Αγορά ακινήτων, πορεία κτηματαγοράς από τώρα και στο εξής

[AristidisZ]

2 λεπτά πριν, fragma είπε

Κανείς δεν ειπε οτι ενα σπιτι 50 ετων μπορεί να είναι καλύτερο ή να φτάσει ενα 12 ετων. Απλά λεμε οτι αποψης value for money ενα καλά διατηρημένο ακίνητο 40-50 ετων που δεν εχει στατικά προβλήματα και στο οποιό εχουν γίνει οι απαραίτητες αναβαθμίσεις-ανακαινίσεις, *μπορεί* να είναι καλύτερο deal στα 120 χιλιάρικα απο ενα ιδιου μεγέθους 12 ετίας ή νεόδμητο των 400.000. 

 

 

22 ώρες πριν, narta είπε

Αν όμως πωλούνταν και τα δύο η πλειονότητα των αγοραστών θα έλεγε ότι το νεότερο=καλύτερο και άρα πιο ακριβό. 

F*** logic

Εσύ το παραπάνω το μεταφράζεις αλλιώς ; 

Προφανώς αυτό που λες εσύ στέκει λογικά, αλλά σιγά μην παίζουν τα νούμερα που γράφεις

Έστω π.χ. ένα νεόδμητο διαμέρισμα στον Άλιμο ή στην Αργυρούπολη 100 τ.μ. κάνει 400 χιλιάρικα (4000€/τ.μ.)

Θα βρεις εσύ πιστεύεις φουλ ανακαινισμένο (με κουφώματα / μονώσεις / πατώματα κλπ κλπ) 100 τετραγωνικά του 70-75 σε αυτή τη περιοχή με 120 χιλιάρικα ; 

Ποτέ των ποτών...

Στο κέντρο του Πειραιά (Καλλίπολη) να φανταστείς, βρίσκω στα μπετά διαμέρισμα από 2.400 έως 3.000 το μέτρο, ενεργειακής κλάσης Α, με πάρκινγκ, αποθήκες κλπ κλπ

Κοίτα στα 120 χιλιάρικα τι παίρνεις σε αυτή τη περιοχή:

https://www.xe.gr/property/d/poliseis-katoikion/744684439/peiraias-freattyda-120000-97?geo_place_id=ChIJP57EqmO5oRQRyPtO-2w-Lnw&item_type=re_residence&maximum_construction_year=1990&minimum_construction_year=1970&minimum_level=L2&minimum_size=80&sorting=price_asc&transaction_name=buy&maximum_size=130&widget_name=search results list&rank_in_widget=19&first_in_widget_ad_id=738876975

https://www.xe.gr/property/d/poliseis-katoikion/718455233/peiraias-freattyda-105000-88?geo_place_id=ChIJP57EqmO5oRQRyPtO-2w-Lnw&item_type=re_residence&maximum_construction_year=1990&maximum_size=130&minimum_construction_year=1970&minimum_level=L2&minimum_size=80&sorting=price_asc&transaction_name=buy&widget_name=search results list&rank_in_widget=11&first_in_widget_ad_id=738876975

https://www.xe.gr/property/d/poliseis-katoikion/761728633/peiraias-peiraikh-130000-92?transaction_name=buy&item_type=re_residence&geo_place_id=ChIJP57EqmO5oRQRyPtO-2w-Lnw&minimum_construction_year=1970&maximum_construction_year=1990&minimum_size=80&sorting=price_asc&minimum_level=L2&widget_name=search results list&rank_in_widget=29&first_in_widget_ad_id=738876975

Της ανακαίνισης το κάγκελο λέμε...

[fragma]

1 ώρα πριν, AristidisZ είπε

 

Εσύ το παραπάνω το μεταφράζεις αλλιώς ; 

Προφανώς αυτό που λες εσύ στέκει λογικά, αλλά σιγά μην παίζουν τα νούμερα που γράφεις

Έστω π.χ. ένα νεόδμητο διαμέρισμα στον Άλιμο ή στην Αργυρούπολη 100 τ.μ. κάνει 400 χιλιάρικα (4000€/τ.μ.)

Θα βρεις εσύ πιστεύεις φουλ ανακαινισμένο (με κουφώματα / μονώσεις / πατώματα κλπ κλπ) 100 τετραγωνικά του 70-75 σε αυτή τη περιοχή με 120 χιλιάρικα ; 

Ποτέ των ποτών...

