Αλλαγή οριζόντιας ιδιοκτησίας - υπογραφή από όλους τους ιδιοκτήτες

[nlogginidis]

Αν με τις αλλαγές που θα γίνουν στην δική σου οριζόντια ιδιοκτησία δεν επηρεάζεται ΣΕ ΤΙΠΟΤΑ κανένα κοινόχρηστο/κοινοκτηκτο μέρος της οικοδομής( η πιο συνήθης αλλαγή είναι άνοιγμα νέας εισόδου για το 2ο διαμέρισμα απευθείας στον κοινόχρηστο διάδρομο) τότε και μόνο τότε μπορείς να κάνεις μονομερή τροποιηση της σύστασης. Ουσιαστικά να μοιρασεις το ποσοστό του ενιαίου διαμερίσματος στα δύο νέα. Καμμία αλλαγή δεν επισερχεται στις υπόλοιπες οριζόντιες ιδιοκτησιες της οικοδομής.

Μάλλον για να σου απάντησαν έτσι στην πρόταση διαχωρισμού του μηχανικού σου υπάρχουν αλλαγές στα κοινόχρηστα.

Δες το λίγο με τον μηχανικό και τη συμβολαιογράφο. 

[MauroPaltoudias]

9 minutes ago, nlogginidis said:

Αν με τις αλλαγές που θα γίνουν στην δική σου οριζόντια ιδιοκτησία δεν επηρεάζεται ΣΕ ΤΙΠΟΤΑ κανένα κοινόχρηστο/κοινοκτηκτο μέρος της οικοδομής( η πιο συνήθης αλλαγή είναι άνοιγμα νέας εισόδου για το 2ο διαμέρισμα απευθείας στον κοινόχρηστο διάδρομο) τότε και μόνο τότε μπορείς να κάνεις μονομερή τροποιηση της σύστασης.

Ναι, αυτό ισχύει ως μια μέθοδος επίλυσης του γνωστού ζητήματος της διαμερισμάτωσης, που προεκυπτε παλιότερα, αλλά και σήμερα με τον Ν.4495. Δηλαδή, το γνωστό ζήτημα ανακολουθίας, όπου "διαμέρισμα που στην ΟΑ εμφανιζόταν με μια Α κατοψη,  αποτυπωνοταν - με την πραγματική του εικόνα - στα σχέδια της ΣΟΙ, έχοντας καταλάβει και τμήμα της ομορης ΟΙ".

Επεξ/σία 20 Ιουνίου 2023 από MauroPaltoudias

[panosena]

12 λεπτά πριν, nlogginidis είπε

Αν με τις αλλαγές που θα γίνουν στην δική σου οριζόντια ιδιοκτησία δεν επηρεάζεται ΣΕ ΤΙΠΟΤΑ κανένα κοινόχρηστο/κοινοκτηκτο μέρος της οικοδομής( η πιο συνήθης αλλαγή είναι άνοιγμα νέας εισόδου για το 2ο διαμέρισμα απευθείας στον κοινόχρηστο διάδρομο) τότε και μόνο τότε μπορείς να κάνεις μονομερή τροποιηση της σύστασης. Ουσιαστικά να μοιρασεις το ποσοστό του ενιαίου διαμερίσματος στα δύο νέα. Καμμία αλλαγή δεν επισερχεται στις υπόλοιπες οριζόντιες ιδιοκτησιες της οικοδομής.

Μάλλον για να σου απάντησαν έτσι στην πρόταση διαχωρισμού του μηχανικού σου υπάρχουν αλλαγές στα κοινόχρηστα.

Δες το λίγο με τον μηχανικό και τη συμβολαιογράφο. 

Αυτό που γράφεις είναι πολύ σημαντικό.

Το οροφοδιαμέρισμα είναι ένα, ενιαίο, στα χαρτιά.

Στην πραγματικότητα είναι δύο.

Ούτε καν άνοιγμα νέας εισόδου δεν χρειάζεται (αφού υπάρχει ήδη), εκτός αν 'χρειάζεται' στα χαρτιά.

Επεξ/σία 20 Ιουνίου 2023 από panosena

[MauroPaltoudias]

1 minute ago, panosena said:

Αυτό που γράφεις είναι πολύ σημαντικό.

Το οροφοδιαμέρισμα είναι ένα, ενιαίο, στα χαρτιά.

