέρεις στα του πωλητή, ενώ είναι ξεκάθαρα έξοδα του αγοραστή.

Το σπουδαιότερο όμως είναι ότι η περίπτωση που αναλύεις έχει τόσες πολλές προϋποθέσεις που την κάνουν αρκετά σπάνια, και όχι το πιο συνηθισμένο σενάριο όπως πιστεύεις. Το πιο συνηθισμένο σενάριο είναι να αγοράζεται ένα σπίτι με λεφτά των γονιών που είναι νόμιμα και φορολογημένα αλλά να μπαίνει στο όνομα παιδιού, ε σε τέτοιες περιπτώσεις η μεριά του αγοραστεί θέλει στα συμβόλαια να μπει όσο το δυνατόν χαμηλότερο ποσό γιατί πάνω σε αυτό θα πληρωθεί φόρος δωρεάς ύψους 10%.

Ναι καποια μικρολαθακια σιγουρα εχω.

Ο φόρος που αναφέρεις (λόγω δωρεάς σε τέκνο για αγορά 1ης κατοικίας) έχει καταργηθεί από 31.07.2020. Για την ακρίβεια, έχει αλλάξει και είναι πλέον σημαντικά χαμηλότερος.

0-150.000 δωρεά: 0%  φόρος

150.000-300.000 δωρεά: 1%  φόρος

300.000-600.000 δωρεά: 5%  φόρος

Πρακτικά δηλαδή, για μια αξία συμβολαίου ας πούμε 400.000, σε περίπτωση που όλο το ποσό αυτό δοθεί από γονείς σε παιδί ο φόρος δωρεάς που αναλογεί είναι 6.500 ευρώ. Σεβαστό ποσό, αλλά δε ξέρω αν είναι αρκετό για ωθήσει έναν αγοραστή να μπει σε διαδικασία μαύρης συναλλαγής. 

Επεξ/σία 17 Μαρτίου 2021 από Gianniz

[mihanikos1]

Το βασικότερο που κερδίζουν οι 2 πλευρές είναι μικρότερη φορολόγηση από πλευράς του πωλητή και επίτευξη καλύτερης τιμής από πλευρά του αγοραστή. Συν ότι τον εργολάβο τον συμφέρει να έχει μαύρο χρήμα για να το κινεί και αυτός με την σειρά του στα διάφορα συνεργεία για να πετύχει καλύτερες τιμές.

[Giama]

Πάντως δεν γίνονται μόνο στην Ελλάδα αυτά. Εργολάβος στη Γερμανία ζήτησε επίσης ένα ποσό μαύρα (αντιστοιχούσε περίπου στο 7-8% του συνολικού ποσού) ως προϋπόθεση για να ρίξει λίγο την τιμή. Μου είπε κιόλας "πώς το λέτε στην Ελλάδα, φακελάκι?" (είπε στα ελληνικά τη λέξη "φακελάκι" στο περίπου, διεθνώς γνωστή έχει γίνει όπως φαίνεται)

[m3ltd0wn]

1 ώρα πριν, Nabuko είπε

Το σπίτι κοστίζει 150.000. Η αντικειμενική του αξία όμως είναι 100.000. 

Στα συμβόλαια αναγράφεται αγοραπωλησία έναντι 100.000, όσο είναι η αντικειμενική.

Τα 50.000 τα δίνεις μαύρα/τα ξεπλένεις

Αυτό δεν είναι ξέπλυμα. Ξέπλυμα θα ήταν να μπορείς να εμφανίσεις τα 50Κ και να τα χρησιμοποιήσεις σαν να μην ήταν μαύρα. Αυτό είναι απλώς τα χαλάω κάπου που δεν φαίνεται (εκτός αν αμέσως μετά πουλήσεις το σπίτι στα 150.000, τότε είναι όντως ξέπλυμα). Θα μπορούσες αντίστοιχα να αγοράσεις καταναλωτικά αγαθά με μετρητά που κανείς δεν τα ξέρει και κανέναν δεν ενδιαφέρει.

Επεξ/σία 17 Μαρτίου 2021 από m3ltd0wn

[LawyerS]

1 λεπτό πριν, Giama είπε

Πάντως δεν γίνονται μόνο στην Ελλάδα αυτά. Εργολάβος στη Γερμανία ζήτησε επίσης ένα ποσό μαύρα (αντιστοιχούσε περίπου στο 7-8% του συνολικού ποσού) ως προϋπόθεση για να ρίξει λίγο την τιμή. Μου είπε κιόλας "πώς το λέτε στην Ελλάδα, φακελάκι?" (είπε στα ελληνικά τη λέξη "φακελάκι" στο περίπου, διεθνώς γνωστή έχει γίνει όπως φαίνεται)

Παντού υπάρχουν μαύρα. Δεν γίνεται καπιταλισμός χωρίς μαύρα. Βασικά είχα δει ένα βίντεο στο youtube που εξηγούσε το γιατί αλλά δεν μπόρεσα να το βρω. Μάλιστα πολλές χώρες νόμιμα ευνοούν το μαύρο χρήμα. Ακόμα και στην Ελλάδα. Μόλις φτιάξεις οικοδομή σου βγάζει ένα ποσό για το οποίο πρέπει να έχεις αποδείξεις και να δικαιολογείται η κατασκευή της. Πίστεψέ με το ποσό αυτό είναι πολύ λιγότερο από το πραγματικό. Ωστόσο στην Γερμανία δεν υπάρχει η νοοτροπία της φοροδιαφυγής όπως εδώ διότι έχει υπάρχει κράτος και τα λεφτά πιάνουν τόπο. Εδώ από την άλλη η ανασφάλεια που δημιουργεί η υπερφορολόγηση γεννά την ίδια την φοροδιαφυγή.

