Kόστος Κατασκευής Οικίας

[lary7]

Λογικά αυτός που θα το πουλάει θα ξέρει περίπου τι γίνεται και πιθανόν να υπάρχει παλαιότερο τοπογραφικό που να αναφέρει τους όρους δόμησης. Αν δεν υπάρχει κάτι πάς σε κάποιον μηχανικό, ιδανικά σε τοπογράφο μηχανικό για να σου πεί τι χτίζεται αφου αργότερα θα χρειαστείς και τοπογραφικό για να γίνει η μεταβίβαση.

[tsofras]

1 ώρα πριν, lary7 είπε

Λογικά αυτός που θα το πουλάει θα ξέρει περίπου τι γίνεται και πιθανόν να υπάρχει παλαιότερο τοπογραφικό που να αναφέρει τους όρους δόμησης. Αν δεν υπάρχει κάτι πάς σε κάποιον μηχανικό, ιδανικά σε τοπογράφο μηχανικό για να σου πεί τι χτίζεται αφου αργότερα θα χρειαστείς και τοπογραφικό για να γίνει η μεταβίβαση.

Συντελεστές οκ τους ξέρουν , εγώ εννοώ πως περίπου θα ξέρεις τι σπίτι μπορείς να χτίσεις

[primeragt]

Με βάση τους συντελεστές του οικοπέδου θα ξέρεις πόσο θα μπορείς να καλύψεις και να σηκώσεις.

[Philippe]

Όπως ήδη πολλάκις αναφέρθηκε, στο αιώνιο ερώτημα του κόστους κατασκευής δεν υπάρχει ξεκάθαρη απάντηση, καθότι στις περισσότερες περιπτώσεις πρέπει να το εξετάζουμε κατά περίπτωση και όχι να αναζητούμε μια τιμή ανά μέτρο. Όταν δούλευα σε μεγάλη εταιρεία προκατασκευής, μας παρότρυναν να κοροϊδεύουμε τον κόσμο με το να τους δίνουμε τιμές ανά μέτρο, χωρίς να βάζουμε μέσα αρκετές εργασίες/ κόστη (π.χ. θεμελίωση, μεταφορικά, ΦΠΑ, αμοιβές μηχανικών). Ούτε εμείς, παρά τις προμετρήσεις που κάναμε, γνωρίζαμε επακριβώς το κόστος για τα σπίτια που πουλούσαμε. Υπήρχαν και περιπτώσεις που η εταιρεία δεν αποκλείεται να έμπαινε μέσα με τις προσφορές που δίναμε. Συνήθως ήμασταν πιο ακριβοί από συμβατική κατασκευή, άλλωστε η όποια διαφορά εντοπίζεται αποκλειστικά στον σκελετό, τα υπόλοιπα (που αποτελούν και το μεγαλύτερο ποσοστό του κόστους) είναι τα ίδια. Ακόμη όμως και αν η εταιρεία έμπαινε μέσα, τα έπαιρνε εκ των υστέρων από τους πελάτες σε οποιαδήποτε αναβάθμιση έκαναν σε σχέση με την συγγραφή υποχρεώσεων. Απλό παράδειγμα: έστω ότι ο πελάτης δικαιούταν βάσει συγγραφής κεραμικό πλακάκι με τιμή καταλόγου 20€ (που στην εταιρεία το πωλούσαν 8€, ένας ιδιώτης θα το έπαιρνε 12€ με την έκπτωση που κάνουν σε όλους έτσι κι αλλιώς), αλλά αποφάσιζε να το αντικαταστήσει με καλύτερο, ας πούμε των 45€. Τον χρέωναν την διαφορά 25€ στο ακέραιο (ενώ τους στοίχιζε επιπλέον 10€). Από κάτι τέτοια κόλπα λοιπόν έβγαζε κέρδος η επιχείρηση.

Ο φίλος που έχτισε ξύλινο προκάτ με 900€/τ.μ. στο άλλο θέμα, συμπεριέλαβε στην ολική επιφάνεια το υπόγειο και τη σοφίτα. Στην πραγματικότητα, το υπόγειο και η σοφίτα πιθανότατα έχουν μικρότερο κατασκευαστικό κόστος ανά μέτρο, συμπαρασύροντας τα 1500€(;) της κύριας κατασκευής χαμηλότερα.