Στην πραγματικότητα είναι δύο.

Ούτε καν άνοιγμα νέας εισόδου δεν χρειάζεται (αφού υπάρχει ήδη), εκτός αν 'χρειάζεται' στα χαρτιά.

Πρέπει να δείτε τι δείχνουν τα σχέδια της ΟΑ και τι τα σχέδια της ΣΟΙ. Παλαιότερα, υπήρχε συχνή ανακολουθία.

[panosena]

Όπα όπα..τι είναι τα 'ΟΑ' και τα σχέδια 'ΣΟΙ'...;; Μιλάς με γρίφους γέροντα...

[MauroPaltoudias]

Απευθυνθείτε στον μηχανικό σας, για να σας κατευθύνει ως προς τα περαιτέρω (ΟΑ=οικοδομική άδεια, ΣΟΙ = Σύσταση Οριζοντίου Ιδιοκτησίας).

[panosena]

Θα απευθυνθώ αλλά μάλλον μάταια... η μηχανικός μου και η συμβολαιογράφος το έχουν ήδη συζητήσει μαζί... και αυτό που μου ανακοίνωσε η συμβολαιογράφος ήταν το συμπέρασμα από τη συζήτησή τους.

[Maurikycli]

Αν βρεθεί ψείρας αγοραστής μπορεί να στου τινάξει στον αέρα την πώληση.

 

[panosena]

Μα ο δικηγόρος του θα είναι το θέμα, όχι ο αγοραστής. Ο δικηγόρος του δεν μπορεί παρά να είναι ψείρας, αυτή ΄ναι η δουλειά του. (αγοραστής πάντως έχει βρεθεί, εμένα περιμένει τόσους μήνες να ξεμπλέξω με τα κ@λόχαρτα)

[MauroPaltoudias]

Ο δικηγόρος του (ψειρα αγοραστή), θα ζητήσει βεβαίωση νομιμότητας από τον μηχανικό (του ψειρα αγοραστή, που θα έχει φροντίσει να προσλάβει). Εάν ο μηχανικός λοιπόν, κάνει σωστά τη δουλειά του, θα συγκρίνει την υφιστάμενη κατάσταση με τα σχέδια της ΟΑ. Εάν αυτά δεν συμφωνούν, δεν μπορεί να εκδώσει βεβαίωση. Όχι τουλάχιστον, πριν οποιαδήποτε ενέργεια που αφορά σε τακτοποίηση των αυθαιρεσιών.

Επεξ/σία 20 Ιουνίου 2023 από MauroPaltoudias

[Maurikycli]

5 λεπτά πριν, panosena είπε

Μα ο δικηγόρος του θα είναι το θέμα, όχι ο αγοραστής. Ο δικηγόρος του δεν μπορεί παρά να είναι ψείρας, αυτή ΄ναι η δουλειά του. (αγοραστής πάντως έχει βρεθεί, εμένα περιμένει τόσους μήνες να ξεμπλέξω με τα κ@λόχαρτα)

Αυτό εννοώ

[Mhdenistis]

8 ώρες πριν, panosena είπε

Νόμιμο είναι.

Oι άλλοι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας δεν έχουν καμιά δουλειά, σιγά μην πάρουμε υπογραφές από όλη την γειτονιά, αλλαγή συμβολαιογράφου. 

Επεξ/σία 21 Ιουνίου 2023 από Mhdenistis

[GeorgeKatz]

Από το 2021 προσπαθώ να κάνω τροποποίηση σύστασης οριζοντίου ιδιοκτησίας και μετά γονικές παροχές σε οικογενειακή πολυκατοικία, που όλοι είναι αγαπημένοι συγγενείς και εν ζωή και είναι δύσκολο.

Μου φαίνεται λογικό αυτό που λέει ο/η Συμβολαιογράφος σου. Νομίζω ότι δεν απαιτεί απλά μια υπογραφή σε ένα χαρτί τύπου "έλαβα γνώση", αλλά υπογραφή της νέας οριζόντιας σύστασης στο γραφείο του/της αυτοπροσώπως ή με πληρεξούσιο. Ηθικά οφείλεις εσύ να πληρώσεις και το κάθε αντίγραφο που θα εκδόσει ο/η Συμβολαιογράφος σε κάθε συνιδιοκτήτη.