[Joshua21]

3 λεπτά πριν, Gianniz είπε

Ναι καποια μικρολαθακια σιγουρα εχω.

Ο φόρος που αναφέρεις (λόγω δωρεάς σε τέκνο για αγορά 1ης κατοικίας) έχει καταργηθεί από 31.07.2020. Για την ακρίβεια, έχει αλλάξει και είναι πλέον σημαντικά χαμηλότερος.

0-150.000 δωρεά: 0%  φόρος

150.000-300.000 δωρεά: 1%  φόρος

300.000-600.000 δωρεά: 5%  φόρος

Πρακτικά δηλαδή, για μια αξία συμβολαίου ας πούμε 400.000, σε περίπτωση που όλο το ποσό αυτό δοθεί από γονείς σε παιδί ο φόρος δωρεάς που αναλογεί είναι 6.500 ευρώ. Σεβαστό ποσό, αλλά δε ξέρω αν είναι αρκετό για ωθήσει έναν αγοραστή να μπει σε διαδικασία μαύρης συναλλαγής. 

Την τροπολογία αυτή δεν την γνώριζα, αλλά αφορά μόνο την πρώτη κατοικία, και όπως έγραψα και παραπάνω στην συντριπτική πλειοψηφία των αγοραπωλησιών κατοικιών ΔΕΝ χρησιμοποιείται το δικαίωμα απαλλαγής φόρου πρώτης κατοικίας.

Ακόμα και στο παράδειγμα που περιγράφεις δεν βλέπω τον λόγο ο αγοραστής να μην προτιμήσει μικρότερο τίμημα στα συμβόλαια, δεδομένου ότι δεν θα χάσει απολύτως τίποτα και θα κερδίσει κάποιο σεβαστό ποσό. Και αυτό βέβαια με την προϋπόθεση ότι έχει την επιλογή, δεν ξέρω κατά πόσο είναι εύκολο να βρεις εργολάβο/κατασκευαστή που να δεχτεί να μπει στο συμβόλαιο το ακριβές τίμημα, σύμφωνα με όσα έγραψε ο ts μάλλον είναι αδύνατο.

[fredd0]

8 λεπτά πριν, LawyerS είπε

Εδώ από την άλλη η ανασφάλεια που δημιουργεί η υπερφορολόγηση γεννά την ίδια την φοροδιαφυγή.

φοροδιαφυγη υπαρχει στην Ελλαδα οσο θυμαμαι τον εαυτο μου. Ακομα κι επι ΠΑΣΟΚ που τα λεφτα τα καιγαμε στο τζακι, οι ΕΕ δηλωναν ακριβως το αφορολογητο, ουτε δραχμη παραπανω. Μη λεμε οτι θεμε.

Απλα αλλο ειναι η ελεγχομενη παραοικονομια, αλλο το 30% του ΑΕΠ παραοικονομια, που ισχυε στην Ελλαδα.

[Joshua21]

10 λεπτά πριν, LawyerS είπε

Ωστόσο στην Γερμανία δεν υπάρχει η νοοτροπία της φοροδιαφυγής όπως εδώ διότι έχει υπάρχει κράτος και τα λεφτά πιάνουν τόπο.

Εγώ πάντως είχα ακούσει το αντίθετο, ότι οι έμποροι στη Γερμανία πετάνε τη σκούφια τους αν τους προτείνεις χαμηλότερη τιμή στο τιμολόγιο όταν αγοράζεις οτιδήποτε, κάτι το οποίο το διαπίστωσα και ο ίδιος από πρώτο χέρι τη μία και μοναδική φορά που είχα πάει εκεί για να αγοράσω αυτοκίνητο.

[Basilhs23___]

Στην βόρεια Ευρώπη υπάρχει φοροδιαφυγή στις μεγάλες εταιρείες και τους επιχειρηματικους ομίλους, όχι στον μέσο μισθωτο και τον μέσο πολιτη.

[Nabuko]

1 ώρα πριν, m3ltd0wn είπε

Αυτό δεν είναι ξέπλυμα. Ξέπλυμα θα ήταν να μπορείς να εμφανίσεις τα 50Κ και να τα χρησιμοποιήσεις σαν να μην ήταν μαύρα. Αυτό είναι απλώς τα χαλάω κάπου που δεν φαίνεται (εκτός αν αμέσως μετά πουλήσεις το σπίτι στα 150.000, τότε είναι όντως ξέπλυμα). Θα μπορούσες αντίστοιχα να αγοράσεις καταναλωτικά αγαθά με μετρητά που κανείς δεν τα ξέρει και κανέναν δεν ενδιαφέρει.

Η παρένθεσή σου αντικρούει την πρώτη πρότασή σου. Ευχαριστώ που συμφωνείς μαζί μου πάντως έστω και με πλάγιο τρόπο 😄

Επεξ/σία 17 Μαρτίου 2021 από Nabuko