Κατά καιρούς διάφοροι φίλοι και γνωστοί μου, με ρωτάνε: "πώς γίνεται και ένα διαμέρισμα πωλείται 4000/τμ, ενώ το κόστος κατασκευής είναι μόλις 1000 ή 1500", καταλήγοντας στο συμπέρασμα "ε, ρε τι βγάζετε εσείς οι εργολάβοι (οι απατεώνες)". Αυτή η απλοϊκή προσέγγιση παραλείπει προφανώς να λάβει υπόψη της το κόστος του οικοπέδου.

Πολύ σημαντικός παράγοντας στο κόστος κατασκευής είναι και τα εξτραδάκια που αναφέρθηκαν. Για παράδειγμα, σε εκτός σχεδίου γήπεδα, η περίφραξη και η διαμόρφωση του περιβάλλοντος χώρου μπορούν καμιά φορά να στοιχίσουν πιο πολύ και από το ίδιο το σπίτι.

Επίσης, τα προκάτ δεν είναι οπωσδήποτε μεταλλικά ή σύμμικτα. Η έννοια της προκατασκευής έχει να κάνει με την τυποποίηση, την παραγωγή σε βιομηχανική μονάδα με μόνο συναρμολόγηση στο πεδίο, και όχι τόσο με το υλικό. Έχει πλεονεκτήματα και μειονεκτήματα, ανάλογα και με την εκάστοτε μέθοδο προκατασκευής. Ορισμένα από τα μειονεκτήματα, όπως το στάρωμα που κατ' ανάγκην (λόγω μεθόδου) κάναμε εμείς κατά την σκυροδέτηση των πλακών, δεν μπορεί να τα αντιληφθεί, ούτε να τα αξιολογήσει, ο ιδιώτης.

Όπως επισήμανε ο AristidisZ, με τις νεότερες υποχρεωτικές ενεργειακές προδιαγραφές (A, A+) αυξάνεται περαιτέρω το κόστος στα νεόδμητα. Όμως, δεν έχει καμία σύγκριση το νεόδμητο του 2020 με ένα παλιό ανακαινισμένο από πάρα πολλές απόψεις.

Ως προς το τι μπορείς να χτίσεις σε συγκεκριμένο οικόπεδο (@tsofras), έχει γίνει ομολογουμένως πιο σύνθετο τα τελευταία χρόνια που άλλαξε ο οικοδομικός κανονισμός. Αναμένεται οσονούπω και μια αναθεώρηση του κανονισμού που ίσως απλοποιήσει λίγο τα πράγματα σε ορισμένες περιπτώσεις/ περιοχές. Το κλειδί είναι να βρεις έναν έμπειρο μηχανικό που να εμπιστεύεσαι για να σε καθοδηγήσει. Το αυτό ισχύει και στην περίπτωση της κατασκευής. Μην ξεκινάτε να χτίζετε μόνοι σας. Κινδυνεύετε να πληρώσετε περισσότερα και να έχετε χειρότερο αποτέλεσμα.

Επεξ/σία 25 Οκτωβρίου 2020 από Philippe

[tsofras]

9 ώρες πριν, primeragt είπε

Με βάση τους συντελεστές του οικοπέδου θα ξέρεις πόσο θα μπορείς να καλύψεις και να σηκώσεις.

Ευχαριστώ το έχω καταλάβει αυτό , μάλλον δεν έκανα σωστά την ερώτηση

Ας πούμε με βρίσκω ένα οικόπεδο στα 160τμ με συντελεστή κάλυψης 1 και δόμησης 1 για να το κάνω απλό και πρόσοψη 7μετρα.

Εγώ θα ήθελα πριν αγοράσω το οικόπεδο να ξέρω πως περίπου θα είναι το σπίτι αν θέλω να χτίσω 100τμ με πάρκιγκ και κήπο.