Είσαι λίγο τυχερός μέσα στην ατυχία σου γιατί τώρα κάπου συζητιέται η μονομερής αλλαγή σύστασης:
https://lawnet.gr/simantikes-eidisis/ypen-apodochi-tou-aitimatos-tis-pomida-gia-monomeri-taktopoiisi-kai-tropopoiisi-systaseos-orizontiou-idioktisias/

Τώρα έχεις δυο νέα διαμερίσματα, μου φαίνεται περίεργο πώς έφτασες ως εδώ και δεν ήξερες το παραπάνω. Θέτω μερικά ερωτήματα, για να καταλάβεις πώς σε κλειδώνει η διαδικασία και πρέπει να έχεις το Α χαρτί για να κάνεις τη Β ενέργεια.

 

• Πώς θα μοιράζονται τα κοινόχρηστα; Ο Π.Μηχανικός πρέπει να βγάλει νέο πίνακα χιλιοστών στην πολυκατοικία
• Πώς θα ενοικιαστούν; Ο Μηχανικός θα πρέπει να βγάλει ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) ανά νέο διαμέρισμά.
• Πώς θα ενοικιαστούν; Πρέπει να γραφτούν στο Ε9 σου και να πάρουν ΚΑΕΚ.
• Πώς θα γραφτούν στο Κτηματολόγιο χωρίς νέα συμβόλαια (σύσταση); Άρα χρειάζεσαι υπογραφές από όλους.
• Πώς θα πας στο δήμο να τα δηλώσεις για να πληρώνονται οι ΤΑΠ και δημοτικά τέλη στον λογαριασμό ρεύματος, άρα χρειάζεται ο Π.Μηχανικός να βγάλει ηλεκτρονικές ταυτότητες στα δύο διαμερίσματα.

κτλ

Συμπληρώνω ένα γενικότερο σχόλιο.

Γενικά υπάρχουν στην Ελλάδα 5 προστάτες που για να είσαι νόμιμος και το ακίνητο να είναι μεταβιβάσιμο πρέπει όλα συμφωνούν μεταξύ τους:

1. ΥΔΟΜ-Πολεοδομια, την ενημερώνει ο Π.Μηχανικός με οικοδομική άδεια και αναθεωρήσεις αδείας και υπαγωγή για αυθαιρεσίες.
2. Δήμος, εκδίδει ΤΑΠ και δημοτικά τέλη μέσω λογαριασμού ρεύματος
3. ΑΑΔΕ-Εφορία, το γνωστό Ε9, το ενημερώνει ο Λογιστής σου αφού του πας τίτλους ιδιοκτησίας (συμβόλαια)
4. Κτηματολόγιο, το ενημερώνεις εσύ αφού του πας τίτλους ιδιοκτησίας (συμβόλαια)
5. Τίτλοι ιδιοκτησίας (συμβόλαια), τα συντάσσει ο Συμβολαιογράφος και ζητά ένα κάρο χαρτιά.
6. Η Πραγματικότητα

Όλα τα 5+1 παραπάνω πρέπει να λένε "ο νηματοθέτης έχει δύο διαμερίσματα Χ και Ψ τετραγωνικά μέτρα". Όσο δεν το λένε, τρέχεις διαδικασίες να φτιάξεις στα χαρτιά τα ακίνητά σου. Η διαδικασία είναι αεροστεγής, θέλεις το ένα χαρτιά για να φτιάξεις κάθε εγγραφή σε κάθε υπηρεσία και παντού πληρώνεις φυσικά.

Ελπίζω να σε βοήθησα. Κουράγιο.

Επεξ/σία 21 Ιουνίου 2023 από GeorgeKatz

[evkar]

επειδη γράφτηκαν πολλά .

1. Γ.Σ χωρίς διαχειριστή μπορεί να γίνει (αυτόκλητη) αρκεί να παρίστανται  όλοι οι συνιδιοκτήτες 

2. Οποιαδήποτε αλλαγή σε ΣΟΙ γίνεται  μόνο με συμβολαιογραφικό έγγραφο .