Στο κέντρο του Πειραιά (Καλλίπολη) να φανταστείς, βρίσκω στα μπετά διαμέρισμα από 2.400 έως 3.000 το μέτρο, ενεργειακής κλάσης Α, με πάρκινγκ, αποθήκες κλπ κλπ

Κοίτα στα 120 χιλιάρικα τι παίρνεις σε αυτή τη περιοχή:

https://www.xe.gr/property/d/poliseis-katoikion/744684439/peiraias-freattyda-120000-97?geo_place_id=ChIJP57EqmO5oRQRyPtO-2w-Lnw&item_type=re_residence&maximum_construction_year=1990&minimum_construction_year=1970&minimum_level=L2&minimum_size=80&sorting=price_asc&transaction_name=buy&maximum_size=130&widget_name=search results list&rank_in_widget=19&first_in_widget_ad_id=738876975

https://www.xe.gr/property/d/poliseis-katoikion/718455233/peiraias-freattyda-105000-88?geo_place_id=ChIJP57EqmO5oRQRyPtO-2w-Lnw&item_type=re_residence&maximum_construction_year=1990&maximum_size=130&minimum_construction_year=1970&minimum_level=L2&minimum_size=80&sorting=price_asc&transaction_name=buy&widget_name=search results list&rank_in_widget=11&first_in_widget_ad_id=738876975

https://www.xe.gr/property/d/poliseis-katoikion/761728633/peiraias-peiraikh-130000-92?transaction_name=buy&item_type=re_residence&geo_place_id=ChIJP57EqmO5oRQRyPtO-2w-Lnw&minimum_construction_year=1970&maximum_construction_year=1990&minimum_size=80&sorting=price_asc&minimum_level=L2&widget_name=search results list&rank_in_widget=29&first_in_widget_ad_id=738876975

Της ανακαίνισης το κάγκελο λέμε...

Ε ναι τώρα ειναι λιγο ανωμαλη η φάση. Ζητάνε για παλια διαμερίσματα ποσά που μονο στην φαντασία τους υπάρχει αγοραστής πρόθυμος να τα δώσει, και προφανώς υπάρχει ακόμα λιγο λίπος. Συντομα που θα τους κόψει η πείνα, θα βαλουν φυσιολογικές τιμες για να τα σπρώξουν.

Υπάρχει βεβαια και το ενδεχόμενο, εφόσον βρίσκουν και τα νοικιάζουν καλά, να μην ασχοληθούν ποτέ με την πωληση τους. Γιατι να πουλήσεις ενα χρέπι 50ετίας αν σου δίνει 500 το μήνα τσεπάτα; 

Τοτε πραγματικά την κατσανε οσοι ψαχνουν για σπιτι και δεν μπορουν να παρουν δανειο για νεα οικοδομή. Θα τα σκανε αναγκαστικά σε ενοικια.

Επεξ/σία 14 Ιανουαρίου 2022 από fragma

[Damianus]

Η προσφορα και ζητηση καθοριζει τις τιμες, οχι οι προσωπικες αποψεις για το αν κατι ειναι υπερτιμολογημενο η οχι.

Και φυσικα η αγορα αυτορυθμιζεται με βαση την παραπανω παραδοχη.

[kirileman]

8 ώρες πριν, AristidisZ είπε

 

Εσύ το παραπάνω το μεταφράζεις αλλιώς ; 

Προφανώς αυτό που λες εσύ στέκει λογικά, αλλά σιγά μην παίζουν τα νούμερα που γράφεις

Έστω π.χ. ένα νεόδμητο διαμέρισμα στον Άλιμο χαμηλά ή στην Αργυρούπολη στο κέντρο του Παλαιού Φαλήρου 100 τ.μ. κάνει 400 χιλιάρικα (4000€/τ.μ.)

Θα βρεις εσύ πιστεύεις φουλ ανακαινισμένο (με κουφώματα / μονώσεις / πατώματα κλπ κλπ) 100 τετραγωνικά του 70-75 σε αυτή τη περιοχή με 120 χιλιάρικα ;

Αν το νεόδμητο κοστίζει 4.000 ευρώ/τμ, το 40ετίας (και 45ετίας να είναι, δεν αλλάζει η ουσία) χωρίς ανακαίνιση στην ίδια ακριβώς γειτονιά, ίδιο όροφο, ίδια θέα κ.α. με έναν συντελεστής παλαιότητας ας πούμε 0,015 (60% κάτω), θα μπορούσε να αξίζει 4000x0,40=1.600 ευρώ/τμ. Σε αυτό ας προσθέσουμε και την όποια ανακαίνιση. Άρα 100τμ ανακαινισμένο στα 120χιλ... μόνο στα όοοονειιιιρα, μόνο στα όοοοονειιιραααα!