Δλδ ξέρω ότι σύμφωνα με τα παραπάνω μπορεί να χτίσει 160τμ , εγώ θα ήθελα όμως να δω αν θα χτίσω 100 τμ και φτιάξω και ένα πάρκιγκ πόσο χώρο θα έχω για να διαμορφώσω και ένα κήπο

[AristidisZ]

16 λεπτά πριν, tsofras είπε

Ευχαριστώ το έχω καταλάβει αυτό , μάλλον δεν έκανα σωστά την ερώτηση

Ας πούμε με βρίσκω ένα οικόπεδο στα 160τμ με συντελεστή κάλυψης 1 και δόμησης 1 για να το κάνω απλό και πρόσοψη 7μετρα.

Εγώ θα ήθελα πριν αγοράσω το οικόπεδο να ξέρω πως περίπου θα είναι το σπίτι αν θέλω να χτίσω 100τμ με πάρκιγκ και κήπο.

Δλδ ξέρω ότι σύμφωνα με τα παραπάνω μπορεί να χτίσει 160τμ , εγώ θα ήθελα όμως να δω αν θα χτίσω 100 τμ και φτιάξω και ένα πάρκιγκ πόσο χώρο θα έχω για να διαμορφώσω και ένα κήπο

Δυστυχώς δεν είναι τόσο απλό όσο φανταζόμαστε, παίζουν πολλά πράματα ρόλο

Από το πλάτος του δρόμου, της αποστάσεις που θα πρέπει να έχει το κτίσμα σου από τα όρια του οικοπέδου σου (αν δε μιλάμε για συνεχή δόμηση), το ιδεατό στερέο, το πλάτος που πρέπει να έχει ο ακάλυπτος χώρος κλπ κλπ

Σκέψου ότι παρόλο που έχω μια εικόνα ως μηχανολόγος (που έχω δουλέψει και σε κατασκευές κάποια χρόνια), δε βγάζω άκρη με αυτά, και όσες φορές βρίσκω κάνα τοπογραφικό από οικόπεδο, υποχρεώνομαι σε φίλους αρχιτέκτονες ή πολ. μηχανικούς για να μου κάνουν μια προμελέτη

[tsofras]

34 λεπτά πριν, AristidisZ είπε

Δυστυχώς δεν είναι τόσο απλό όσο φανταζόμαστε, παίζουν πολλά πράματα ρόλο

Από το πλάτος του δρόμου, της αποστάσεις που θα πρέπει να έχει το κτίσμα σου από τα όρια του οικοπέδου σου (αν δε μιλάμε για συνεχή δόμηση), το ιδεατό στερέο, το πλάτος που πρέπει να έχει ο ακάλυπτος χώρος κλπ κλπ

Σκέψου ότι παρόλο που έχω μια εικόνα ως μηχανολόγος (που έχω δουλέψει και σε κατασκευές κάποια χρόνια), δε βγάζω άκρη με αυτά, και όσες φορές βρίσκω κάνα τοπογραφικό από οικόπεδο, υποχρεώνομαι σε φίλους αρχιτέκτονες ή πολ. μηχανικούς για να μου κάνουν μια προμελέτη

Μπράβο αυτό εννοώ ότι εγώ.ε το φτωχό μυαλό μπορεί να πω μου φτάνει ένα οικόπεδο 160τμ για να χτίσω 100 και να έχω και έναν κήπο αλλά τελικά μπορεί να μην μείνει καθόλου στο τέλος χώρος για τίποτα εκτός από το σπίτι.

Οπότε σε τι επαγγελματία πρέπει να πάω?

[Dvs]

 

Οι πλαινοί τοίχοι σε ενα προκατ ποσο ασφαλοι ειναι; Δηλαδη αν ερθει καποιος να κλέψει το σπίτι ποσο ευκολα θα μπει στο σπιτι;

Ευκολοτερα απο το διπλό τουβλο;

  

10 ώρες πριν, Philippe είπε

Όπως επισήμανε ο AristidisZ, με τις νεότερες υποχρεωτικές ενεργειακές προδιαγραφές (A, A+) αυξάνεται περαιτέρω το κόστος στα νεόδμητα. Όμως, δεν έχει καμία σύγκριση το νεόδμητο του 2020 με ένα παλιό ανακαινισμένο από πάρα πολλές απόψεις.