3.Αν χρειαστεί τροποποίηση ΣΟΙ , καλό είναι να προηγηθεί λεπτομερής αποτύπωση και εμβαδομέτρηση των Ο.Ι. και των κοινοχρήστων , για να αποτυπώνονται σωστά .Είναι πολύ πιθανό , ειδικά αν είναι παλιά η οικοδομή να υπάρχουν αποκλίσεις από την Ο.Α. . Μπορεί να έχουμε διαφορετική διαμερισμάτωση , διαφορές στα τ.μ. των διαμερισμάτων , που μπορεί να προκύπτουν είτε από επέκταση σε κοινόχρηστα (το θέμα αυτό λύνεται) είτε από επέκταση σε  βάρος άλλου διαμερίσματος (το θέμα αυτό δεν λύνεται χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων ) 

3.Συννεοειθείτε με συμβολαιογράφο, μηχανικό και δικηγόρο. 

Παραπάνω δεν γράφω γιατί βαριέμαι...

[kirileman]

20 hours ago, panosena said:

Έχω στην κατοχή μου τον τρίτο όροφο (ένα οροφοδιαμέρισμα, ρετιρέ) σε μια πολυκατοικία. Θέλω να το χωρίσω σε δύο. 

Προχώρησα τα χαρτιά με το μηχανικό και τώρα ήρθε η ώρα του συμβολαιογράφου. Η συμβολαιογράφος μου λέει ότι για να γίνει η αλλαγή της οριζόντιας (έτσι λέγεται; ) ιδιοκτησίας πρέπει να υπογράψουν ΟΛΟΙ οι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες της πολυκατοικίας δεν έχουν καμία ιδιοκτησιακή σχέση με τον όροφο μου. Μου φαίνεται παράλογο να ζητείται υπογραφή από όλους τη στιγμή που δεν έχουν καμία σχέση με τον όροφο μου.

Μήπως πρέπει απλά να αλλάξω συμβολαιογράφο;

 

(θα αναρωτιέστε γιατί απλά δεν παίρνω τις υπογραφές τους.... Το πρόβλημα είναι ότι μια εξ αυτών έχει βαριά ψυχολογικά προβλήματα, δεν μπορεί να κατανοήσει. Δεν νομίζω να καταλάβει καν τι θα της ζητήσω το θεωρώ αδύνατο να υπογράψει)

Δες λίγο τη σύσταση-κανονισμό αν επιτρέπει τη μονομερή τροποποίηση για συνένωση/διαίρεση σε μικρότερες (μπορεί να επιτρέπει μόνο το 1ο) κλπ. Αν ναι, τότε υπάρχουν και άλλα θέματα για τα οποία απαιτείται (δυστυχώς) συναίνεση και εννοείται ότι την τροποποίηση την υπογράφουν όλοι.

2 hours ago, evkar said:

είτε από επέκταση σε  βάρος άλλου διαμερίσματος (το θέμα αυτό δεν λύνεται χωρίς την συναίνεση των υπολοίπων ) 

Τώρα πια λύνεται και αυτό με διμερή τροποποίηση (άρθρο 230 στο Ν. 5037/23.3.2023)

Spoiler

«9Α. Ειδικώς στην περίπτωση αυθαίρετης επέκτασης ή απομείωσης αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας εις βάρος ή υπέρ όμορης οριζοντίου ιδιοκτησίας του αυτού ή άλλου ιδιοκτήτη, είναι δυνατή η υπαγωγή αυτής στον παρόντα, αν η αυθαίρετη επέκταση ή απομείωση της αυτοτελούς οριζοντίου ιδιοκτησίας υφίσταται από την ανέγερση κατασκευή της οικοδομής. Με τον ίδιο τρόπο οι ιδιοκτήτες των οριζοντίων ιδιοκτησιών που επηρεάζονται από τη διαφοροποίηση αυτή, έχουν δικαίωμα να προβούν από κοινού σε συμβολαιογραφική πράξη μονομερούς τροποποιήσεως της πράξεως συστάσεως οριζοντίου ιδιοκτησίας, προκειμένου να ενσωματώσουν ή κατανείμουν, αμοιβαίως, τον υπαγόμενο στις διατάξεις του παρόντος χώρο, στις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους ή να τον εξαιρέσουν από αυτήν, χωρίς να θίγονται υφιστάμενα συνολικά ποσοστά συνιδιοκτησίας επί του οικοπέδου και κατανομής κοινοχρήστων δαπανών των αμοιβαίως θιγομένων οριζοντίων ιδιοκτησιών. Στην περίπτωση αυτή, η σύμφωνη γνώμη των υπολοίπων συνιδιοκτητών τεκμαίρεται.»

 

Επεξ/σία 21 Ιουνίου 2023 από kirileman