Επεξ/σία 14 Ιανουαρίου 2022 από kirileman

[Fan]

11 ώρες πριν, narta είπε

Define αρκετές. Ότι οικοδομή χτίζεται έχει πωληθεί από τα μπετά μην σου πω από τα σχέδια.

Μπαίνουμε σε πληθωριστική οικονομία όπου το ρευστό, είναι το χειρότερο μέσο αποταμίευσης. Οι τράπεζες έχουν 0 επιτόκιο και φημολογείται πέναλτυ μη κίνησης αρχικά σε εταιρικούς λογαριασμούς. 

Κοιτάξτε τι γίνεται σε Ισπανία και Πορτογαλία χώρες συγκρίσιμες οικονομικά με την δική μας. Ακολουθούν την υπόλοιπη Ευρώπη τόσο σε ενοίκια  όσο και σε τιμές ακινήτων.

 

 

Δεν μπορώ να σου το κάνω define ακριβώς, το σίγουρο είναι ότι η οικοδομή έχει αρχίσει να ανεβαίνει πολύ και αυτό μπορείς να το δεις στις αγγελίες ή να ρωτήσεις και μεσίτες.

Όντως πάρα πολλά πωλούνται στα μπετά γιατί σε σχέση με τα μεταχειρισμένα έχουν καλή τιμή. Αυτός είναι και ένας από τους λόγους που θα αρχίσουν σιγά σιγά να λογικεύουν και οι τιμές στα παλαιά.

Συμφωνώ ότι δεν συμβαδίζουν τα επιτόκια με αυτόν τον πληθωρισμό, σίγουρα μέχρι το τέλος του 2022 θα υπάρξουν εξελίξεις εκεί.

Γενικά πάντως η δυσαρμονία με τη μικρή διαφορά τιμής νεόδμητου - μεταχειρισμένου παρατηρείται μόνο στην Αττική και ειδικά στα νότια προάστια.

[kirileman]

1 λεπτό πριν, Fan είπε

Γενικά πάντως η δυσαρμονία με τη μικρή διαφορά τιμής νεόδμητου - μεταχειρισμένου παρατηρείται μόνο στην Αττική και ειδικά στα νότια προάστια.

Ποια δυσαρμονία; Βάσει ποιων στοιχείων;

[Fan]

3 λεπτά πριν, kirileman είπε

Ποια δυσαρμονία; Βάσει ποιων στοιχείων;

Όπως είχα γράψει κάποιες σελίδες πιο πριν μιλάω σύμφωνα με την προσωπική εμπειρία που έχω με την καθημερινή έρευνα τους τελευταίους μήνες.

Παράδειγμα που μου έτυχε, όταν σε υπο ανέγερση οικοδομή ζητούσαν 3.000 το μέτρο και παραδίπλα, με τα ίδια χαρακτηριστικά διαμέρισμα σχεδόν 25ετίας, ζητούσε 2.500.

Εάν κοιτάξεις λίγο προσεκτικά τις αγγελίες θα δεις και μόνος σου τη δυσαρμονία μεταξύ νεόδμητου και μεταχειρισμένου.

Ίσως αρχίσει να αμβλύνεται το πρόβλημα το επόμενο διάστημα, αλλά με πολύ αργούς ρυθμούς.

[kirileman]

1 λεπτό πριν, Fan είπε

Όπως είχα γράψει κάποιες σελίδες πιο πριν μιλάω σύμφωνα με την προσωπική εμπειρία που έχω με την καθημερινή έρευνα τους τελευταίους μήνες.

Παράδειγμα που μου έτυχε, όταν σε υπο ανέγερση οικοδομή ζητούσαν 3.000 το μέτρο και παραδίπλα, με τα ίδια χαρακτηριστικά διαμέρισμα σχεδόν 25ετίας, ζητούσε 2.500.

Εάν κοιτάξεις λίγο προσεκτικά τις αγγελίες θα δεις και μόνος σου τη δυσαρμονία μεταξύ νεόδμητου και μεταχειρισμένου.