Οι ενεργειακες προδιαγραφές Α / Α+ είναι υποχρεωτικές; Δεν δίνουν επιπλέον τετραγωνικα στην δόμηση, οποτε και για αυτο προτιμουνται;

Δεν μπορώ να κτίσω παραμένοντας σε χαμηλότερη κατηγορία και μειώνοντας το κόστος; (Δεν λεω να βαλω ξυλινα πατζουρια)

Επεξ/σία 25 Οκτωβρίου 2020 από Dvs

[AristidisZ]

29 λεπτά πριν, Dvs είπε

Οι ενεργειακες προδιαγραφές Α / Α+ είναι υποχρεωτικές; Δεν δίνουν επιπλέον τετραγωνικα στην δόμηση, οποτε και για αυτο προτιμουνται;

Δεν μπορώ να κτίσω παραμένοντας σε χαμηλότερη κατηγορία και μειώνοντας το κόστος; (Δεν λεω να βαλω ξυλινα πατζουρια)

Αυτή τη στιγμή είμαστε υποχρεωτικά στο Β+

Μάλιστα ήταν να πάμε υποχρεωτικά σε Α, αλλά λόγω covid πήρε παράταση μέχρι μέσα 21 (και βλέπουμε)

https://www.alunet.gr/2020/04/13992v

[lary7]

14 ώρες πριν, tsofras είπε

Συντελεστές οκ τους ξέρουν , εγώ εννοώ πως περίπου θα ξέρεις τι σπίτι μπορείς να χτίσεις

Θα πρέπει να πας αναγκαστικά σε έναν αρχιτέκτονα να σε κατατοπίσει. Αν πχ το οικόπεδο είναι στενό θα χτίσεις διαφορετικά από το αν είναι τετράγωνο όπου έχεις περισσότερες επιλογές. Το βασικό είναι να καταλήξεις τι θές να χτίσεις (θες υπόγειο, θές πιλοτη, θες ισόγεια κατοικία κτλ) τί μπορείς να χτίσεις ( πχ 160τ.μ με συντελεστή 1) και ο αρχιτέκτονας θα σε βοηθήσει να βάλεις το σπίτι σε σωστή θέση, να έχει σωστό προσανατολισμό, να αξιοποιεί την θέα  κτλ. Το αν θα σε χρεώσει και πόσο είναι δικό σας θέμα, πιθανόν επειδή να θέλει να πάρει την δουλειά της Ο.Α. να σου παρέχει συμβουλές δωρεάν ή με πολύ μικρό κόστος.

Επεξ/σία 25 Οκτωβρίου 2020 από lary7

[sargyrop81]

14 ώρες πριν, tsofras είπε

Συντελεστές οκ τους ξέρουν , εγώ εννοώ πως περίπου θα ξέρεις τι σπίτι μπορείς να χτίσεις

Η τοποθέτηση του κτηρίου, το τι μετράει και εξαιρείται απο το συντελεστή δόμησης και κάλυψης, κλπ ορίζεται στο Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ). Μπορείς να ρωτήσεις Πολιτικούς Μηχανικούς, Μηχανικούς ΤΕ Δομικών έργων, Αρχιτέκτονες κλπ. 
 

Σωστά σκέφτεσαι οτι αυτό που μπορεί να έχεις στο μυαλό σου μπορεί να μην ειναι εφικτό. Για παράδειγμα, μπορεί να  υπάρχει υποχρέωση να αφήσεις πίσω και πλάγια όρια (που εξαρτώνται απο το μέγιστο ύψος της οικοδομής και άλλους παράγοντες, οπως τα όμορα κτήρια), υπάρχει περιορισμός στην επιφάνεια ημιυπαίθριων και εξωστών και άλλα. Υπάρχουν και κάποια «κόλπα», οπως πχ οι σοφίτες, που μπορεί κάποιος να «κερδίσει» κάποια τμ που εξαιρούνται απο το συντ δόμησης. 

[jgeorgiou]

17 ώρες πριν, lary7 είπε

Θα πρέπει να πας αναγκαστικά σε έναν αρχιτέκτονα να σε κατατοπίσει. Αν πχ το οικόπεδο είναι στενό θα χτίσεις διαφορετικά από το αν είναι τετράγωνο όπου έχεις περισσότερες επιλογές. Το βασικό είναι να καταλήξεις τι θές να χτίσεις (θες υπόγειο, θές πιλοτη, θες ισόγεια κατοικία κτλ) τί μπορείς να χτίσεις ( πχ 160τ.μ με συντελεστή 1) και ο αρχιτέκτονας θα σε βοηθήσει να βάλεις το σπίτι σε σωστή θέση, να έχει σωστό προσανατολισμό, να αξιοποιεί την θέα  κτλ. Το αν θα σε χρεώσει και πόσο είναι δικό σας θέμα, πιθανόν επειδή να θέλει να πάρει την δουλειά της Ο.Α. να σου παρέχει συμβουλές δωρεάν ή με πολύ μικρό κόστος.