Ίσως αρχίσει να αμβλύνεται το πρόβλημα το επόμενο διάστημα, αλλά με πολύ αργούς ρυθμούς.

Δεν βγαίνουν συμπεράσματα από το τι ζητάει ο καθένας, αλλά από τις πραγματικές τιμές των συμβολαίων. Βάσει αυτών, λοιπόν, δεν υπάρχει καμία δυσαρμονία στην Αθήνα και στα Ν.Π.

[Fan]

3 λεπτά πριν, kirileman είπε

Δεν βγαίνουν συμπεράσματα από το τι ζητάει ο καθένας, αλλά από τις πραγματικές τιμές των συμβολαίων. Βάσει αυτών, λοιπόν, δεν υπάρχει καμία δυσαρμονία στην Αθήνα και στα Ν.Π.

Εγώ μιλάω για τις τιμές που ζητάνε, δεν ξέρω εάν στο τέλος η τιμή που κλείνει το μεταχειρισμένο είναι τελικά πολύ χαμηλότερη.

Εσύ πώς έχεις στοιχεία για αυτό που γράφεις;

[m3ltd0wn]

 

3 λεπτά πριν, kirileman είπε

Δεν βγαίνουν συμπεράσματα από το τι ζητάει ο καθένας, αλλά από τις πραγματικές τιμές των συμβολαίων. Βάσει αυτών, λοιπόν, δεν υπάρχει καμία δυσαρμονία στην Αθήνα και στα Ν.Π.

Τα συμβόλαια δεν παρουσιάζουν τις πραγματικές τιμές γιατί σχεδόν πάντα γράφουν μικρότερο ποσό και ένα μέρος δίνεται μαύρα.

Στα καινούργια το συμβόλαιο ίσως είναι 100% αντιπροσωπευτικο (λόγω επαγγελματία πωλητή). Στα παλιά σχεδόν όλοι παίρνουν περισσότερα από όσα γράφουν. Άρα τα παλιά είναι πιο κοντά σε τιμή στα νεοδμητα από όσο φαίνεται...

[kirileman]

1 ώρα πριν, Fan είπε

Εγώ μιλάω για τις τιμές που ζητάνε, δεν ξέρω εάν στο τέλος η τιμή που κλείνει το μεταχειρισμένο είναι τελικά πολύ χαμηλότερη.

Εσύ πώς έχεις στοιχεία για αυτό που γράφεις;

 

1 ώρα πριν, m3ltd0wn είπε

 

Τα συμβόλαια δεν παρουσιάζουν τις πραγματικές τιμές γιατί σχεδόν πάντα γράφουν μικρότερο ποσό και ένα μέρος δίνεται μαύρα..

Επειδή εδώ και 11 χρόνια είμαι μέσα στα συμβολαιογραφεία όταν υπογράφονται τα συμβόλαια. Έχω στη διάθεσή μου πραγματικά στοιχεία για 4ψήφιο αριθμό συμβολαίων στα Ν.Π.

*Μόνο τη 2ετία 18-19 συνέβαινε σε ένα βαθμό, που είχαμε Κινέζους να αγοράζουν υπερτιμημένα διαμερίσματα παλαιότητας στα 250χιλ. Και πάλι... αυτό δεν μπορώ να το γράψω δημόσια... Αλλά και αυτό μας τελείωσε.

Επεξ/σία 15 Ιανουαρίου 2022 από kirileman

[Wspr]

Εχει κανενας ιδεα τι γινεται με τους πλειστηριασμους?Βλεπω αρκετα ακινητα σε λογικες τιμες.Υπαρχει κανενας που να εχει προχωρησει?

[narta]

19 ώρες πριν, bjj-p είπε

Δεν μπορει σε καμμια περιπτωση να ειναι παρομοια, καθε ενα εχει την τιμη του δεδομενων ολων αυτων των παραγοντων.

Δεν ειπα οτι εξισωνεται η τιμη ενος ακινητου 30ετιας με ενα νεοδομητο απο αποψη σχεδιου, χωρων και αισθητικης

Δομικα ειναι αλλο θεμα, επειδη καποια χρόνια ημουν στον κατασκευαστικο/οικοδομικο κλαδο, το τι κλεψιμο πεφτει απο θεμα υλικων σε ΟΛΗ την διαδικασια, απο τον παραγωγο σκυροδέματος, μεχρι τον μηχανικο ειναι να τρομάζεις Ας ειναι καλα τα προσθετα που σου βγαζουν τα δοκίμια σωστα αλλα η συσταση απεχει παρασάγγας απο ευτην που επρεπε να εχει το σκυροδεμα. Επισης στα σιδερα αλλο καλο εκει. Οχι οτι δεν γινοταν και παλαιοτερα, φυσικα γινοταν και η τεχνολογια σκυροδεματος εχει προοδευσει κατα πολυ αλλα δεν ειναι ολα ονειρικα πλασμενα στα νεοδομητα και ολα κακα και ασχημα στα παλαιοτερα σπιτια.