Οι "ντόπιοι" μηχανικοί τους ξέρουν και απ'εξω τους όρους ό δόμησης στις περιοχές που δραστηριοποιούνται.

Οποίος θέλει μπορεί να πάει και στην πολεοδομία (τοπικός δήμος) τους λέει την οδό και του απαντούν.

Επεξ/σία 26 Οκτωβρίου 2020 από jgeorgiou

[kirileman]

22 ώρες πριν, tsofras είπε

Μπράβο αυτό εννοώ ότι εγώ.ε το φτωχό μυαλό μπορεί να πω μου φτάνει ένα οικόπεδο 160τμ για να χτίσω 100 και να έχω και έναν κήπο αλλά τελικά μπορεί να μην μείνει καθόλου στο τέλος χώρος για τίποτα εκτός από το σπίτι.

Οπότε σε τι επαγγελματία πρέπει να πάω?

Σε αρχιτέκτονα.

[jgeorgiou]

Στις 25/10/2020 στις 10:40 ΠΜ, tsofras είπε

Ευχαριστώ το έχω καταλάβει αυτό , μάλλον δεν έκανα σωστά την ερώτηση

Ας πούμε με βρίσκω ένα οικόπεδο στα 160τμ με συντελεστή κάλυψης 1 και δόμησης 1 για να το κάνω απλό και πρόσοψη 7μετρα.

Εγώ θα ήθελα πριν αγοράσω το οικόπεδο να ξέρω πως περίπου θα είναι το σπίτι αν θέλω να χτίσω 100τμ με πάρκιγκ και κήπο.

Δλδ ξέρω ότι σύμφωνα με τα παραπάνω μπορεί να χτίσει 160τμ , εγώ θα ήθελα όμως να δω αν θα χτίσω 100 τμ και φτιάξω και ένα πάρκιγκ πόσο χώρο θα έχω για να διαμορφώσω και ένα κήπο

Νομίζω ότι η ΜΕΓΙΣΤΗ κάλυψη του οικοπέδου είναι 70% & σε πολλές περιπτώσεις είναι μικρότερη η μέγιστη. Οπότε ακάλυπτο ή πρασιά ή κήπο θα αφήσεις με το ζόρι.

[james01gr]

 

Στις 25/10/2020 στις 2:15 ΜΜ, lary7 είπε

Θα πρέπει να πας αναγκαστικά σε έναν αρχιτέκτονα να σε κατατοπίσει. Αν πχ το οικόπεδο είναι στενό θα χτίσεις διαφορετικά από το αν είναι τετράγωνο όπου έχεις περισσότερες επιλογές. Το βασικό είναι να καταλήξεις τι θές να χτίσεις (θες υπόγειο, θές πιλοτη, θες ισόγεια κατοικία κτλ) τί μπορείς να χτίσεις ( πχ 160τ.μ με συντελεστή 1) και ο αρχιτέκτονας θα σε βοηθήσει να βάλεις το σπίτι σε σωστή θέση, να έχει σωστό προσανατολισμό, να αξιοποιεί την θέα  κτλ. Το αν θα σε χρεώσει και πόσο είναι δικό σας θέμα, πιθανόν επειδή να θέλει να πάρει την δουλειά της Ο.Α. να σου παρέχει συμβουλές δωρεάν ή με πολύ μικρό κόστος.

καλύτερα πολ. μηχανικό. οι επιβλέποντες μηχανικοί είναι υπεύθυνοι για την σωστή τήρηση του σχεδίου που έχει υποβληθεί στην πολεοδομία. βγάζουν από τον ξυλότυπο έως τις μελέτες θέρμανσης και φυσικού αερίου. επιβάλλεται να είναι παρόντες σε όλα τα στάδια του χτισίματος, από τα καλουπώματα έως την παράδοσή του. 