Τα νεοδομητα ΠΑΝΤΑ θα ειναι πιο ακριβα, η αποψη εδω μεσα ειναι οτι πρεπει είτε να τα πουλανε τσαμπα οι έχοντες είτε πρεπει να τα κατεδαφισουν για να χτισουν καινουρια, λες και το ακινητο ειναι fast fashion και αν δεν αλλαξει μηδενιστηκε η αξια του.

19 ώρες πριν, AristidisZ είπε

Καταρχάς κρίνεις ως "της πλάκας" την χρησιμοποίηση σωλήνας PVC για το δίκτυο της θέρμανσης

Έχεις κάποια στοιχεία, μελέτες επ' αυτού ή επειδή σου φαίνεται πιο φτηνό το υλικό από τον χαλκό ή την σιδηροσωλήνα, απεφάνθης ότι είναι της πλάκας ; 

Ειδες καπου οτι ανεφερα σωληνα pvc; Κουφωματα.
 

 

19 ώρες πριν, AristidisZ είπε

Τελικά καταλήγεις ότι:

Αναφορά σε κείμενο

Αν όμως πωλούνταν και τα δύο η πλειονότητα των αγοραστών θα έλεγε ότι το νεότερο=καλύτερο και άρα πιο ακριβό. 

Θέλοντας να μας πεις τι ακριβώς ; 

Εδω ηταν λαθος η διατυπωση. Οπως ανεφερα παραπανω, σαφως το νεοδομητο θα ειναι πιο ακριβο αλλα το παλαιοτερο δεν σημαινει οτι ειναι για πεταμα και οταν ξεπερασει τα 40-50 χρονια θελει γκρεμισμα και χτισιμο καινουριο. Το μπετο ενος ακινητου εχει ζωη >=100 ετων.

Αν καποιος διαβασει τα περισσοτερα ποστ βγαζει το συμπερασμα οτι αμα παρει σπιτι χτισμενο πριν το 2000 πρεπει να το γκρεμισει και να φτιαξει καινουριο.

[3DJIN]

10 ώρες πριν, m3ltd0wn είπε

 

Τα συμβόλαια δεν παρουσιάζουν τις πραγματικές τιμές γιατί σχεδόν πάντα γράφουν μικρότερο ποσό και ένα μέρος δίνεται μαύρα.

Στα καινούργια το συμβόλαιο ίσως είναι 100% αντιπροσωπευτικο (λόγω επαγγελματία πωλητή). Στα παλιά σχεδόν όλοι παίρνουν περισσότερα από όσα γράφουν. Άρα τα παλιά είναι πιο κοντά σε τιμή στα νεοδμητα από όσο φαίνεται...

για ποιο λογο να δωσεις μαυρα στον ιδιοκτητη,αυτος θελει να παρουσιασει το εσοδα στην εφορια για μελλοντικη καλυψη τεκμηριων δεν συμφερει.Αφορολογητο ειναι το ποσο.

Στο μεσιτη δινεις το υπολοιπο σε μαυρο.

[DrFreeman]

Δεν μπορώ να καταλάβω από που προκύπτει πως οι τιμές που αναγράφονται στα συμβόλαια είναι οι πραγματικές. Ισως αναφέρονται σε άλλη χώρα αυτοί που το υποστηρίζουν ή θέλουν να κρύψουν κάτι.

Η προσωπική μου εμπειρία, καθώς και η εικόνα που μου μεταφέρουν δικηγόροι και μεσίτες, είναι πως τα μαύρα είναι πάντα στο τραπέζι σε αγοραπωλησίες ακινήτων - και μάλιστα με σημαντικό ποσοστό επί του ποσού (>=20%).

Αυτό ίσως να αλλάξει μερικώς τώρα με τις νέες αντικειμενικές (από 1/1/22), καθώς με τις αυξήσεις πλησίασαν τις πραγματικές τιμές.