σχετικά με το κόστος, μεγάλο ρόλο παίζει που βρίσκεται το οικόπεδο που θέλεις να φτιάξεις. εάν θα έχεις υπόγειο, ποια είναι η οικοδομική γραμμή (για να δεις εάν θα έχεις χώρο για κήπο μπρος ή πίσω), εάν η περιοχή έχει βράχο κτλ. βγαίνουν πολλά κερατιάτικα που δεν υπολογίζεις ποτέ και προσπαθείς να αποφύγεις τους εργολάβους. δεν μπορείς να τους ελέγξεις (γιατί αυτοί ξέρουν την δουλειά εσύ όχι) και προσπαθείς να έχεις κάποιον να μπορεί να επιβλέπει τους μάστορες που θα έχεις. εγώ ήμουν τυχερός καθώς είχα τον πατέρα μου και έλεγχε τουλάχιστον τα υλικά και τις παραγγελίες τους (τσιμέντα, άμμους κτλ). τελείωσα το σπίτι μου πριν 3 χρόνια και η διάρκεια που χρειάστηκε για να τελειώσει ήταν η χειρότερη στην ζωή μου. συνεχές τρέξιμο με τους μάστορες, παραγγελίες υλικών κτλ, να βρεις πλακάκια, κουζίνες, ντουλάπες). το ευκολότερο είναι έως τους σοβάδες. μετά αρχίζουν τα πραγματικά προβλήματα (έως τους σοβάδες το κόστος είναι πάνω κάτω το ίδιο) και το κόστος πραγματικά μπορεί να εκτοξευτεί ανάλογα τις επιλογές που θα κάνεις. από τα παράθυρα (αλουμίνα, pvc), πλακάκια, τζάκια, θέρμανση, κουζίνες, διακόπτες, μπαταρίες για νερά, κάγκελα κτλ. sky is the limit. σε πανωσήκωμα, το σπίτι μου πήγε περίπου στα 900 / τετραγωνικό τελειωμένο μαζί με θέρμανση (αντλία θερμότητας) και τζάκι. ηλεκτρολογικά μόνο τα υλικά καθώς τα πέρασα με τον πατέρα μου που είναι ηλεκτρολόγος. όταν μπήκα δεν είχα ντουλάπες, τέντες, κάγκελα, ούτε καν κουρτινόξυλα... ήθελα απλά να φύγω από το νοίκι.

μόνο η αντλία θερμότητας πήγε στα 10χιλιάρικα περίπου. 6 χιλιάδες τα παράθυρα με pvc με ρολά με φυλλαράκι αλουμινίου (αλουμίνια με θερμοδιακοπή πήγαιναν πάνω από 11 χιλιάρικα...) και μοτέρ. 14 χιλιάρικα πήγαν τα μπετά μαζί με τα καλουπώματα και τα σίδερα (μαζί με τις αμοιβές στους μάστορες).και σε πολλές περιπτώσεις αναγκάστηκα να κάνω παραχωρήσεις (τις οποίες έχω μετανιώσει) αλλά για να τελειώσει το σπίτι δεν μπορούσα να κάνω αλλιώς καθώς δεν είχα άλλα χρήματα.

εάν δεν έχεις οικόπεδο και θέλεις να φτιάξεις μονοκατοικία, τα 250 είναι πιστεύω ένα λογικό ποσό για σπίτι έως 120 μ2. όποιος λέει για λιγότερα, έχει κλέψει από παντού, δεν έχει πληρώσει πουθενά ΦΠΑ, ΙΚΑ και έχει κάνει πολλούς συμβιβασμούς στα υλικά.

όποιος ενδιαφέρεται μπορεί να γλυτώσει μονώσεις, τούβλα, σοβάδες με ξηρή δόμηση (δεν πληρώνεις ΙΚΑ για οικοδόμους για τούβλα και σοβάδες καθώς κάνεις υπεύθυνη δήλωση στο ΙΚΑ), το θέμα είναι εάν όντως την εμπιστεύεσαι για το χτίσιμο αλλά και πρέπει να συντονίσεις 2-3 συνεργεία να  δουλεύουν μαζί (= θάνατος).